И пожалел, что не обратился к риелтору
- Я думал, что сделка у меня в кармане, но тут Росреестр приостановил госрегистрацию из-за ошибки приставов.
В 2001 году я перебрался из Нижнекамска в Москву, где начал обучение по специальности «маркетолог». Со временем я сменил сферу деятельности и стал заниматься инвестициями. В 2019 году я построил дом в Подмосковье и перевёз маму поближе к себе.
Однако в Нижнекамске у мамы остался земельный участок, который нуждался в присмотре. В этой статье я расскажу, как мне удалось продать его по доверенности. Для этого я провёл анализ рынка, оценил состояние участка и определил его стоимость. Затем я организовывал показы и переговоры с потенциальными покупателями, преодолевая расстояние в тысячу километров.
Что из себя представлял участок
Мы приобрели участок в СНТ в излучине реки Камы в 90-х годах, до деноминации, примерно за 12 миллионов рублей. Участок был размером в четыре сотки.
Прежние хозяева получили этот участок от государства. В то время ещё не было практики регистрации частной собственности, поэтому в 2018 году мы приватизировали его самостоятельно, оформили на маму как личную собственность и провели межевание.
Участок располагался недалеко от города, примерно в 20 минутах езды на машине. Во время дачного сезона до СНТ ходили автобусы — несколько рейсов в день. Автобус останавливался на остановке, от которой до участка было пять минут пешком. Поэтому мы добирались до участка на автобусе. Если опаздывали на автобус, то голосовали на дороге и ловили попутку — сервисов типа «Яндекс-такси» тогда ещё не было.
Вместе с землёй от прежних хозяев нам достались:
* добротный двухэтажный садовый домик из кирпича и дерева площадью 35 квадратных метров;
* скважина-колонка с питьевой водой, где не было насоса, и воду приходилось качать вручную;
* уличный туалет.
В домике была старая проводка, но электричества не было. При желании его можно было подключить: от электрического столба поблизости в дом был проброшен провод. По сути, оставалось заменить проводку на новую и соединить её через коробку с проводом.
На участке было множество плодовых деревьев, которые давали хороший урожай: яблони, вишня, черешня, слива, смородина, малина и крыжовник. У этого сада был и недостаток: деревья росли кучно и близко к забору. Со временем начались проблемы с соседями, которым не нравилось, что кроны затеняют их участки.
Мы не были заядлыми огородниками и участок брали как летнюю дачу для отдыха в выходные. По этой причине в доме ничего не усовершенствовали и электричество не подключали.
Первая попытка продажи
Когда мама переехала, она больше не могла следить за участком. Деревья росли, и с ними увеличивалась сумма ежегодных взносов в СНТ — в последний год перед продажей мы платили 6300 ₽. Мама очень переживала, что не может ухаживать за участком, но не торопилась с продажей. Её сомнения развеял случай.
Весной 2021 года ей позвонил сосед по участку, чтобы узнать стоимость нашей земли. Мама не назвала цену, потому что ещё не решила, за сколько будет продавать. Они договорились встретиться на месте и обсудить цену. После звонка мама купила билеты в Нижнекамск.
Перед поездкой я посмотрел стоимость участков в интернете, и мы решили, что адекватная средняя цена — 200–230 тысяч рублей.
Мама вызвала на подмогу тётю, которая жила в 150 км от Нижнекамска. Вместе они отправились на сделку, как им тогда казалось. На автобусной остановке они увидели объявление о продаже участка по цене почти вдвое выше нашей. Они посоветовались с тётей и решили сделать эту цену точкой отсчёта. Видимо, бумажное объявление показалось им более надёжным, чем информация из интернета.
Переговоры проходили так. На участок прибыли мама с тётей и сосед с отцом-пенсионером. Покупатели уточнили стоимость и, когда услышали цену из злополучного объявления, просто развернулись и ушли. На этом переговоры закончились, а мама с тётей уехали ни с чем, потратив на дорогу много времени, денег и нервов. Наша первая попытка продать участок провалилась.
Потом мы с мамой сходили к нотариусу и оформили на меня доверенность на продажу участка. За документ заплатили 2200 ₽. И я сам занялся продажей.
Надо сказать, что я бы вряд ли занялся продажей сам, потому что не всегда хорошо читаю людей. Но отчасти меня подтолкнула ситуация и предыдущий неудачный опыт мамы, а ещё — неуверенность в профессионализме агентов, о которых я расскажу ниже. Кроме того, я надеялся, что знания в маркетинге помогут мне решить задачу. Увы, на практике эти знания помогли лишь частично.
