- Люди, покупайте землю. Бог ее больше не создаст. Мы всегда должны думать об этом. Говоря современным языком, это как биткоины, их количество ограничено, земли тоже самое. Но, так как мы живем в Российской Федерации, у нас не так давно как раз вся земля, которая была, только-только стала переходить в руки собственников. У нас есть уникальная возможность, приобрести в собственность большое количество земли в лучших местах. Мы везунчики.
Как это сделать правильно? Как сделать из обычной земли "золотую"?
Все возможно, если знать определенные правила. Как мы понимаем, разная земля имеет разную ценность. Например, земля для садоводства, она, как правило, менее дорогая, чем, например, земли промышленности.
Причем разница может быть в тысячах, в тысячи раз отличаться, например, "сотка" может стоить в одной ситуации 30 тысяч, а если это землепромышленность(те же самые бензозаправки), то здесь уже будет цена совершенно другая, измеряться уже десятками миллионов.
Эта тема только начинается у нас (говорю за Самарскую область) развиваться, в том числе и коммерческое изменение назначения земли. Это, конечно, не так быстро, занимает где-то год, два, иногда три, но таких процентов доходности нигде невозможно сделать, нужно только все правильно сделать.
Коммерческие цели.
У нас есть личные цели, когда мы покупаем загородную недвижимость, это дома, участки и так далее. И коммерческие, когда мы покупаем землю именно для того, чтобы из маленьких денег сделать очень большие деньги. Например, можно сделать совершенно прекрасные турбазы. Многие на этом, поломали много дров, так как рассчитывали сделать там определенный бизнес, но категория земли, ограничения и так далее, люди на это не рассчитывали, неправильным путем пошли и потеряли деньги.
Но, если правильно идти, можно даже в заповедной зоне купить участок, сделать правильные действия и сделать там уникальные поселки, например, эко-поселки, какие-то уникальные турбазы, дома отдыха и так далее.
У нас сейчас в Самарской области для КФХ(крестьянско-фермерские хозяйства), если покупать землю и образовывать крестьянско-фермерское хозяйство, государство дает грант. Один миллион, если это один человек из семьи, а если это два человека из одной семьи, грант доходит до 10 миллионов.
Не видели, наверное, да? Интересно, почему? Советую вам этим вопросом поинтересоваться! Пока у нас как бы она в закрытых кругах. Видимо, пока все свои разберут, потом уже людям расскажут. Ну вот я вам сейчас это рассказываю. Членом КФХ можно уже стать в 16 лет. Кстати, в Ростовской области есть парень,
ему всего 16 лет, он уже председатель крестьянско-фермерского хозяйства, один из богатейших как раз в Ростовской области. Прошел эмансипацию, то есть чтобы в 16 лет стать уже полноправным гражданином, который имеет право заниматься бизнесом. Да, молодец. Почему-то у нас все воспринимают КФХ как что-то отсталое, деревенское. На самом деле, это очень большая возможность для того, чтобы успешно вести бизнес и очень, пока еще, большие возможности для него экономики и налоговой базы.
И если мы сейчас говорим про категории земель для личного строительства, здесь есть разница, где вы приобретаете. Это черта города, или например, это земли населенных пунктов, должен быть определенный вид использования, для ИЖС, или это загород, земли сельского хозяйственного назначения для садоводства.
На что стоит обратить внимание?
Правила землепользования и застройки
Документ номер один, про который очень мало кто знает. Этот документ каждый из нас может заказать в свободном порядке перед покупкой земельного участка. Здесь указаны, администрация каждого населенного пункта, правила землепользования и застройки.
Это, знаете, как Библия в области землепользования и стройки. То есть, нужно каждый раз туда смотреть, а правильно ли я сейчас строю, а могу ли я здесь бизнесовый проект построить, а не планируется ли здесь какой-то газопровод, нет ли здесь какой-то красной линии и так далее. Здесь, например, каждым цветом выделены фиолетовые производственные зоны, желтые и оранжевые жилые зоны, красные.
Там общественно-деловые, их очень-очень много, как вы видите. И порой, когда люди покупают земельный участок, они вообще не обращают внимания, а что же я покупаю? В лучшем случае выписки из ЕГРН посмотрят. Ограничения нет, обременения нет. Фу, все, могу покупать! Покупают, потом "привет". Домик построить совершенно нельзя. Земля там недопустима, плавуны бывают и так далее.
Или рядом какая-нибудь зона. К примеру, купили 20 соток, а строить можно всего на трех сотках. И что там построишь, и как. И вот это нужно знать обязательно перед покупкой земельного участка. Конечно, если мы говорим об СНТ, о коттеджных поселках, они эту историю уже прошли, об этом можно уже не думать, потому что уже дома стоят, земля вся оформлена. Эти люди уже прошли все семь кругов ада и вам просто предоставляют готовые. Вы можете посмотреть, а какие у человека долги (штрафы какие-то за вождение, превышение скорости, там тысячи три, это ничего страшного. А всё, что свыше миллиона, вот здесь могут арестовать). Иногда у нас приставы даже за 200 тысяч арестовывают целые земельные участки и дома. Такие вот они у нас шустрые, быстрые.
Также можно посмотреть базу всех судов. Можете попросить своих адвокатов, юристов, чтобы они посмотрели, а не судится ли этот человек сейчас. И не забываем про банкротство. Сейчас очень популярно банкротство физических лиц. И когда у нас единственное это жилье, дом или земельный участок - не имеют права банкротить. А если такого имущества несколько, то все сделки за три года до банкротства могут быть признаны недействительными.
Не стоит ради 100 тысяч писать ненастоящую стоимость в договоре.
Если вам человек предлагает деньги, а вы ему земельный участок с домом, то здесь очень важен следующий момент:
- извините, вот мы продаем свой дом ранее 5 лет, мы вам уступим 100 тысяч, давайте напишем не 10 миллионов, а миллион, нам так не хочется платить налоги.
Вот вам миллион и вернут!
Есть много нюансов при строительстве дома на участке и какой это дом. Стоит учитывать и рельеф. Если, например, у нас дом на сваях для личного пользования, это одна ситуация, сваи забили, в принципе, практически на любой поверхности можно строить. А вот если вы хотите определенную категорию дома строить, то здесь обязательно нужно пригласить специалиста, он сделает заключение, проверит грунт.
Как не купить кота в мешке?
Обязательно нужно проверять договоры.
Очень часто дом запитан неофициально от соседнего дома, и вас в любой момент могут от него отрубить, так еще и прилетит огромный штраф.
И обращайте внимание, как построен дом. СНИПы у нас в 2014 году поменялись. До 2014 года они были весьма очень даже приятные. Сейчас все гораздо строже. Смотрите, когда человек строил дом. Если это до 2014 года, вы проходите по старым СНИПам. Если после 2014 был построен дом или разрешение на строительство, или узаконен дом, то здесь вплоть до того, что дом могут обязать вас снести, если кто-то из соседей заявит, что его права нарушены.
И! Заключайте брачный договор. Всё, что я рассказала, у вас может в одночасье разлететься. Потому что, если вы строите на своем личном земельном участке, который у вас был до брака или был подарен или получен по наследству, и вы в браке построили ещё что-то, произвели улучшения, которые превышают стоимость этого земельного участка, то земельный участок делится пополам. А очень многие об этом забывают или не знают. Имейте ввиду.
Поэтому брачный договор заключайте всегда перед строительством, в том числе дома, если земельный участок - ваш.