8 сложных вопросов о семейной ипотеке
С ипотекой часто возникает много вопросов.
Не всегда ясно, как супруги могут разделить вычеты, кто имеет право на государственную поддержку, как делится ипотека при разводе и что происходит с кредитом в случае отказа от наследства.
Можно ли взять ипотеку и не быть собственником?
Моя мама — пенсионерка, у неё небольшой доход. У неё есть сбережения, которых почти хватает для покупки новой квартиры. Однако, чтобы приобрести жильё, ей, скорее всего, придётся брать ипотеку. Но есть вероятность, что кредит ей не одобрят.
Могу ли я взять ипотеку для мамы, не выделяя себе долю в квартире? Как это повлияет на право собственности? Получается, что квартира мамы будет находиться в залоге у банка из-за моего долга?
Вы можете оформить ипотеку на себя, а право собственности на квартиру — на свою маму. В сделке может быть несколько участников, помимо основного заёмщика:
* Созаёмщик — это человек, который вместе с вами будет нести ответственность по кредиту. Он может быть финансовым или нефинансовым. В первом случае нужно подтвердить доход (например, предоставить справку о доходах с работы и трудовой договор), а во втором подтверждать заработок не нужно.
* Поручитель — встречается редко.
В вашем случае мама должна участвовать в сделке, иначе банк не позволит ей оформить собственность на квартиру. Она может быть финансовым или нефинансовым созаёмщиком, а вы — основным заёмщиком.
Все банки разрешают выделять доли на основного заёмщика и финансового созаёмщика. А вот про долю на нефинансового созаёмщика лучше узнать заранее.
В итоге банк выдаст вам деньги на покупку квартиры. Вы станете заёмщиком и должником, недвижимость будет в залоге у банка. Мама станет собственником жилья и солидарным созаёмщиком.
Вы не указали размер пенсии вашей мамы. Многие банки охотно одобряют ипотеку и пенсионерам с небольшим доходом — пенсией. Они считаются более дисциплинированными заёмщиками.
Банки рассчитывают показатель долговой нагрузки — сколько клиент может тратить на оплату текущих обязательств и нового кредита. Обычно это 50–60% от дохода, но бывает и до 70%.
Вы можете рассчитать примерный платёж по будущей ипотеке на нашем калькуляторе и, учитывая размер пенсии вашей мамы, определить, на какую сумму кредита она может претендовать.
Кто может погасить ипотеку с помощью программы «Молодая семья»?
Мы прописаны в доме отца, который находится в Волгоградской области. Однако мы планируем приобрести квартиру в Московской области с помощью семейной ипотеки.
Банк одобрил нам кредит, и мы находимся в процессе сделки. Моему мужу 31 год, он работает. Мне 30 лет, я нахожусь в декретном отпуске. У нас двое детей.
Площадь приобретаемой квартиры составляет 72,5 квадратных метра. Мы планируем жить в ней и прописаться там. С нами будет жить моя мама. Она не собирается выписываться из дома отца, но мы предоставим ей временную регистрацию.
Интересует вопрос: можем ли мы рассчитывать на получение субсидии «Молодая семья» для помощи в выплате долга по ипотеке?
Государственная программа поддержки молодых семей действует до 2025 года. Она предусматривает выделение субсидий семьям, которые соответствуют определённым критериям.
Мы уже подробно рассказывали об условиях программы «Молодая семья». Напомню основные:
* Льгота предоставляется семьям, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и состоят на учёте.
* Субсидия может быть использована для оплаты приобретаемого жилья, но не для компенсации уже понесённых расходов.
* Недвижимость необходимо приобретать в том же регионе, где предоставляется субсидия.
* Возраст хотя бы одного из супругов не должен превышать 35 лет.
В вашем случае, насколько я понимаю, не выполняется главное условие: вы не стоите в очереди на улучшение жилищных условий и покупаете квартиру в Московской области, хотя проживаете в Вологодской. Поэтому воспользоваться субсидией вы не сможете.
Можно ли получить вычет с добрачной ипотеки?
Я взяла ипотеку на себя до брака, без созаёмщика. Объект планируется сдать осенью этого года. К этому времени я уже выйду замуж.
Хочу узнать, будет ли квартира, полученная после приёмки, считаться совместно нажитым имуществом, и сможет ли мой будущий муж получить часть налогового вычета? Свой вычет я уже использовала.
Если вы заключили договор долевого участия до вступления в брак, то ваш супруг не сможет претендовать на налоговый вычет, так как квартира не считается совместно нажитым имуществом. Однако, насколько я понимаю, вы не полностью оплатили покупку, а взяли ипотечный кредит, который ещё не погашен.