Оценил участок
В конце августа 2021 года мне нужно было поехать в Нижнекамск по делам. Я планировал остаться там на две недели. Помимо прочего, я хотел осмотреть участок, сделать фотографии и разместить объявление о продаже в интернете.
Чтобы избежать ошибок моих предшественников, мне нужно было изучить рынок. В этом мне помог мой опыт в маркетинге. Я задал себе несколько вопросов:
* За какую цену продают участки в нашем СНТ? На что стоит ориентироваться?
* В каком состоянии находится участок?
* Что ищут покупатели и как они принимают решения?
* Кому может понравиться этот участок?
* С какими покупателями будет комфортно заключать сделку? Этот вопрос не имел отношения к маркетинговой стратегии, но волновал меня больше всего.
Я старался найти ответы на эти вопросы заранее, но некоторые из них пришли ко мне уже по ходу дела. Вот что я сделал:
- Провел конкурентный анализ
Перед тем как выставить цену на свой участок, я изучил предложения на «Авито» о продаже соседних участков. Они стоили от 400 до 450 тысяч рублей, но мой участок находился в запущенном состоянии, и я не мог назначить такую же цену.
Чтобы определиться с границами цены, я искал на «Авито» участки, похожие по местоположению, площади земли и квадратуре дома. Затем я разбивал стоимость участка на несколько объектов: дом, землю, баню, теплицу, хозблок. После этого я приблизительно оценивал каждый объект и учитывал, какие элементы есть у нас, а каких нет.
Например, я подсчитал, что баня стоит 100 000 рублей, сарай — 30 000 рублей, теплица — 30 000 рублей. Также я сделал скидку за запущенное состояние — 20 000 рублей. В итоге получилось, например, так: 400 000 рублей — 100 000 рублей — 30 000 рублей — 30 000 рублей — 20 000 рублей = 220 000 рублей.
Я проделал такую операцию с 10 участками. В итоге цены распределились в интервале от 180 000 до 250 000 рублей. Расчёты заняли пару часов, но зато у меня появилась основа для аргументации в переговорах и психологическая уверенность в своей цене. Это спасло меня от манипуляций со стороны потенциальных покупателей.
Я решил, что на первоначальном этапе такой оценки будет достаточно, а рынок позже меня поправит.
- Оценил состояние участка.
Когда я приехал в Нижнекамск, то сразу отправился на участок, который хотел купить.
Передо мной предстал старенький, но крепкий двухэтажный дом, построенный 40 лет назад. Фундамент был в трещинах, но стены стояли ровно. За исключением мшистого шифера и облупившейся краски на крыльце, снаружи дом выглядел неплохо.
Однако внутри меня ждало разочарование. Доски в полу прогнили, обои на стенах были оборваны, старая проводка торчала наружу, а кухня была завалена мусором. Я подумал, кто же захочет купить такой дом?
Затем я осмотрел сад. Он был в плачевном состоянии. Участок зарос настолько, что мне пришлось прорубать тропу сквозь малину и черешню. За домом росло огромное старое дерево — метров шесть в высоту. Но самый большой сюрприз ждал меня в конце пути: у забора лежала куча спиленных соседями деревьев.
Сначала я не знал, как оценить сад — в плюс или в минус. Чтобы вырастить дерево до состояния, когда оно даёт хоть какой-то урожай, нужно минимум пять лет. Но после общения с покупателями я решил, что это минус, так как большинство людей ищут ухоженные участки.
Я оценил стоимость работ, которые нужны, чтобы привести сад в порядок, и нашёл их на «Авито». Важно, чтобы это были цены на услуги в той же местности, где продаётся участок.
Ещё один важный вопрос, который я решал, — какую делать скидку. Люди настолько привыкли к скидкам, что это стало безусловным рефлексом, без неё мало кто купит. Почти все покупатели запрашивали скидку. Я решил оставить в цене небольшой запас для торга — 20 тысяч рублей. С учётом скидки осенью я назначил цену 250 тысяч, а весной, с началом дачного сезона, скорректировал её до 270 тысяч рублей.
