Mинистр финансов России Антон Силуанов заявил, что прекрасным вложением средств является ипотека, в том числе по льготным программам. Предлагаем экспертное разъяснение по этому поводу.
Мнение
Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»:
В трудные для российской экономики времена наши сограждане не раз выбирали недвижимость как один из способов сохранить деньги от обесценивания. Заметим, за последние 15 лет бывали периоды, когда цены квартир на какое-то время (год-два) немного снижались: после кризисов 2008 и 2014 года. Однако, если смотреть на цены в рублях в ретроспективе трех «пятилеток», то можно говорить о том, что вложения россиян себя оправдали.
Только за последние четыре года, к примеру, новостройки выросли в цене больше, чем вдвое. «Вторичка» дорожала чуть менее активно. Как показывает наш анализ открытых данных, пять лет назад средняя цена квадратного метра по всем городам составляла 60 тыс. рублей, средняя стоимость российской квартиры составляла 3,4 млн рублей. В июле 2024 года средняя цена «квадрата» на вторичном рынке поднялась до 114 648 рублей или в 1,9 раз. Цена вторичного лота (квартира на продажу) увеличилась до 6 млн рублей.
Выходит, все квартиры как актив выросли в цене на 100% и выше. Средний ежегодный рост за «пятилетку» – 20%. Для понимания: такая стабильная доходность вкладам «и не снилась» людям в аналогичный период времени. Следовательно, люди, выбравшие вложения в недвижимость, оказались в плюсе, если говорить о деньгах.
Но разумеется, речь не только о материальной выгоде. Ведь своя квартира для большинства россиян – это самый дорогой актив, который можно передать по наследству детям или внукам. Его наличие – это не только определенная уверенность в будущем, но и качество жизни семьи. Словом, то «бытие, которое определяет сознание» и планы. Поэтому совет главы Минфина, пожалуй, как никогда актуален. Тем более, если люди подпадают под требование оставшихся госпрограмм, условия которых благодаря усилиям ведомства стали с начала июля 2024 года гораздо жестче.
Напомним, Минфин «отсек» от льготной ставки в 6% по семейной ипотеке заемщиков с детьми старше 6 лет. Попутно сузил аудиторию IT-ипотеки, «отрезав» от нее Москву и Санкт-Петербург. