Падение продаж новостроек после отмены льготной ипотеки вернуло в публичную плоскость традиционную тему затоваривания. Снова звучит цифра – 70+ млн. кв. м нераспроданного жилья. Цифра верная, но ее интерпретация не всегда корректная.
Что за цифра 70+ млн. кв. м
Давайте для начала разберемся, что это за показатель, как и кем он посчитан. Несколько лет назад в России появилась Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), в которую попадают почти все строящиеся жилые проекты. Оператором системы является ДОМ РФ. Базовые статистические данные из системы открыты и позволяю оценивать общий объем строительства, квартирографию, обобщенные показатели по продажам. Важно – статистика публикуется по проектам на стадии строительства (от забора/котлована до ввода в эксплуатацию).
По итогам июля 2024 года ключевые показатели в России выглядели следующим образом:
Всего в стадии строительства – 115,41 млн. кв. м
▪️Из них уже открыты продажи квартир - 93,25 млн. кв. м
▫️Из них уже продано – 41,48 млн. кв. м
▪️Еще не открыты продажи квартир - 22,16 млн. кв. м
Откуда взялась цифра 70+ млн. кв. м непроданного жилья?
51,77 млн. кв. м + 22,16 млн. кв. м = 73,9 млн. кв. м:
- 93,25-41,48=51,77 млн. кв. м в строящихся проектах с открытыми продажами.
- ️22,16 млн. кв. м - проекты, где продажи не открывали (здесь много проектов на начальной стадии строительства)
Почти 73,9 млн кв. м непроданного жилья на всю страну – цифра действительно не маленькая. Но это жилье, находящееся на стадии строительства с плановыми сроками ввода в эксплуатацию в следующие годы. Более 80% из этой цифры будет построено в 2025-27 гг.
Объем непроданных квартир в домах с плановым сроком ввода в 2024 – лишь 7 млн. кв. м, еще – 1,5 млн. кв. м - проекты, где продажи не стартовали.
Все это не значит, что на рынке новостроек нет проблем и диспропорций. Их больше чем хотелось бы. Но с десятками миллионов непроданных квартир надо быть осторожнее.
А что с затовариванием?
Для объективной оценки ситуации на рынке жилья по объему нераспроданного жилья аналитики ДОМ РФ предлагают использовать соотношение проданных квартир к строительной готовности проектов. Считается, что к сдаче дома у девелопера должно быть продано 70-80% квартир, остальное можно реализовать уже после ввода. С позиции банковского финансирования этого достаточно чтобы закрыть долг по проектному финансированию. С позиции девелопера – у каждой компании может быть свой ориентир, многие стремятся к 80-90%. Кто-то достигает 100%. Зависит и от рыночной ситуации и от ценообразования.
Поэтому если дом построен на 50% и в нем продано 40% квартир – это не проблема. Распроданность к строительной готовности – 80%.
Аналогичный показатель можно посчитать и для всего российского рынка жилья. На текущий момент он находится на уровне 85%. Поэтому пока проблем с затовариванием пока нет. Но есть риск, что на фоне падения продаж этот индикатор в ближайшее время будет падать.
Михаил Хорьков,
Руководитель комитета по аналитике РГУД