Я не делал скидку сразу, а просто говорил, что небольшой торг возможен. Вопрос финальной цены имеет смысл обсуждать, когда покупатель посмотрел участок и его всё или почти всё устроило. Это «почти» можно решить с помощью скидки. Если сразу сбросить цену, а потом найдутся какие-то недочёты, скорее всего, цену придётся снижать ещё раз. Тогда есть риск продать участок дешевле, чем планировали.
- Попробовал выявить факторы принятия решения.
Однако это стало ясно только после того, как выбор был сделан. Трудно предугадать, какие факторы окажутся решающими для покупателя, особенно если не проводить исследования. Можно что-то понять из телефонных разговоров, но заранее нельзя сказать, что станет решающим. Если один или несколько важных факторов перевесят сомнения, покупатель приобретёт участок со всеми его особенностями.
Например, в нашем случае главным фактором стало местоположение участка. Земля оказалась рядом с участком, который уже принадлежал родственникам покупателей. Возможность иметь близких соседей и помогать друг другу перевесила все недостатки участка. Кроме того, он был самым доступным по цене, что было важно для покупателей, так как они брали кредит на покупку.
Во время телефонных разговоров всплыл ещё один важный для местных покупателей фактор — баня. Поначалу мне это показалось необычным, потому что участки у всех небольшие — всего по четыре сотки. Я не понимал, где на них можно разместить баню. Но когда я изучил объявления, то оказалось, что у многих людей бани пристроены прямо к садовому домику. Баней называлась небольшая комнатка, где мог помыться один человек.
Такое решение казалось мне небезопасным в случае пожара, но домики с пристроенной баней пользовались большим спросом. Когда мне звонили покупатели, они часто спрашивали, есть ли баня. И даже когда я прямо указывал в объявлении, что бани нет, люди всё равно уточняли этот момент.
- Составил портрет потенциального покупателя.
После первой неудачи было сложно начать активные действия. Мне нужна была уверенность, что я смогу продать участок.
Когда мы с мамой обсудили образ покупателя, пусть и не совсем чётко, появилась надежда, что всё получится.
У нас возникло три образа будущих владельцев участка:
1. Семья из людей рабочих профессий, которые знают, где и какие материалы достать, как обустроить участок. Они не боятся работать руками и смогут быстро привести участок в порядок. Для таких покупателей цена важнее состояния участка, потому что они знают, как исправить недостатки. В Нижнекамске много людей, которые хорошо умеют работать руками: слесарей, монтажников, сварщиков.
2. Инвесторы, которые покупают участки для перепродажи. Они хорошо ориентируются в ценах на различные услуги. Могут скупать недорогие участки, быстро приводить их в порядок и перепродавать с прибылью.
3. Пенсионеры, которые могли бы купить участок для себя, чтобы заниматься им, постепенно приводя в порядок. Для них может оказаться плюсом близость участка к остановке, наличие готового домика, невысокая цена и фруктовые деревья.
- Определил критерии идеальных покупателей.
Для нас было важно, чтобы участок купили «хорошие люди»:
* те, кто будет бережно относиться к саду, который много лет служил маме отдушиной, и не захочет вырубить деревья;
* с кем легко найти общий язык с самого начала, чтобы избежать трудностей во время сделки;
* кто действительно серьёзно настроен — не хотелось повторения предыдущего опыта.
Однако дальнейшее развитие событий показало, что не все наши ожидания оправдались.
Составил объявление и разместил его на «Авито»
Осенью 2021 года я разместил бесплатное объявление на платформе «Авито», так как она хорошо известна в регионах. Остальные площадки я не рассматривал.
Первое объявление я написал в информативном стиле: просто перечислил факты о участке — его расположение, характеристики и то, что находится вокруг.
Затем я несколько раз корректировал текст до тех пор, пока не нашёл покупателей и не заключил сделку. Мне было интересно, как покупатели воспримут информацию из объявления, поэтому я старался сформулировать её как преимущества с точки зрения покупателя. Я прочитал другие объявления, посмотрел, как авторы расхваливают свои участки, и решил тоже подчеркнуть достоинства и добавить немного эмоциональности.
Сейчас я думаю, что всё это было больше похоже на развлечение, потому что взгляды покупателя и продавца редко совпадают. Например, когда я пытался представить заросший сад как преимущество, получилось неубедительно — «чеховский вишневый сад, где вас никто не потревожит». Вряд ли кто-то из местных жителей так рассуждал — им скорее нужен был сад или огород с баней.
Осенью я разместил объявление о продаже дачного участка, но до весны почти не получал звонков. Нас это устраивало, потому что мы не спешили с продажей. Мы решили, что продавать участок в сезон выгоднее: в это время выше спрос и цены на дачи обычно поднимаются. Многие стараются купить участок весной, чтобы захватить тёплый сезон, а осенью и зимой задумываются о даче реже.
Звонки начали поступать только в марте 2022 года. Спрос был неравномерным: то за неделю мы получали десяток звонков, то не было звонков по несколько недель. Думаю, общий новостной фон тоже влиял на этот процесс.
В начале мая спрос совсем упал, и звонков от покупателей почти не было. В качестве эксперимента я подключил опцию платного продвижения на неделю за 280 ₽. Однако это не привело к появлению звонков. Возможно, это было связано с майскими праздниками.
Всего с осени до момента продажи в мае объявление на «Авито» увидели 5686 человек. Из них 184 поставили лайк, а 49 запросили телефон или написали в чат.
Обратился в агентства и узнал прайс на их услуги
Весной 2022 года я приехал в Нижнекамск почти на месяц. Большая часть моего инвестиционного портфеля была заморожена из-за санкций, поэтому у меня появилось свободное время. В этот раз я хотел решить вопрос с продажей участка.
Сначала я не планировал привлекать агента, но думал, что это может быть полезно как запасной вариант. Я считал, что мои слабые коммуникативные навыки могут помешать в процессе продажи, поэтому агент мог бы помочь минимизировать контакты с незнакомыми людьми. Идеально было бы обратиться к знакомому специалисту, которому можно доверять, но у меня не было таких контактов. Поэтому во время своего второго визита я связался с агентством недвижимости.
Они предложили опубликовать объявление в соцсетях и внутренней базе, найти клиентов, провести показы и помочь с оформлением сделки. За всё это они запросили комиссию в размере 40 000 ₽. Мне показалось, что это неоправданно дорого.
Когда я спросил о цене, по которой можно продать участок, мне сказали, что стоимость составляет 200–210 тысяч. Они предложили провести предпродажную подготовку: расчистить участок и сделать косметический ремонт в доме. Я подумал, что они упрощают себе задачу и сознательно занижают стоимость участка, и отказался от их услуг.
Ещё меня смущало, что агентства накидывают комиссию к цене продавца. Один из агентов предложил схему: к моей цене 250 тысяч прибавить комиссию в размере 40 тысяч, ещё 10 тысяч заложить на торг и выставить участок за 300 тысяч рублей.
Состояние участка было не идеальным, и это могло затянуть сроки продажи. Для меня это было принципиально: я не планировал надолго задерживаться в городе, а приезжать ещё раз означало снова тратить время и деньги на дорогу.
Подключил дополнительные площадки
Во второй свой приезд я подключил и другие каналы, чтобы увеличить количество звонков. Однако полноценно протестировать их мне не удалось, так как уже через 10 дней я заключил сделку с покупателями, которые нашли меня на «Авито».
«Циан». В начале мая я разместил на этой площадке бесплатное объявление, так как в то время у меня совсем не было звонков. Однако после публикации мне начали звонить покупатели чужих квартир в Москве. Из-за этого я решил снять объявление. Вероятно, это произошло из-за опции подмены номеров сервиса, когда настоящий номер владельца скрывается. В службе поддержки мне всё исправили, но повторно публиковаться там я не стал, потому что уже договорился с покупателями.
- На автобусных остановках.
Я разместил объявления о продаже участка на остановке, где подают автобусы в сторону дач, и рядом с нашим СНТ. Однако мне не удалось оценить их эффективность.
Первое объявление оказалось бесполезным, потому что остановку перенесли в другое место. Второе объявление провисело всего неделю, но за это время мне никто не позвонил.
Соседи — ещё один важный канал для поиска покупателей. Они спрашивали меня о цене участка и даже привели потенциального покупателя. Я показал ему участок, но дальнейшего интереса не последовало.
Раньше в Нижнекамске было принято публиковать частные объявления в местных бумажных газетах. Однако за последние годы эта практика почти исчезла. Я проверил газеты в почтовом ящике и не нашёл объявлений о продаже недвижимости.
Местные базы недвижимости также показались мне неинтересными: в основном там публиковались объявления агентств. Из этого можно сделать вывод, что этот канал не пользуется популярностью среди жителей Нижнекамска.