В этом случае ваш супруг может претендовать на долю в квартире, если вы платили по ипотеке в период брака и он участвовал в этих платежах.
Если вы использовали налоговый вычет при покупке имущества, то у вас есть право на возврат НДФЛ, который приходится на уже уплаченные проценты по ипотеке. Для получения этого вычета необходимо выполнить два основных условия:
* квартира должна быть в вашей собственности;
* она должна быть куплена в ипотеку.
О том, как получить налоговый вычет по ипотечным процентам, мы уже писали. Для налоговой вам понадобятся следующие документы:
* подтверждение платежей — квитанции или платёжные поручения о переводе денег на кредитный счёт для оплаты ипотеки, а также справка банка об уплаченных процентах;
* кредитный договор и график платежей.
Как созаемщику платить за квартиру, чтобы не остаться без вычета?
Мы с моей девушкой взяли ипотеку. Она является созаёмщиком с долей в квартире в размере 30%. Я же выступаю основным заёмщиком. В личном кабинете я вижу информацию о кредите и могу выбрать счёт, с которого будет производиться ежемесячный платёж.
Меня интересует вопрос о том, как созаёмщику получить налоговый вычет. Достаточно ли ей просто переводить деньги на мой счёт для погашения кредита в соответствии с её долей? Или же есть возможность подключить её счёт, с которого деньги будут списываться автоматически?
Чтобы получить вычет по процентам по ипотеке, нужно доказать налоговой, что ваша девушка выплатила их. Для этого она должна перевести деньги со своего счёта или через кассу банка на кредитный счёт.
Она может переводить часть платежа, но не более 30%, на ваш счёт. Однако для этого нужно, чтобы реквизиты вашего счёта совпадали с реквизитами счёта для оплаты ипотеки, указанными в кредитном договоре. Обычно для оплаты одного кредита открывают один счёт. Поэтому, скорее всего, не получится подключить счёт девушки, чтобы банк списывал её часть платежа. Вы уже подписали кредитный договор с указанием счёта для выплаты кредита. Вносить изменения в условия договора можно только с согласия банка.
Также можно платить по очереди: например, первые три месяца полностью вносит девушка, а следующие — вы. Подробнее о том, как созаёмщику получить налоговый вычет по ипотеке, мы уже рассказывали.
Как супругам лучше распределить вычет, если ипотеки две?
В 2018 году мы с мужем взяли ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме. Стоимость жилья составила 2 150 000 ₽. Мой супруг был основным заёмщиком, а я — созаёмщиком. В 2020 году строительство дома было завершено, но мы ещё не оформляли налоговый вычет. Ипотека на тот момент была не выплачена.
Сейчас мы приобретаем вторую квартиру в ипотеку, стоимостью 3 450 000 ₽. Мы хотим оформить налоговый вычет, но не знаем, как это сделать правильно. Можно ли получить вычет на две квартиры одновременно? Будет ли иметь смысл, если супруг получит вычет с первой квартиры, а я — со второй? Можно ли получить вычет по процентам от ипотеки сразу на две квартиры?
**Разделение налогового вычета по ипотечным процентам**
Сразу уточню, что налоговый вычет по процентам, уплаченным по ипотеке, составляет 3 миллиона рублей. Однако этот вычет нельзя распределить между несколькими объектами недвижимости. Он предоставляется только для одного объекта. Поэтому вам с супругом рекомендуется разделиться.
Независимо от того, кто является заёмщиком и созаёмщиком по ипотеке, имущество, приобретённое в браке, считается совместным. Каждый из вас имеет право на возврат налога, соответствующего уплаченным процентам. В вашем случае, документы на вычет по одной ипотеке может подать ваш муж, а по другой — вы.
**Имущественный вычет за покупку квартиры**
Имущественный вычет за покупку квартиры можно получить как по одной квартире, так и по отдельности. Вычет предоставляется с суммы в 2 миллиона рублей, что соответствует возврату НДФЛ в размере 260 000 рублей. То есть вы оба имеете право на возврат налога по одному объекту — по 260 тысяч каждый.
Решение о том, по какой квартире получать вычет, остаётся за вами. Вы можете разделить вычет по каждой квартире на двоих. Например, с первой квартиры вы и ваш супруг можете заявить по 1 075 000 рублей, а со второй — по 925 000 рублей каждый. Или же вы можете получить вычет по первой квартире, а ваш супруг — по второй.
Также напомню, что право на вычет за покупку квартиры в новостройке возникает после регистрации права собственности в Росреестре. Мы уже рассказывали подробно о вычетах за квартиру в новостройке.
Сможет ли бывшая жена претендовать на часть ипотеки?
