Что проверить перед покупкой и как провести сделку
- Несколько лет назад я приобрела квартиру в новом доме, а перед этим продала квартиру на вторичном рынке.
Продажа квартиры – это волнительный процесс, а покупка – тем более. В этой статье я постараюсь рассказать об основных этапах и документах, которые необходимо учесть при покупке квартиры. Для каждого этапа я предоставлю ссылки на наши подробные материалы, посвящённые этим темам.
Что нужно знать перед покупкой
Покупка квартиры — это сложный процесс, который требует от покупателя внимания, времени и осторожности.
- Как подготовиться к покупке:
**Как купить квартиру**
1. Определите, какая квартира вам нужна: однокомнатная, двухкомнатная, трёхкомнатная или, возможно, студия. В каком районе она должна находиться? В каком состоянии? И сколько стоит?
2. Прежде чем покупать понравившуюся квартиру, необходимо проверить её юридическую чистоту. Это означает, что нужно проверить документы и убедиться в том, что квартира действительно принадлежит продавцу, не является предметом судебного разбирательства и так далее. Об этом я расскажу подробнее позже.
3. Если вы покупаете квартиру в новостройке, то важно проверить застройщика. Для начала ознакомьтесь с его учредительными документами и документами о новостройке. Вот подробная инструкция о том, как выбрать надёжного застройщика, чтобы не оказаться без денег и квартиры. Также будет полезно почитать отзывы о застройщике в интернете.
4. Я покупала квартиру в новостройке в Санкт-Петербурге. Сначала я выбрала жилые комплексы и квартиры, которые соответствовали моим требованиям, а затем связалась с застройщиками. Я посещала их офисы и объекты, которые уже были построены или только начинали возводиться. Признаюсь, я не проверяла документы. Однако я выбрала трёх девелоперов, которые начали строительство более 20 лет назад, застроили половину города и за это время не допустили серьёзных ошибок. Это внушило мне доверие.
5. Проверку квартиры и сбор документов для покупки можно проводить одновременно. Когда вы убедитесь в юридической чистоте квартиры, это позволит вам быстрее заключить сделку купли-продажи.
- От чего зависит цена.
Цена на квартиру зависит от множества факторов, которые можно разделить на внешние и внутренние.
Внешние факторы влияют на спрос и цены на жильё в целом. К ним относятся:
* ситуация в регионе: чем благоприятнее регион для жизни, тем выше стоимость недвижимости;
* сезонность: цены на недвижимость меняются в зависимости от времени года;
* инфляция: когда деньги обесцениваются, цены растут на всё, включая квартиры;
* экономическая ситуация в стране и на рынке ипотечного кредитования.
Внутренние факторы связаны непосредственно с жилым комплексом и квартирой в нём. К ним относятся:
* площадь квартиры;
* класс жилого комплекса: материалы, благоустройство и дизайн дворов, видеонаблюдение и охрана;
* этажность квартиры: квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле, чем на верхних;
* район: близость к центру, инфраструктура, транспортная доступность, экология;
* состояние квартиры и дома;
* стадия строительства и наличие отделки в случае с новостройками.
- Подробно эти факторы мы разбирали в двух статьях:
Как снизить стоимость квартиры и сэкономить при покупке квартиры в новостройке?
Расскажу о своём опыте. В конце 2019 я искала двухкомнатную квартиру с европланировкой в новостройке. Для меня было важно, чтобы в квартире были большая кухня-гостиная (от 15 м²) и две отдельные спальни. Также я хотела, чтобы дом находился недалеко от метро, а двор был закрытым и охраняемым.
Квартиры с такой планировкой в разных домах комфорт-класса стоили по-разному: от 5 до 8 млн рублей. Цена зависела от расположения жилого комплекса (ближе или чуть дальше от метро), срока сдачи, этажности, планировки квартиры, отделки и, возможно, чего-то ещё. Квартиры, которые сдавались в 2020 году, стоили дороже тех, которые сдавались в 2022. Разница в цене доходила до двух миллионов рублей.
Я выбирала между двумя новостройками в одной локации. В обоих были европланировки, но я выбрала дом с закрытым двором, несмотря на то, что квартиры в нём стоили дороже. Метро рядом сейчас нет, его обещали построить к 2023—2025 году, но теперь срок перенесли на 2028 и позже.
Разница в цене между одинаковыми квартирами даже в одном доме была существенной: от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей. Например, в моей новостройке двушка на втором этаже стоила 5,5 млн рублей, а на третьем — уже 5,9 млн. С четвёртого по восьмой этажи квартиры стоили 6,165 млн, а с девятого по двадцатый — от 6,5 млн в зависимости от этажа. Планировка была одна и та же.
Я планировала купить квартиру на третьем этаже, так как она подходила мне по цене. Пока я собирала документы, квартиру уже купили. Пришлось выбирать среди оставшихся вариантов. В итоге я сбила цену на 165 000 рублей и купила квартиру на седьмом этаже за 6 млн.
Сейчас цены выросли. За три месяца стоимость квартиры с моей планировкой поднялась до 7,4 млн, но это на 19 этаже. В продажу вышли квартиры в новом корпусе с другой планировкой. Их стоимость такая: евротрёшка на втором этаже — 7,2 млн, на 20 этаже — 8,6 млн. Планировки и площадь одинаковые.
На начало 2023 года квартиры в моём доме подорожали более чем в два раза. Таких планировок, как у меня, в продаже не осталось. Я посчитала примерную стоимость своей квартиры в 2023 году, умножив текущую стоимость квадратного метра аналогичной квартиры на площадь моей: 243 699 × 55,8 м² = 13 598 404 ₽.
Редактор этой статьи купил квартиру во вторичном жилом фонде. Цена была немного выше средней для района — 1,4 миллиона рублей. Это было связано с тем, что дом был кирпичным, с очень толстыми стенами и широкими подоконниками. В квартире был сделан ремонт, а перепланировка была узаконена. Кроме того, в квартире остались холодильник, микроволновая печь, кухонный гарнитур, диван, кресло, столы и шкафы.
Покупка была совершена в марте — самое подходящее время для торга. Главный аргумент в пользу снижения цены — наличие перепланировки, хотя техплан не полностью соответствовал реальному состоянию квартиры: не хватало шкафа-купе. Дополнительные аргументы — грязные стены и потолок, что указывало на то, что квартира не была полностью готова к проживанию. В итоге цену удалось снизить до 1 335 000 рублей — ниже средней цены по району.
- Стоит ли обращаться к посредникам.
Покупка квартиры на вторичном рынке через посредника имеет свои преимущества. Посредник знает, какие документы нужно проверить у продавца, в какой последовательности действовать и сколько времени займут различные процессы. Важно выбрать грамотного и опытного посредника.
Услуги посредника при покупке квартиры на вторичном рынке всегда платные. Стоимость услуг может быть фиксированной суммой или процентом от цены на квартиру. В Санкт-Петербурге посредники обычно берут около 100 000 рублей за сопровождение сделки и примерно столько же за поиск и подбор квартиры. В процентах это составляет 2–5% от стоимости жилья. В Омске средняя стоимость услуг посредника составляет около 30 000 рублей.
При покупке квартиры в новостройке можно воспользоваться услугами посредника или купить квартиру самостоятельно. Обычно посредники подбирают первичную недвижимость бесплатно. Если риелтор доведет вас до сделки, он получит вознаграждение от застройщика.
Если бы мне нужно было купить квартиру на вторичном рынке, я бы обратилась к посреднику. Мне кажется, что так безопаснее. Однако, когда я продавала свою квартиру, я воспользовалась услугами риелтора, потому что не знала всех тонкостей и не хотела рисковать. Покупатель приобрёл мою квартиру через посредника. Риелтор сопровождал его на просмотрах, проверял квартиру на юридическую чистоту, помогал в оформлении документов и довёл сделку до конца — передачи ключей.
Когда я выбирала новую квартиру для себя, я общалась с посредниками и застройщиками. У меня уже был опыт покупки квартиры у застройщика напрямую, и я хотела его повторить. Сначала я искала новостройки сама и ездила смотреть объекты. На одном из объектов я познакомилась с посредником и чуть не купила у него квартиру. Потом я нашла более подходящий для себя жилой комплекс, который посредник изначально не предложил, и купила квартиру напрямую у застройщика.
Для меня большим преимуществом покупки квартиры у застройщика было то, что он рассказал мне о жилом комплексе то, чего не знали посредники. Например, посредники часто не знали, закрытый ли двор у жилого комплекса. Некоторые посредники утверждали, что двор закрытый, но застройщики говорили, что это не так, или наоборот. Мне показалось, что посредники стеснялись сказать простую фразу: «Я узнаю у застройщика и скажу вам точно».
Риски при покупке квартиры
Основной риск при покупке вторичного жилья — это возможность столкнуться с тёмным прошлым квартиры. На первый взгляд, всё может казаться в порядке, но потом выясняется, что документы поддельные, а у квартиры были и другие собственники.
- Покупка по поддельной доверенности.
Покупка квартиры по доверенности всегда сопряжена с определёнными рисками для покупателя. Наличие доверенности должно вызывать вопросы, например, почему собственник не может присутствовать на сделке лично.
Лучший вариант — договориться с собственником о его личном присутствии на сделке. Так вы сможете избежать возможных проблем. Однако, если собственник отказывается приехать, а квартира вам подходит, нужно принять дополнительные меры предосторожности.
Прежде всего, проверьте паспорт продавца и убедитесь, что данные в нём и в доверенности совпадают. Также внимательно изучите полномочия посредника: может ли он продавать квартиру и подписывать необходимые документы.
Вы можете проверить доверенность на подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты по её реквизитам. Если доверенность присутствует в реестре, это означает, что она настоящая и действует. В противном случае, если доверенности нет в реестре, это может указывать на то, что срок её действия истёк или она поддельная.
Подробнее об этом вы можете прочитать в разборе «Хочу купить квартиру по доверенности. Как её проверить?».
- Несогласованная продажа.
У квартиры может быть несколько собственников. Чтобы продать квартиру, принадлежащую нескольким людям, нужно получить согласие всех собственников. Если при продаже будет обнаружено, что кого-то из собственников забыли, сделку могут признать недействительной.
При покупке квартиры всегда проверяйте свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН. Если собственников несколько, они все должны участвовать в сделке.
Если квартира находится в совместной собственности супругов, а продажей занимается только один из них, необходимо получить нотариальное согласие второго супруга на продажу. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, то для продажи квартиры также требуется согласие органа опеки и попечительства.
- Неучтенное наследство.
Квартира, полученная продавцом в наследство, может стать причиной проблем в будущем. Например, через несколько лет могут объявиться неизвестные ранее наследники, которые захотят получить свою долю. Если вам понравилась эта квартира, перед покупкой проконсультируйтесь с юристом.
Чтобы защитить себя от возможных неприятностей, попросите у собственника нотариально заверенное заявление о том, что он не знает о других наследниках. Также договоритесь, что в случае появления неизвестных наследников все риски будут лежать на продавце.
- Неприватизированное жилье.
На вторичном рынке жилья можно найти неприватизированные квартиры. В этом случае собственник квартиры — государство или муниципальное образование, и продать такую квартиру можно только после приватизации. Если продавец только собирается приватизировать квартиру, придётся подождать, пока он это сделает.
Если вы рассматриваете возможность покупки неприватизированной квартиры, рекомендуется показать продавцу статью «Как приватизировать квартиру». Это поможет ему лучше понять процесс приватизации и принять взвешенное решение.
Чтобы убедиться, что квартира приватизирована, попросите продавца предоставить договор передачи квартиры в собственность. Также можно запросить форму 9 или единый жилищный документ (ЕЖД), чтобы узнать, кто зарегистрирован в квартире. Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья.
Если продавец — единственный собственник приватизированной квартиры, но в ней зарегистрированы его супруга и дети, каждый из них мог участвовать в приватизации. Несовершеннолетние участвуют в приватизации в обязательном порядке. В таком случае рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы понять, как действовать дальше.
Важно также проверить наличие долгов за ЖКУ. Если у предыдущего собственника были долги за коммунальные услуги, он должен оплатить их самостоятельно. Однако если предыдущий собственник не платил за капитальный ремонт, долг может перейти к новому собственнику. Этот долг закреплён за квартирой, и его придётся погашать новому собственнику.
Рекомендуется попросить продавца показать квитанции на оплату за предыдущий месяц, чтобы проверить наличие задолженности. Если задолженность есть, можно договориться с продавцом о её погашении или сделать скидку в размере задолженности.
Другие долги предыдущего собственника также могут стать причиной наложения обременения на квартиру. Чтобы проверить наличие обременений, можно запросить свежую выписку из ЕГРН. С 1 марта 2023 года её нельзя получить без согласия собственника. Поэтому рекомендуется запросить выписку у продавца перед сделкой или попросить его открыть данные для самостоятельного запроса выписки. Для этого продавцу нужно подать заявление в Росреестр.
- Новостройку не построят вовремя или не достроят.
Строительство — это всегда риск как для застройщика, так и для покупателя. Застройщику приходится прогнозировать развитие событий на несколько лет вперёд: доходы от продажи, работу строителей, курсы валют и даже изменения в законодательстве. Однако не всегда прогнозы сбываются.
Риск получить готовую квартиру не вовремя существует всегда, когда вы приобретаете жильё в новостройке, даже если застройщик надёжный. Мы уже рассказывали, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома. В таком случае главный совет — обратиться к квалифицированному юристу.
Защититься от рисков при покупке вторичного жилья поможет титульное страхование. Это страхование на случай, если новый собственник утратит право собственности на квартиру, дом или земельный участок. Договор страхования можно заключить при покупке жилья или позже, но до наступления страхового случая. Более подробную информацию о титульном страховании мы предоставили в отдельном материале.
Как защититься от мошенников
Будьте внимательны и следуйте этим рекомендациям:
* Проверяйте документы. Узнайте, кто продаёт квартиру: собственник или риелтор. Уточните, застрахована ли ответственность риелтора. Выясните, кто является собственниками квартиры, и есть ли у кого-то ещё права на неё.
* Будьте осведомлены о возможных схемах мошенничества при покупке квартиры. Если вы не уверены, обратитесь за помощью к юристу.
* При первом осмотре квартиры проверьте паспорт продавца и правоустанавливающие документы. Убедитесь, что человек действительно является собственником квартиры и имеет право её продавать.
* Одна из известных схем мошенничества в 90-х годах — когда человек арендует квартиру, быстро продаёт её и исчезает. Затем появляется настоящий собственник и оспаривает сделку, а покупатель теряет несколько миллионов рублей.
* Обманывать могут не только мошенники, но и риелторы. В отдельной статье мы рассказывали о пяти уловках, которые могут использовать риелторы при продаже квартиры. Например, один из распространённых методов обмана — когда риелтор предлагает доступ к закрытым базам недвижимости за деньги или требует оплату за проверку квартиры по своим каналам. Если риелтор просит деньги за секретные знания или информацию, это может быть признаком мошенничества.
* Нормальный риелтор сначала предложит вам заключить договор, а уже после этого будет искать квартиру, проверять её на юридическую чистоту и согласовывать все детали с вами. Обычно риелторы получают вознаграждение после завершения сделки по акту выполненных услуг. Если вас просят заплатить за поиск квартиры заранее, это может быть признаком мошенничества, и лучше обратиться к другому специалисту.
Способы покупки
Приобрести квартиру можно за наличные, в рассрочку, по ипотеке, с использованием материнского капитала или военной ипотеки.
Жильё можно купить на первичном или вторичном рынках. В новостройках — по договору долевого участия (ДДУ), переуступке или через кооператив, на вторичном рынке — по договору купли-продажи.
ДДУ — самый распространённый договор между застройщиком и дольщиком. Суть его в том, что вы и другие люди, которые решили приобрести квартиру в выбранном доме, вкладываете средства в строительство этого здания.
ДДУ подлежит государственной регистрации, что защищает покупателя от повторной продажи его квартиры. Договор можно расторгнуть или потребовать неустойку, если застройщик задерживает сдачу жилого комплекса. Оформить квартиру в собственность можно после того, как новостройка будет готова. Подробнее об этом мы написали в статье «Как оформить квартиру в собственность».
О том, как купить квартиру у застройщика, мы подробно рассказали в ответе на вопрос «Как купить квартиру у застройщика».
С 1 июля 2019 года новостройки продают по счетам эскроу: после оплаты квартиры деньги поступают на специальный счёт в банке, а не застройщику напрямую, как это было раньше. Они лежат на этом счёте до тех пор, пока застройщик не начнёт передавать квартиры. А если он обанкротится или задержит сдачу дома, дольщики смогут забрать свои деньги.
По счетам эскроу можно купить и квартиру на вторичном рынке. Для этого в договоре купли-продажи между продавцом и покупателем указывают, что расчёт происходит через счёт эскроу.
- Переуступка.
**Переуступка прав на квартиру в новостройке**
Когда человек покупает квартиру в новостройке по договору долевого участия, он становится дольщиком. Но иногда возникает необходимость продать эту квартиру другому человеку. В таком случае продавец может переуступить своё право требования на квартиру.
При переуступке прав все условия договора с застройщиком остаются прежними, меняется только дольщик. Обычно в договоре долевого участия указано, нужно ли получать согласие застройщика на переуступку прав.
**Жилищно-строительный кооператив**
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это объединение людей, которые вместе собирают деньги на покупку жилья. Они вносят паевые взносы, чтобы накопить нужную сумму. Затем ЖСК заключает договор со строителями на возведение дома и передаёт квартиры пайщикам по мере готовности.
Раньше ЖСК могли работать с любыми строящимися домами. Сейчас их используют в случае банкротства застройщиков, чтобы завершить строительство проблемных объектов.
Существуют также жилищные и жилищно-накопительные кооперативы. Они работают по похожей схеме: создают общий котёл, куда участники ежемесячно вносят деньги. Когда набирается нужная сумма, кооператив покупает квартиру для первого участника, затем для второго и так далее.
Закон разрешает продавать недвижимость через кооператив, но только в редких случаях и определённым категориям граждан. Это может быть дешевле, чем покупка у застройщика напрямую, но и риски выше.
Квартиры приобретаются в том числе за счёт денег других пайщиков. Из-за этого жильё может получить не каждый член кооператива. Остальные останутся ни с чем, если новые участники не будут вступать в кооператив.
Кроме того, у одной квартиры может быть два собственника, так как такой договор не регистрируется в Росреестре. Это может привести к проблемам, если кооператив ошибётся и продаст одну квартиру дважды.
- Договор купли-продажи.
Если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, то договор купли-продажи – это единственно верный выбор. В «Тинькофф Журнале» есть специальная статья о том, как правильно составить такой договор.
Где искать квартиру
Квартиры ищут в интернете на тематических порталах о недвижимости, сервисах объявлений и в социальных сетях. Популярные ресурсы, где можно найти объявления о продаже квартир на первичном и вторичном рынках — это «Авито», «Юла», «Циан», «Яндекс Недвижимость», «Домофонд» и другие.
Если вы хотите воспользоваться помощью специалиста, стоит поискать проверенного риелтора. Спросите своих знакомых, может быть, они знают кого-то надёжного.
Как осмотреть недвижимость
При покупке вторичной квартиры или готовой квартиры в новостройке важно тщательно проверить её состояние. Лучше всего осматривать квартиру в дневное время при естественном освещении.
- На вторичном рынке.
Прежде всего, попросите у собственника технический паспорт и сопоставьте фактическую планировку с той, что указана в документах. Если планировка совпадает, то всё в порядке.
Если же была перепланировка, убедитесь, что она узаконена. Покупка такой квартиры может быть небезопасной, поскольку некоторые перепланировки могут не соответствовать строительным нормам и быть недопустимыми.
Если перепланировка не была узаконена, новому собственнику придётся сделать это за свой счёт, если предыдущий собственник получал разрешение на неё. В случае отсутствия разрешения, нового собственника могут обязать вернуть прежнюю планировку за свой счёт и оштрафовать на 2500 ₽. Чтобы проверить законность перепланировки, следуйте подробной инструкции.
Осмотрите стены, пол и потолок на наличие повреждений и плесени. Проверьте состояние оконных рам и стеклопакетов — насколько герметично они установлены. Убедитесь, что сантехника работает исправно, а напор воды достаточный. Включите кран сначала на горячую, затем на холодную воду. Обратите внимание, что до верхних этажей напор может не доходить, и это может стать проблемой.
Также осмотрите придомовую территорию и вестибюль, оцените состояние и работу лифта. Если всё вас устраивает, переходите к проверке квартиры на юридическую чистоту.
- В новостройке.
При осмотре квартиры в новостройке не забудьте взять с собой уровень, чтобы проверить стяжку пола и ровность стен. Также вам понадобится вольтметр для измерения напряжения в квартире.
Кроме того, вы можете взять с собой электроприбор для проверки работоспособности розеток. И не забудьте фонарик, чтобы осветить тёмные места.
Если вы хотите узнать больше о том, как принимать квартиру в новостройке, рекомендуем прочитать нашу статью «Принять квартиру в новостройке». В ней мы подробно рассказали о том, как правильно осматривать квартиру и подъезд.
Как проверить на юридическую чистоту
Проверить квартиру можно своими силами или с помощью риелтора или юриста.
Запросы документов у продавца.
Прежде всего, важно убедиться, что продавец действительно является владельцем квартиры и что на ней нет никаких ограничений или обременений. Для этого попросите продавца предоставить следующие документы:
1. Паспорт.
2. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает право собственности на квартиру.
3. Правоустанавливающий документ, например, договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения или мены. Этот документ служит основанием для получения права собственности на квартиру и внесения соответствующей записи в Росреестр.
Правоподтверждающие документы
Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, зависят от даты её покупки.
Если квартира была приобретена до 15 июля 2016 года, то у собственника должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности. Его можно запросить для проверки. Однако с 15 июля 2016 года такие свидетельства больше не выдаются.
Если же квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет. Вместо него будет выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).
С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости были объединены в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Теперь выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости является единственным и достаточным документом, подтверждающим право собственности на квартиру. Поэтому такую выписку необходимо запрашивать для всех квартир.
При проверке документов на квартиру убедитесь, что данные паспорта совпадают с данными в других документах на недвижимость. Проверьте ФИО, серию, номер и другие реквизиты — они должны быть идентичны. Это подтвердит, что документы принадлежат одному и тому же человеку, который указан в паспорте.
Если продавец — иностранец, попросите его предоставить нотариально заверенный перевод паспорта.
Если продажей квартиры занимается посредник, убедитесь, что у него есть доверенность на проведение сделки и получение денег от покупателя. Внимательно изучите доверенность, чтобы убедиться, что в ней чётко указано право доверенного лица заключать сделки и принимать деньги.
Чтобы проверить, действительно ли квартира принадлежит продавцу, запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписку можно получить напрямую у покупателя, через МФЦ или на портале госуслуг, если покупатель заранее дал согласие на её предоставление.
В выписке содержатся все данные о квартире, включая информацию о материале стен и зарегистрированных правах. Обратите особое внимание на раздел «Сведения о зарегистрированных правах». В нём указано, кто является собственником квартиры, на основании каких документов, а также есть ли какие-либо ограничения или обременения.
- Проверка подлинности документов.
Проверьте, является ли паспорт продавца подлинным. Обратите внимание на наличие документов, подтверждающих право собственности и доверенности (если она есть).
В паспорте не должно быть исправлений, ошибок в шрифте или наклеек. Все водяные знаки и оттиски должны присутствовать, а шрифты должны соответствовать тем, что в вашем паспорте. Также обратите внимание на общее состояние паспорта: если он выглядит как новый, но был выдан десять лет назад, это может быть признаком подделки.
Убедитесь, что серия паспорта совпадает с местом его выдачи. Первые две цифры серии указывают на код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, серия должна начинаться с 40, а если в Москве — с 45. Если в паспорте из Липецка указана серия 40, это может быть подделкой. Список кодов городов можно найти на сайте «Твой паспорт».
Правоустанавливающие документы подтверждают основания, по которым продавец получил право собственности на квартиру. Вид таких документов зависит от того, как именно квартира перешла в собственность продавца.
Виды правоустанавливающих документов
**Как продавец приобрёл квартиру?**
Чтобы проверить законность сделки, нужно обратить внимание на документы, которые подтверждают право собственности на квартиру.
**Покупка в новостройке**
Если продавец приобрёл квартиру в строящемся доме, он должен предоставить договор долевого участия или договор переуступки прав требования, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и акт приёма-передачи квартиры.
Важно убедиться, что данные о квартире на всех этих документах совпадают.
**Покупка на вторичном рынке**
Если квартира уже была в собственности у других людей, продавец должен предоставить договор купли-продажи.
Кроме того, стоит попросить продавца показать расписку в получении денег от предыдущего собственника и/или акт приёма-передачи квартиры с предыдущим собственником. Это поможет убедиться, что между бывшими собственниками не было разногласий и что все формальности были улажены.
**Приватизация**
Если квартира была приватизирована, продавец должен предоставить договор передачи квартиры в собственность. Важно узнать, сколько собственников у квартиры и кто зарегистрирован в ней. Если собственников несколько, все они должны участвовать в сделке.
**Получение в наследство**
Если продавец получил квартиру в наследство, он должен предоставить свидетельство о праве на наследство. Важно понять, кем приходится наследник наследодателю и почему квартира досталась именно ему. Также нужно узнать, есть ли вероятность появления неучтённых наследников.
**Получение в подарок, по обмену или по решению суда**
В редких случаях продавец может предоставить договор дарения, договор мены или решение суда. Для проверки таких квартир лучше обратиться к юристу, так как с помощью этих документов можно легко провести мошенническую схему.
Правоустанавливающих документов может не быть в двух случаях
Квартира не приватизирована. В этой ситуации необходимо приостановить сделку и предложить продавцу заняться приватизацией.
Если же документы были утеряны, попросите продавца восстановить их.
- Наличие обременений и арестов
С марта 2023 года выписку из ЕГРН можно получить онлайн. Это позволяет проверить, есть ли обременения на объекте недвижимости.
Если обременений нет, то всё хорошо. Если же они есть, то необходимо выяснить, какого рода это обременение: добровольное или принудительное. После этого можно будет понять, как его снять.
Примером добровольного обременения может служить залог, когда собственник закладывает своё имущество, чтобы получить заём. Принудительное обременение — это, например, арест квартиры за долги.
Если в свидетельстве указано «Ипотека в силу закона», это означает, что объект недвижимости находится в залоге у банка. Покупка такой квартиры возможна, но сначала необходимо погасить ипотеку. Это можно сделать либо за счёт стоимости квартиры, либо, например, взяв ипотеку в том же банке.
Если же квартира арестована за долги, рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы узнать, как лучше поступить в этой ситуации.
- Судебные споры.
Некоторые собственники квартир могут не сообщать о судебных разбирательствах, связанных с их недвижимостью. Чтобы узнать о таких спорах, необходимо проверить выписку из ЕГРН в разделе «Сведения о зарегистрированных правах». Там можно найти информацию о требованиях, которые были заявлены через суд. Если вы обнаружили подобные сведения, рекомендуется отказаться от покупки этой квартиры или проконсультироваться с юристом.