Провел переговоры с покупателями
У покупателей разные тактики поведения. За те несколько месяцев, пока участок был в объявлениях, некоторые из них пытались торговаться со мной, другие — договориться, а третьи — обаять меня.
Когда покупатели пытались снизить цену, я использовал свои знания о рынке и реальной стоимости участка, чтобы противостоять их манипуляциям. Наиболее распространённые виды манипуляций были следующими:
- Притвориться бедным.
Ко мне часто обращались люди, которые были готовы приобрести участок по цене в два или три раза ниже, чем было указано в объявлении. Они объясняли это тем, что не могут позволить себе заплатить больше.
Я не вступал в диалог с такими покупателями. Мне казалось, что они действуют нечестно. Если у человека нет денег на участок с домом, он может купить просто землю, накопить или занять средства. Это было так же странно, как просить в магазине продать колбасу по цене вдвое ниже, чем указано на ценнике.
- Обесценивание
Однажды я столкнулся с другой тактикой манипуляции, когда мне позвонила девушка и сразу же начала перечислять недостатки нашего участка. Из её слов получалось, что участок настолько ужасен, что никому не нужен.
Суть этой манипуляции заключается в том, чтобы сосредоточить внимание на недостатках и не замечать преимуществ. С помощью такой тактики покупатель стремится снизить цену до минимума.
Таких покупателей называют «прайс-хантерами», то есть охотниками за ценой. Их легко узнать, потому что они сразу начинают обсуждать цену. Их не интересуют особенности участка, они хотят купить его как можно дешевле.
В общении с такими покупателями я не вступал в спор о цене. У них есть своя логика, по которой продавец всегда проигрывает. Обычно такие покупатели искажают реальность и сравнивают участок с идеализированным или выдуманным. Так поступила и эта девушка: она сравнивала наш участок с соседским, который, по её словам, был лучше и дешевле.
На все манипуляции и «аргументы» я отвечал, что моя цена такая, какая есть. Если продавец считает цену справедливой, ему не нужно её обосновывать — мы же не спрашиваем у кассира, сколько стоит колбаса.
Также были и заинтересованные покупатели, которые сначала уточняли параметры и особенности участка, затем спрашивали о возможности его просмотра и только после этого обсуждали цену.
Показал участок
Когда я общался с потенциальными покупателями, я не знал точных дат, в которые приеду в Нижнекамск. Я обещал людям, что сам с ними свяжусь, но из-за этого упустил много заинтересованных контактов. Мне нужно было договариваться о встрече сразу, пока человек не переключился на поиск других участков.
Однако с учётом резкого колебания спроса запланировать поездку оказалось не так просто. Я не хотел ехать наугад, без резерва потенциальных покупателей. Поэтому я сообщил двум людям, которые звонили по поводу участка, что собираюсь приехать. Выяснилось, что один из них уже купил дачу. В моём резерве осталась одна семейная пара — они уже сами сходили посмотреть участок и были готовы встретиться, чтобы обсудить детали.
Когда я прибыл в Нижнекамск, я связался с покупателями и договорился о дате показа — из-за майских праздников встречу назначили через неделю. После этого я отправился на участок, чтобы проверить его состояние и расчистить тропинки в саду.
В день показа покупатели любезно подвезли меня. Утром шёл дождь, и погода была не самая подходящая для просмотра. Когда мы сели в машину, я заметил, что мои спутники не в лучшем расположении духа. Большую часть пути мы молчали.
Когда мы прибыли на место, участок выглядел уныло. Это отразилось на поведении покупателей — они были очень критично настроены. Им не понравилось, что участок сильно зарос, они уже видели его, но решили акцентировать на этом внимание. Их смущало, что общая водонапорная труба с водой для полива проложена неровно. Они нашли много недостатков внутри дома и несколько раз заглядывали под крышу, чтобы убедиться, что она не течёт. Им показалось, что в доме сыро.
Я пытался советовать, как исправить недостатки, но они скептически реагировали на мои реплики. Стало ясно, что я делаю только хуже, поэтому я бросил это дело и дальше просто отвечал на вопросы.
После осмотра мы перешли к обсуждению цены. Нас было четверо: муж с женой, их родственница и я. Жена ушла в машину и не участвовала в переговорах. Я озвучил цену 270 000 ₽, муж предложил встречную — 180 000 ₽. Он обосновал её тем, что придётся многое переделать, и ссылался на высокую стоимость работ, которую ему насчитали в фирме.