Мужчина приобрёл дом в ипотеку до вступления в брак. В период совместной жизни ежемесячные платежи вносила его мама. Будет ли жена иметь право на часть этих средств при разводе?
Имущество, которое было приобретено до брака, считается личной собственностью супруга. Однако в вашем случае дом был куплен в ипотеку, а значит, платежи по кредиту вносились и в период брака.
Такая недвижимость обычно признаётся совместной собственностью, поскольку супруги погашали кредит из общего бюджета. Согласно общему правилу, часть долга, которая была выплачена в период брака, должна быть поделена при разводе.
Имущество, полученное одним из супругов в дар или по наследству в период брака, не считается общим. Деньги являются движимым имуществом и могут быть подарены. Если деньги, которые мать вашего супруга передавала на оплату ипотеки, были подарены, и это можно подтвердить документально, например, договором дарения, то раздел платежей по ипотеке не потребуется. В противном случае выплаченные по ипотеке суммы будут поделены пополам.
Как взыскать платежи по ипотеке с созаемщика, если платил ее один?
В 2012 году мой муж состоял в отношениях с другой женщиной. Они оформили ипотеку на квартиру, где он был основным заёмщиком, а она — созаёмщиком. Квартира была оформлена в равных долях.
Однако через год они расстались. В 2015 году мы поженились. В 2022 году мы полностью выплатили ипотеку. Все ежемесячные платежи вносили мы с мужем, а бывшая созаёмщица не участвовала в погашении долга. Платежи списывались автоматически со счёта мужа через «Сбербанк-онлайн».
Сейчас эта женщина хочет получить свою половину квартиры, но не планирует возмещать половину платежей, ссылаясь на закон о сроке давности в три года.
Как нам быть в этой ситуации? Ведь все платежи мы вносили из нашего совместного бюджета. Как можно взыскать половину платежей с бывшей созаёмщицы по ипотеке, если она не является супругой и не участвовала в погашении долга?
Созаёмщики несут солидарную ответственность перед кредитором. Это означает, что если один из них полностью погасил долг, то другой может потребовать вернуть часть денег. Это называется регрессным требованием.
В вашем случае вы можете взыскать сумму, соответствующую доле бывшей сожительницы вашего мужа, в суде. Срок исковой давности в вашу пользу, так как он начинает отсчитываться с момента исполнения обязательства — то есть с того дня, когда вы полностью погасили ипотеку в 2022 году.
Однако нельзя просто ссылаться на пропуск срока исковой давности, как это делает бывшая сожительница вашего мужа. Отказать в иске из-за пропущенного срока может только суд и только по заявлению стороны процесса до того, как суд вынесет решение. В вашем случае такое заявление могла бы подать она.
Тем не менее, срок требования части долга от вашей бывшей сожительницы по ипотеке вашего мужа ещё не истёк. Вы можете попробовать договориться с ней до суда о передаче супругу её доли в натуре или в денежном эквиваленте. Если переговоры не увенчаются успехом, вы можете обратиться в суд.
Что будет с ипотекой, если отказаться от наследства?
Я взял ипотеку, а моя супруга стала созаёмщиком. После её смерти я продолжаю выплачивать ипотечный долг. Однако со временем мне стали звонить из банков и требовать погашения кредитов, о которых я даже не знал.
У нас не было другого совместного имущества, кроме ипотеки. Могу ли я не вступать в наследство, чтобы избежать уплаты долгов по кредитам? Что будет с ипотекой, если я продолжу её выплачивать?
Если вы не вступите в наследство, имущество вашей супруги после признания его выморочным перейдёт в собственность государства. В этом случае вам придётся делить собственность с государством или другими наследниками, если они объявятся.
Принять наследство можно и по факту — продолжая пользоваться имуществом умершего. Если вы будете платить по ипотеке, коммунальным платежам и другим счетам, это будет считаться принятием наследства вашей супруги.
Вступая в наследство, вы узнаете, какие долги были у вашей супруги. Нотариус сделает запрос в Бюро кредитных историй, чтобы выяснить, в каких бюро хранится её кредитная история, закажет отчёты и проверит наличие действующих кредитов. Об этом мы подробно рассказывали в другой статье.
Скорее всего, это обычные потребительские кредиты: без вашего согласия она не могла оформить ипотеку. Брачного договора, как я понимаю, у вас не было.
Вряд ли сумма набранных кредитов будет больше её доли в квартире. Также по ним может быть страховка — в этом случае есть шанс получить выплату от страховой компании, если смерть наступила в результате страхового случая.
Если вы планируете и дальше выплачивать ипотеку, это считается принятием наследства. Вам придётся разбираться с другими долгами вашей супруги — и лучше не затягивать, чтобы кредиторы не начислили штрафы и пени за просрочки.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!