- Техпаспорт и законность перепланировки.
Чтобы понять, делали ли владельцы квартиры перепланировку, сравните её с планом из технического паспорта. Если перепланировка была, необходимо выяснить, узаконена ли она.
Собственник может утверждать, что перепланировка согласована, но это не одно и то же. Согласование происходит до начала работ, а узаконивание — после. Если в техническом паспорте на плане есть красные линии, это означает, что перепланировка не была узаконена.
Вопрос перепланировки особенно важен, если вы планируете взять квартиру в ипотеку. Не все банки одобрят кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Кроме того, продажа такой квартиры в будущем может оказаться затруднительной.
Если вы решите самостоятельно узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы к дополнительным расходам и необходимости обращаться в различные организации. В отдельных статьях мы рассказали, как согласовать перепланировку своими силами, а также как узаконить перепланировку в новостройке.
- Проблемные собственники.
При покупке недвижимости покупатель может столкнуться с различными трудностями. Например, среди собственников могут быть несовершеннолетние, недееспособные или отсутствующие лица.
Если квартира принадлежит ребёнку или подростку, то для проведения сделки необходимо получить разрешение органов опеки. Мы подготовили подробный гайд о том, как продать квартиру, владельцем которой является несовершеннолетний.
Также важно учитывать, что если дееспособность человека вызывает сомнения, то в будущем его родственники могут попытаться отсудить недвижимость обратно. К таким людям относятся пожилые, люди с отклонениями или алкогольной зависимостью. В таких случаях рекомендуется запросить у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в его дееспособности.
- Разрешение супруга.
Если квартира была куплена в браке, то для её продажи необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга. Это же правило действует и в случае, если продавец находится в разводе.
Согласие супруга не является обязательным документом для Росреестра, однако оно служит гарантией для покупателя на случай возможных споров в будущем.
- Отсутствие задолженностей.
Чтобы удостовериться, что у вас нет задолженности по оплате коммунальных услуг и капитального ремонта, попросите продавца предоставить вам квитанции об оплате за последний месяц. В таких квитанциях обычно есть графа «задолженность».
В Москве и Московской области вы можете запросить Единый жилищный документ (ЕЖД). Он заменяет справку об отсутствии задолженности по оплате жилья, коммунальных и других услуг, а также некоторые другие документы.
В других регионах вы можете запросить отдельные справки об отсутствии долга по коммунальным услугам.
- Регистрация жильцов.
На момент заключения договора купли-продажи в квартире не должно быть зарегистрированных лиц. Проверить это можно с помощью двух документов:
1. Единой жилищной документации (ЕЖД) — в Москве и Московской области.
2. Справки о регистрации (форма 9).
Справку по форме 9 нужно запрашивать у продавца несколько раз:
1. Во время переговоров, чтобы узнать, кто зарегистрирован в квартире на данный момент.
2. Перед подачей документов на регистрацию нового собственника, чтобы убедиться, что на момент сделки в квартире никто не прописан.
3. После того как квартира перейдёт в вашу собственность, чтобы ещё раз убедиться, что в ней нет зарегистрированных лиц.
Также рекомендуется попросить у продавца форму 12. Её выдают не во всех регионах, например, в Москве взять её не получится, а в Санкт-Петербурге можно получить в паспортном столе.
Форма 12 показывает, не были ли выписаны из квартиры лица, которые могли бы вернуться и прописаться обратно. Раньше, например, выписывали тех, кого посадили в тюрьму или отправили на принудительное лечение. Однако сейчас заключённых из квартир не выписывают.
- Справка из психоневрологического диспансера
Это позволит убедиться, что собственник квартиры дееспособен и несёт ответственность за свои действия. В противном случае, если вы приобретёте квартиру у недееспособного человека, он или его родственники могут оспорить сделку, и вам придётся вернуть квартиру.
Есть два варианта справок из психоневрологического диспансера (ПНД). Первая — о том, что человек не состоит на учёте в ПНД. Вторая выдаётся после очного медицинского освидетельствования, когда вменяемость человека проверяется отдельно. Врач несёт ответственность за своё решение. Желательно иметь на руках обе справки, поскольку отсутствие человека на учёте в диспансере не означает, что он дееспособен.
Переговоры с продавцом
Переговоры с продавцом ведутся с двумя целями: осмотр квартиры и снижение цены. О первой цели мы уже говорили.
- Как торговаться.
При покупке квартиры на вторичном рынке всегда стоит просить скидку у продавца. Можно назвать более высокую сумму, чтобы в итоге договориться о скидке в размере половины от этой стоимости.
Чтобы убедить продавца, можно сказать, что вам понравилось несколько квартир, но вы выбираете одну и готовы сделать выбор в пользу продавца, который уступит в цене. Также можно указать на недостатки квартиры, например, сказать, что район дешёвый или двор не огорожен, а дом панельный и пол кривой. Однако не стоит предъявлять слишком много претензий, чтобы не испортить отношения.
У застройщиков часто есть программы скидок. Они могут предоставлять скидку иногородним покупателям, тем, кто уже покупал у застройщика, или владельцам зарплатных карт банка, с которым сотрудничает застройщик.
Я покупала квартиру у застройщика, который предоставлял скидку в размере 100 тысяч рублей для иногородних покупателей. Я живу в Санкт-Петербурге уже почти 10 лет, но на момент покупки новой квартиры у меня не было регистрации в городе, поэтому застройщик засчитал эту скидку. Скидка в 100 тысяч меня не устроила, поэтому я спросила, как ещё можно снизить цену. Сначала застройщик говорил, что никак, но потом просто сделал скидку в размере 1%. В итоге я сэкономила 165 тысяч рублей.
Заключение предварительного договора
Когда вы достигли договорённости о покупке и продаже квартиры, вы заключаете предварительный договор купли-продажи. В этом документе вы подтверждаете своё намерение заключить основной договор.
Предварительный договор всегда оформляется в письменной форме. В некоторых случаях его необходимо заверить у нотариуса:
* если основной договор должен быть заверен нотариально, например, при продаже доли;
* если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.
Главная цель предварительного договора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор. Поэтому оплата за него может не взиматься. Однако на практике предварительный договор редко обходится без аванса или задатка.
- Что такое задаток и аванс.
Задаток и аванс — это денежные средства, которые покупатель вносит продавцу в качестве частичной оплаты за квартиру. Продавец, в свою очередь, принимает эти деньги. Покупатель, внося задаток или аванс, как бы «бронирует» квартиру за собой, а продавец обязуется её придержать.
Важно понимать разницу между авансом и задатком. В случае отказа покупателя от сделки аванс возвращается покупателю, а вот задаток остаётся у продавца. Если же от сделки откажется продавец, то ему придётся вернуть покупателю двойную сумму задатка. Поэтому выбор между авансом и задатком остаётся за вами.
- Содержание и образец договора.
В преддоговоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны предмет договора и другие условия основного договора, которые стороны хотят согласовать прямо сейчас. Хотя по закону цену недвижимости прописывать необязательно, мы рекомендуем это делать, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Например, продавец может неожиданно повысить цену или отказаться от скидки, которую предоставил ранее.
Предметом договора купли-продажи недвижимости является передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана таким образом, чтобы не было сомнений, какая именно квартира имеется в виду. Достаточно указать кадастровый номер, но лучше добавить адрес и площадь. Например: «Квартира площадью 40 м², расположенная по адресу г. Санкт-Петербург, пр. Просвещения, 15, кв. 300, кадастровый номер 69:10:0091201:33».
На практике в преддоговорах включают гораздо больше условий: стороны хотят заранее договориться о сроках, ответственности и других деталях.
Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам. До подписания основного договора с продавцом или с квартирой может произойти непредвиденное, от чего не застрахует никакой договор. Однако он исключает некоторые риски. Главная гарантия, которую даёт предварительный договор, — это уверенность в том, что продавец подпишет основной договор: добровольно или по решению суда. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор на условиях, согласованных в предварительном.
Никакое соглашение об авансе или задатке не даёт такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в предварительном договоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.
Заключение договора купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры – это соглашение между двумя сторонами о том, что одна сторона передаёт квартиру, а другая выплачивает за неё определённую сумму денег.
Этот документ необходим для того, чтобы зафиксировать все условия сделки и затем официально зарегистрировать переход права собственности на квартиру. Договор купли-продажи всегда оформляется в письменной форме. Вы можете составить его самостоятельно или обратиться за помощью к юристу или нотариусу.
Вот несколько полезных советов о том, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры.
- Необходимые документы.
Комплект документов может варьироваться в зависимости от возраста и статуса продавца. Как правило, он включает в себя:
* паспорта продавца и покупателя;
* свидетельство о рождении, если собственник квартиры (или её доли) несовершеннолетний;
* разрешение органов опеки и попечительства, если несовершеннолетний собственник квартиры (или её доли);
* правоустанавливающие документы на квартиру (например, договор долевого участия или договор купли-продажи, по которому продавец приобрёл это жильё);
* выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Также понадобится договор купли-продажи в нескольких экземплярах: по одному для каждой из сторон и ещё один для Росреестра.
- Содержание договора.
В договоре участвуют как минимум две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать физические и юридические лица.
Если обе стороны договора являются физическими лицами, они должны быть дееспособными. Дееспособность означает, что у человека есть права и обязанности, за которые он несёт ответственность. Как правило, дееспособность наступает с 18 лет. До этого возраста от имени гражданина выступают его законные представители, такие как родители, опекуны или попечители.
В договоре купли-продажи необходимо указать следующие условия:
* Дата и место подписания договора купли-продажи;
* Полные данные продавца и покупателя: ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей;
* Предмет договора: описание и основные характеристики квартиры, такие как адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер и состояние квартиры;
* Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрёл право собственности, например, номер и дата договора купли-продажи;
* Данные о государственной регистрации права на квартиру: номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН;
* Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, а также что продавец дееспособен, не признан банкротом, в отношении него не возбуждалось и не ведётся дело о банкротстве и так далее;
* Информация о наличии необходимых согласий, например, супруга, законного представителя или органов опеки и попечительства;
* Цена, которая должна быть выражена точной суммой;
* Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя — принять такой объект и внести за него плату;
* Порядок расчётов: наличными или переводом, с использованием кредитных средств, с рассрочкой или без неё;
* Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств: возмещение убытков, неустойка;
* Обязанность сторон подать заявление на государственную регистрацию перехода права собственности.
Это необходимый минимум условий для договора купли-продажи. Однако к каждому конкретному случаю нужно подходить индивидуально и максимально подробно описывать все условия сделки.
- Когда нужно нотариальное удостоверение.
При продаже или покупке доли в квартире договор необходимо заверить у нотариуса. Однако если все собственники продают свои доли одновременно и по одному договору, то нотариальное заверение не требуется.
Также нотариальное заверение договора необходимо, если вы продаёте или покупаете квартиру, которая принадлежит вашему ребёнку или находится под опекой.
Если квартира находится в пожизненной ренте, то договор купли-продажи также должен быть заверен у нотариуса.
Кроме того, вы можете обратиться к нотариусу для добровольного заверения любого договора купли-продажи. Это поможет вам чувствовать себя увереннее и получить дополнительную правовую экспертизу сделки.
Важно отметить, что договор купли-продажи квартиры вступает в силу сразу после его подписания. Однако, чтобы официально стать владельцем квартиры, необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Расчеты с продавцом
В статьях «Как продать квартиру» и «Как оплатить квартиру в новостройке» мы подробно рассказали, как правильно рассчитаться с продавцом.
- Способы.
Есть несколько способов расчёта с продавцом:
* наличными;
* через банковскую ячейку;
* через аккредитив или договор эскроу;
* через депозит нотариуса.
Покупатель может передать продавцу наличные деньги из рук в руки или перевести их со своего счёта на счёт продавца. Также можно поместить деньги продавца в банковскую ячейку в присутствии банковского сотрудника. Стоимость аренды ячейки начинается от 3000 рублей в день, в зависимости от объёма ячейки и тарифов банка. В этом случае составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец получит доступ к ячейке только после предъявления оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.
При использовании аккредитива покупатель открывает в банке счёт на своё имя и вносит на него деньги за квартиру. После регистрации сделки банк проверяет документы и переводит эти деньги на счёт продавца. Если регистрация не состоялась, деньги возвращаются покупателю. Аккредитив открывается покупателем до заключения договора купли-продажи. Стоимость услуги начинается от 2000 рублей.
Депозит нотариуса — это когда покупатель вносит деньги на специальный банковский счёт — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу после регистрации перехода права собственности. Этот способ удобен для тех, кто оформляет сделку через нотариуса. Стоимость услуги составляет 1500 рублей, но к этой сумме нотариус добавляет стоимость технической работы по составлению документов и банковские комиссии за перевод средств между счетами.
В договоре купли-продажи указываются сроки, которые в некоторой степени зависят от способа оплаты, выбранного сторонами. Например, при использовании аккредитива покупатель вносит деньги на банковский счёт до подписания договора, а продавец получает их только после выполнения определённых условий, например, после перехода права собственности к продавцу.
- Фиксация расчетов.
Если покупатель передаёт продавцу наличные, то он получает расписку о получении денег согласно договору. В остальных случаях расчёты подтверждаются банковскими или нотариальными документами. Однако, даже если вы не передаёте продавцу наличные, лучше всё равно получить расписку, когда вы получаете ключи и подписываете акт приёма-передачи. В такой расписке продавец указывает, что получил деньги и не имеет претензий к покупателю.
Регистрация сделки
После того как вы подписали договор купли-продажи и согласовали условия расчётов с продавцом, вы можете подать документы на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать через Многофункциональный центр (МФЦ).
- Документы.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, может различаться в зависимости от конкретной ситуации. Чтобы узнать точный список документов, обратитесь в многофункциональный центр (МФЦ), региональное управление Росреестра или позвоните по телефону горячей линии 8 (800) 100-34-34.
В любом случае, для регистрации сделки вам понадобятся:
* заявление о государственной регистрации;
* квитанция об оплате государственной пошлины;
* паспорта всех продавцов и покупателей, являющихся физическими лицами, или учредительные документы юридических лиц;
* договор купли-продажи в количестве экземпляров, соответствующем числу продавцов и покупателей. Экземпляр для Росреестра предоставлять не требуется.
* доверенность, если кто-то из участников сделки действует через представителя.
- Сроки.
Если вы подали документы на регистрацию права собственности в электронном виде, то регистрация произойдёт в течение 7 рабочих дней. При подаче документов в МФЦ регистрация займёт 9 рабочих дней.
Если документы на регистрацию направил нотариус в электронной форме, то регистрация права собственности произойдёт уже на следующий рабочий день. Это возможно, потому что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи — эту работу уже выполнил нотариус.
После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). О том, где и как получить эти документы, вам сообщит специалист, который принимал у вас документы на регистрацию.
- Стоимость.
Стороны сами определяют, кто будет нести расходы по оформлению договора купли-продажи квартиры. Эти расходы включают оплату юридических услуг по составлению договора, услуг нотариуса и государственной пошлины за регистрацию права собственности.
Если договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен, то за это также придётся заплатить.
- Сколько стоит удостоверить ДКП у нотариуса в 2023 году, если стороны не родственники
**Стоимость услуг нотариуса и госпошлина за регистрацию права собственности**
Сумма сделки
Тариф нотариуса
До 1 миллиона рублей — 3000 рублей + 0,4% от суммы сделки.
От 1 до 10 миллионов рублей — 7000 рублей + 0,2% от суммы сделки.
Более 10 миллионов рублей — 25 000 рублей + 0,1% от суммы договора, но не более 100 000 рублей.
Госпошлина за регистрацию права собственности на жилое помещение для физических лиц составляет 2000 рублей. Обычно её оплачивает покупатель.
**Основания для отказа в регистрации сделки:**
* У продавца нет права продавать квартиру. Например, он не является её собственником.
* Стороны не предоставили все необходимые документы для регистрации сделки.
* Стороны предоставили поддельные документы.
* Доверенность одного из участников сделки недействительна.
* Документы не соответствуют требованиям законодательства РФ. Например, сделка требует нотариального удостоверения, но его нет.
* Документы заполнены неправильно.
* Содержание поданных документов не совпадает с данными Росреестра. Например, в договоре указан неправильный кадастровый номер квартиры или адрес.
* По этой квартире ранее кто-то подал документы на регистрацию, и она ещё не прошла.
* Квартиру хотят забрать за долги, и по этому поводу идёт суд.
* Другие причины.
Особенности покупки в различных ситуациях
- В ипотеку.
Если вы планируете приобрести квартиру в ипотеку, первым шагом будет обращение в банк для получения предварительного одобрения кредита. Это означает, что банк готов предоставить вам ипотечный кредит.
После того как вы найдёте подходящую квартиру, вам необходимо получить одобрение банка именно для этого объекта. Для этого вам нужно будет вызвать оценщика. Банк предоставит вам список оценщиков, но вы также можете выбрать другую организацию. Оценщик осмотрит квартиру, сделает фотографии и проверит необходимые документы. После того как банк одобрит квартиру, вы сможете приступить к сделке.
Более подробную информацию о процессе покупки квартиры в ипотеку вы можете найти в наших статьях «Как устроена ипотека» и «Какие документы понадобятся для оформления ипотеки».
В 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки, которая несколько раз продлевалась и меняла ставку. На данный момент программа продлена до 1 июля 2024 года, и ставка составляет 8% годовых.
Кроме льготной ипотеки с господдержкой, существуют и другие программы. Например, семейная ипотека под 6% для семей с детьми, ИТ-ипотека под 5% для сотрудников аккредитованных ИТ-компаний и дальневосточная ипотека под 2% для жителей одноимённого округа.
- С субсидией.
Государство предоставляет субсидии на строительство или покупку жилья в рамках программы улучшения жилищных условий. Для получения субсидии необходимо собрать большой пакет документов и встать в очередь.
Мы уже подробно рассказывали об этих субсидиях в статье «Квартира от государства».
Кроме того, мы отдельно рассматривали, как оформить документы для получения субсидии по программе «Молодая семья» и как использовать её для приобретения жилья в новостройках.
- За материнский капитал.
Материнский капитал можно использовать для первоначального взноса, оплаты основного долга или процентов по ипотеке. При этом не имеет значения, приобретается ли квартира в новостройке или на вторичном рынке. Более подробную информацию вы найдёте в статье «Как потратить материнский капитал на ипотеку?».
Также мы подготовили пошаговое руководство, которое поможет вам потратить материнский капитал на первоначальный взнос.
- По военной ипотеке.
Чтобы получить военную ипотеку, необходимо стать участником накопительно-ипотечной системы и соответствовать определённым требованиям. Для этого военнослужащий должен:
* служить по контракту;
* быть гражданином Российской Федерации;
* быть включённым в специальный реестр участников программы.
Через три года после вступления в накопительно-ипотечную систему военнослужащий может подать рапорт на имя командира воинской части и получить целевой жилищный заём. В течение трёх месяцев после этого он получает свидетельство. Затем он обращается в банк, где получает ипотечный кредит на покупку жилья. Если у военнослужащего уже есть кредит на жильё, он может использовать накопленные на своём именном счёте деньги для его погашения.
Более подробную информацию о том, как работает военная ипотека, вы можете найти в отдельной статье.
- В новостройке по ДДУ.
С 1 июля 2019 года большинство новостроек в России продают с использованием эскроу-счетов. Это специальный счёт в банке, на который покупатель вносит деньги за квартиру. Застройщик не может ими воспользоваться до тех пор, пока не введёт дом в эксплуатацию.
Договор долевого участия (ДДУ) между застройщиком и покупателем заключается, как и раньше. Однако теперь деньги за квартиру хранятся на эскроу-счёте до завершения строительства. Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель получит деньги обратно.
Есть случаи, когда покупатель может перевести деньги напрямую застройщику. Например, если степень готовности дома составляет 30% и застройщик продал уже 10% квартир. Для некоторых объектов минимальная степень готовности может быть 6 или 15%.
Подробнее об этом можно прочитать в статье «Новостройка. Оформляем договор долевого участия».
- По переуступке.
**Договор переуступки прав**
Договор переуступки обычно представляет собой короткий документ. В нём, помимо стандартных реквизитов, указываются стоимость переуступки и условия взаиморасчётов.
Поскольку договор переуступки прав подлежит регистрации в Росреестре, эта сделка полностью законна, и покупатель не рискует.
**Покупка в рассрочку**
Квартиры в новостройках часто продаются в рассрочку. В отличие от ипотеки, для рассрочки не требуется одобрение банка. Условия покупки у разных застройщиков могут различаться. Например, могут меняться сумма первоначального взноса и срок рассрочки.
**Покупка с риелтором**
При покупке квартиры с риелтором заключается ещё один договор — на оказание услуг. В договоре купли-продажи имя риелтора не указывается, поскольку он не имеет отношения к вашей квартире.
**Встречная покупка (альтернативная сделка)**
Встречная покупка — это одновременная продажа и покупка другой квартиры. Обычно покупатель даёт продавцу время на поиск подходящей квартиры, а продавец снижает цену. Покупатели и продавцы образуют цепочку, где все участники зависят друг от друга.
**Трейд-ин**
Трейд-ин — это сделка, при которой вы рассчитываетесь с продавцом своей недвижимостью, а он потом её продаёт. Особенности такой сделки мы подробно разобрали в статье «Как я купила квартиру в новостройке по трейд-ину».
- Можно ли купить муниципальную квартиру.
Муниципальной называется квартира, которая принадлежит городу. Чтобы продать такую квартиру, собственник должен сначала приватизировать её.
- Стоит ли покупать квартиру на торгах.
На аукционах квартиры могут продавать государство, банки и риелторы. Часто такие квартиры стоят дешевле, чем аналогичные на рынке, но могут иметь некоторые проблемы.
Например, в таких квартирах из-за больших долгов могли отключить отопление, свет и воду. Или в них могут быть зарегистрированы жильцы, которых в теории можно выписать по решению суда. Но если среди зарегистрированных есть дети, то выселить и выписать их до совершеннолетия не получится. Соответственно, продать квартиру тоже будет нельзя.
Вот история человека, который зарабатывает на имуществе банкротов и продаёт недвижимость должников. Он рассказал, почему не любое уценённое имущество выгодно покупать.
На аукционах продают не обязательно проблемные квартиры. Например, реализуют квартиры, которые перешли в государственную собственность от пенсионера. В Москве пенсионеры могут заключить договор пожизненной ренты со специальным учреждением «Моссоцгарантия» и обменять свою квартиру на прибавку к пенсии. После смерти владельца его жильё продают на аукционе.
Вот положительный личный опыт нашего автора: он купил квартиру у государства именно таким способом.
- Покупка в другом городе.
Приобретение квартиры в другом городе может быть затруднительным, поскольку вы можете быть не знакомы с особенностями этого региона и не знать, какие районы подходят для проживания.
Расскажу историю нашего автора, которая купила квартиру в другом городе за пять поездок.
Приобрести жильё можно лично или дистанционно. Если вы покупаете квартиру у застройщика, то дистанционно это сделать проще. Застройщик отправит вам правоустанавливающие документы по электронной почте. Также вы сможете забронировать квартиру в новостройке удалённо. Документы, которые нужно подписать, придут вам по почте. Оплатить покупку тоже можно дистанционно — застройщик расскажет, как это сделать. После этого он сам передаст документы на регистрацию в Росреестр.
Мои родственники покупали квартиру в другом городе и совершили сделку дистанционно. Они съездили в город только один раз, чтобы посмотреть и выбрать новостройку. Для оформления сделки им не пришлось никуда ехать.
- Покупка жилья в Москве и Санкт-Петербурге.
В этих городах представлено множество вариантов квартир для покупки. Однако выбор подходящего района и жилого комплекса может оказаться непростой задачей.
Ещё одна сложность — это высокие цены на жильё. Москва занимает лидирующую позицию по стоимости недвижимости, а Санкт-Петербург — вторую.
Мы подготовили руководство о том, как приобрести квартиру в пределах Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД), имея доход от 100 до 200 тысяч рублей в месяц и не имея другого имущества.
- Как купить, если нет денег.
В такой ситуации можно рассмотреть несколько вариантов:
1. Обмен старой квартиры на новую по программе трейд-ин.
2. Обмен квартир по договору мены (мы уже рассказывали, как это сделать).
3. Использование материнского капитала или региональной субсидии для оплаты всей стоимости новой квартиры или первоначального взноса по ипотечному кредиту.
4. Получение ипотечного кредита под залог уже имеющейся недвижимости для покупки новой квартиры.
5. Получение ипотеки без первоначального взноса под залог приобретаемого жилья. Такие программы доступны только при покупке квартир в аккредитованных строительных объектах и предлагаются в рамках партнёрства между банками и застройщиками.
Что сделать после оформления сделки
- Подписать акт приема-передачи.
Это официальный документ, в котором фиксируется состояние квартиры на момент её передачи покупателю. Перед подписанием акта покупатель тщательно осматривает квартиру, проверяет показания счётчиков и убеждается, что продавец произвёл все необходимые расчёты по коммунальным платежам.
Акт приёма-передачи подписывают обе стороны: и продавец, и покупатель. После подписания акта продавец передаёт покупателю ключи от квартиры.
- Переоформление лицевого счета.
После приобретения квартиры на вторичном рынке новому владельцу необходимо переоформить лицевой счёт в управляющей компании. Это позволит получать счета на своё имя и иметь доступ к важным документам, связанным с квартирой, таким как копия лицевого счёта и расширенная выписка.
Для переоформления лицевого счёта обычно требуется предъявить паспорт и документ, подтверждающий право собственности.
- Оформление регистрации членам семьи.
После того как вы получите свидетельство о собственности на квартиру, вы сможете оформить постоянную регистрацию для себя и других людей. Для этого нужно обратиться в МФЦ, паспортный стол или воспользоваться сайтом госуслуг.
При себе необходимо иметь паспорт, выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ, например, договор купли-продажи квартиры.
- Получение возврата НДФЛ.
Государство готово вернуть вам часть денег, которые вы потратили на покупку квартиры. Общая сумма возврата может составить 260 или даже 520 тысяч рублей.
Для получения вычета необходимо соответствовать следующим условиям:
* Быть налоговым резидентом Российской Федерации, то есть проживать в стране не менее 183 дней в течение календарного года.
* Иметь официальное место работы и получать заработную плату, с которой удерживается налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.
* Подтвердить документами факт оплаты квартиры. Для этого вам понадобятся выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающий документ, например, договор купли-продажи квартиры с актом о её передаче.
* Продавец квартиры не должен быть вашим близким родственником.
* Вы не использовали право на вычет ранее.
* Квартира должна находиться на территории Российской Федерации.
Коротко: как купить квартиру
Вот как можно приобрести квартиру:
1. Найти квартиру, которая вам нравится и подходит по цене.
2. Проверить документы на квартиру и её техническое состояние.
3. Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры и внести предоплату или задаток.
4. Заключить основной договор купли-продажи, рассчитаться с продавцом и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
5. Принять квартиру у продавца: подписать акт приёма-передачи, получить расписку о получении денег и ключи.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!