Я был знаком с расценками на такие работы и сказал, что мы готовы снизить цену до 250 000 ₽ — этой скидки хватит, чтобы расчистить участок. Как выяснилось, он планировал более основательное переустройство и готов был поднять цену только до 200 000 ₽. Мы не могли договориться. В самый эмоциональный момент торга родственница предложила цену 230 000 ₽. Я сказал, что мне нужно взять паузу, чтобы обсудить эту цену с владельцем участка, то есть с мамой. На этом мы и расстались.
На следующий день я обсудил с мамой предложенную цену, и она согласилась. Даже предложила снизить стоимость ещё на 5000 ₽, если покупатели сами вывезут вещи. Это было ошибкой.
Когда я озвучил предложение, покупатели начали уговаривать ещё снизить цену. Мне это показалось навязчивым, и я бросил трубку. Я дал понять, что дальше по цене мы снижаться не готовы. После этого они согласились с нашим предложением.
Провел сделку
- Записался в МФЦ.
Через несколько дней после показа я вместе с покупателями отправился в многофункциональный центр (МФЦ). Талон на приём я оформил заранее на региональном сайте МФЦ. Для этого необходимо зарегистрироваться на сайте, указав номер телефона, и выбрать нужный филиал.
Позже мне на электронную почту пришло письмо с подтверждением даты и времени приёма.
Я приехал в МФЦ заранее, чтобы понять, куда нужно идти с талоном и как оплатить госпошлину. Покупатели прибыли примерно за 15 минут до назначенного в талоне времени.
- Подготовил документы.
Покупатели оформляли участок на мужа. Для регистрации сделки нам понадобились следующие документы:
- паспорта покупателя и мой;
- ИНН покупателя;
- СНИЛС покупателя и мой;
- выписка из ЕГРН;
- нотариальная доверенность, так как я представлял интересы собственника.
Также покупатели попросили предоставить квитанции, подтверждающие уплату членских взносов. Это было нужно, чтобы убедиться, что у нас нет задолженностей перед СНТ.
Сотрудница МФЦ приняла у нас документы, распечатала типовой договор купли-продажи и самостоятельно внесла в него наши данные. Стоимость услуги составила 780 ₽. Обычно расходы делятся пополам между продавцом и покупателем, но в этот раз эти деньги заплатил я. Покупатель собирался перечислить мне свою часть суммы, но забыл об этом. А я не стал настаивать.
Пока сотрудница МФЦ вносила данные в документы, покупатели уплатили госпошлину в размере 350 рублей через терминал в МФЦ.
- Получил деньги.
Мы могли бы заложить деньги в банковскую ячейку или перевести их на счёт и дождаться перехода права собственности. Однако мы выбрали последний вариант — рассчитаться за участок сразу на сделке.
Когда мы подавали документы в МФЦ, оператор спросила покупателей, нужно ли указывать в договоре, что взаиморасчёты полностью произведены. Возникла небольшая заминка. Покупатели хотели отдать деньги за участок прямо у окошка, но оператор предложила сделать это в другом месте. У них не было специального помещения для расчётов, поэтому нам пришлось принимать деньги в зале ожидания, где было много людей. Это было неудобно и небезопасно.
После приёма документов оператор выдала нам расписки и сообщила дату, когда всё будет готово. В общей сложности оформление в МФЦ заняло у нас 20–30 минут.
После неудачного показа и сложных переговоров у меня остался неприятный осадок. Но, вопреки моим ожиданиям, всё прошло легко. После МФЦ я сходил к банкомату, чтобы загрузить деньги на карту и проверить их. Банкомат принял все купюры.
Через девять рабочих дней мне нужно было прийти за моим экземпляром договора купли-продажи, а покупателям — за договором и выпиской из ЕГРН о переходе права собственности.
Как Росреестр приостановил госрегистрацию сделки
Я думал, что дело в шляпе, и сделка у меня в кармане. Но когда я пришёл за долгожданным договором, сотрудник МФЦ передал мне уведомление от Росреестра о приостановке государственной регистрации. В этом уведомлении не совсем понятным языком говорилось, что у покупателя есть задолженность, и ему запрещено совершать сделки с недвижимостью.
Для меня это стало проблемой: сделка могла затянуться или вообще не состояться. Кроме того, на тот момент мы уже передали покупателям ключи от участка, они уже спилили деревья и начали работы по переустройству дома.
Я позвонил в Росреестр, чтобы убедиться, что это не ошибка, и сообщил неприятную новость покупателю. Но он отрицал долг и был уверен, что запрет может касаться продажи недвижимости, но не покупки.
Я проверил покупателя и себя в базе ФССП, но долга, который стал препятствием для сделки, не обнаружил. Ситуация осложнялась тем, что на следующий день мне нужно было уезжать в Москву. Времени на решение проблемы оставалось мало. Я отправился к судебным приставам, чтобы выяснить, чей это долг и кто его должен урегулировать.
После двух часов в очереди мне подтвердили, что это долг покупателя, но судебное производство по нему было завершено ещё в 2019 году. По сути, задолженности не было – приставы просто не сняли своевременно запись в базе, её увидел Росреестр и приостановил сделку.
Чтобы снять запрет, нужно написать заявление. Обычно его пишет должник, но, чтобы ускорить процесс, сотрудники ФССП посоветовали это сделать от моего имени. После я созвонился с покупателем и передал ему копию заявления, а также инструкции от судебных приставов. Он должен был сходить в ФССП через две недели и выяснить судьбу задолженности.
Когда покупатель приехал к приставу в назначенный срок, оказалось, что моё заявление ему не передали и оно не поступило в работу. Хорошо, что я оставил покупателю копию, иначе было бы сложно доказать факт его подачи.
В итоге ситуация разрешилась. Через месяц я позвонил в МФЦ и узнал, что сделка зарегистрирована. Как пояснили по телефону, приставы сами связались с Росреестром и сообщили, что задолженность снята. Тогда Росреестр зарегистрировал сделку. А нам нужно было получить свой экземпляр договора. Летом мы его так и не забрали, и он уехал в архив в Казань. Как появится время, планирую съездить за ним.
Что делать, если Росреестр приостановил регистрацию
Одним из оснований для приостановки государственной регистрации сделки с недвижимостью может быть запрет пристава на осуществление регистрационных действий. Однако, согласно позиции Верховного Суда, такой запрет распространяется только на сделки, которые приводят к отчуждению имущества.
Например, если Василий продаёт участок Ивану, а Василий является должником, и у него есть запрет на регистрационные действия, то приостановка регистрации сделки со стороны Росреестра будет законной. Если же должником является Иван, то запрет не действует, и Росреестр обязан зарегистрировать сделку.
Именно так произошло в ситуации, описанной автором статьи: приставы и специалисты Росреестра допустили ошибку.
В подобных случаях можно обратиться в апелляционную комиссию при Росреестре для обжалования приостановки регистрации. Такая комиссия есть в каждом регионе, и о её работе можно узнать у регистратора по телефону, указанному в уведомлении. Важно сделать это в течение месяца со дня получения уведомления о приостановке регистрации.
- Когда Росреестр может приостановить регистрацию.
Это может быть возможно, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) есть отметка о запрете на проведение регистрационных действий с земельным участком или иным объектом недвижимости.
Если собственник участка не выполняет обязательства, указанные в решении суда, которое уже вступило в законную силу, судебный пристав может арестовать участок и передать в Росреестр постановление о запрете регистрации сделок с имуществом должника.
Росреестр регистрирует обременение в виде запрета на распоряжение имуществом. Это обеспечительная мера, которая позволяет приставам реализовать имущество в счёт долга.
Регистрация приостанавливается до тех пор, пока приставы не снимут запрет. Однако этот срок не может превышать три месяца.
Чтобы снять запрет и возобновить регистрацию, должнику необходимо исполнить обязательство, прийти к приставу с платёжными документами, подтверждающими исполнение, и написать заявление. Пристав обязан рассмотреть заявление в течение 10 дней. Если обязательство исполнено, выносится постановление о снятии запрета. Его нужно передать в Росреестр лично или через пристава. После этого переход права собственности будет зарегистрирован в течение трёх рабочих дней.
Если не возобновить регистрацию в Росреестре в течение трёх месяцев, то регистрация будет прекращена. В таком случае переход права собственности по данной сделке можно будет осуществить только через суд.
Иногда регистраторы пытаются помочь сторонам сделки и предупреждают о возможной приостановке регистрации. Они просят одну из сторон сделки написать заявление о приостановке. Срок такой приостановки может составлять до полугода.
Если не снять арест с имущества, Росреестр откажет в регистрации. В этом случае договор купли-продажи нужно расторгнуть, а деньги — вернуть покупателю. Если это не удастся сделать добровольно, придётся обращаться в суд.
Иногда продавец может не знать об аресте имущества до тех пор, пока Росреестр не сообщит о приостановке регистрации сделки. Или же продавец может намеренно утаить эту информацию.
Например, в Ивановской области женщина купила земельный участок с нежилым домом. В договоре купли-продажи было указано, что недвижимость не находится под арестом и свободна от прав третьих лиц. Это означало, что покупательница должна была стать полноправной собственницей. Однако Росреестр приостановил регистрацию.
Оказалось, что у продавца были непогашенные кредиты и неуплаченные налоги. Он не знал об этом или намеренно скрыл информацию. Приставы наложили запрет на его имущество. Он отказался снимать арест и возвращать деньги покупателю, так как решил признать себя банкротом.
Покупательнице пришлось обращаться в суд, чтобы расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги за сделку.
- Как узнать об аресте недвижимости.
Перед заключением сделки рекомендуется получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая содержит основные характеристики объекта недвижимости и информацию о зарегистрированных правах на него. О том, как получить эту выписку, мы уже рассказывали в наших публикациях. Стоимость выписки составляет от 260 до 460 рублей и зависит от выбранного способа получения. Как правило, наличие такой выписки позволяет избежать проблем при регистрации права собственности на объект.
- Как проверить продавца.
Иногда стороны подписывают договор, регистрируют его в Росреестре, но затем выясняется, что на недвижимость наложен арест. Хотя выписка из ЕГРН может быть чистой, приставы могут успеть наложить арест на имущество до того, как регистратор рассмотрит заявление о переходе права собственности.
Чтобы избежать такой ситуации, перед сделкой лучше проверить на сайте судебных приставов, не открыты ли исполнительные производства на имя продавца. Если исполнительное производство открыто, покупатель может отказаться от сделки.
Если сделка уже состоялась, можно рассмотреть следующие варианты:
1. Продавец и покупатель расторгают договор купли-продажи, и покупателю возвращают деньги.
2. Продавец закрывает долг и снимает арест с квартиры.
3. Покупатель через суд признаёт себя добросовестным покупателем и получает решение суда, чтобы снять арест с недвижимости.
Подобная ситуация произошла в Саратовской области. Женщина заключила договор купли-продажи на квартиру, которая была чистой и не имела арестов. Банк проверил сделку и не выдал бы ипотеку на проблемное жильё. Однако в это время приставы наложили арест из-за долгов продавцов.
Женщина обратилась в суд с просьбой признать её добросовестной покупательницей. Она купила квартиру, когда та была свободной от арестов, не делала ничего противозаконного и платит за неё ипотеку. Однако стать полноправной собственницей она не может, так как Росреестр приостановил регистрацию.
Суд встал на сторону женщины и признал за ней право собственности на квартиру. Арест был снят, женщина была исключена из описи имущества должников. Суд также указал, что Росреестру необходимо произвести государственную регистрацию права собственности на основании его решения.
Продавцы попытались обжаловать это решение в апелляционном суде, так как продали квартиру по заниженной цене. Однако их апелляция не была удовлетворена.
Напоследок
Эту сделку можно было бы назвать удачной, но в некоторых моментах я чувствовал себя очень некомфортно — во время переговоров с покупателями и в ситуации с судебными приставами, которые не удалили вовремя задолженность из своей базы.
У меня было мало опыта в области ведения переговоров. Они дались мне нелегко, потому что мы с покупателями не могли понять потребности друг друга за пределами финансовых отношений. Если бы с самого начала переговоров нам удалось создать атмосферу доверия, возможно, было бы легче найти точки соприкосновения. Покупатели опасались долгов с нашей стороны, но, по иронии судьбы, долг всплыл у них. Видимо, у обеих сторон был кризис доверия.
Наше общение проходило в атмосфере взаимного недоверия, и мы сосредоточились только на деньгах, где решение win-win было невозможно. Сделка состоялась, но я думаю, что обе стороны остались недовольны результатом: они надеялись купить участок дешевле, а я — более простым процессом.
Я жалею, что не привлёк агента или кого-то, кто мог бы сыграть его роль на этапе переговоров. Возможно, нам было бы легче договориться с покупателями, если бы мы взаимодействовали через посредника.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!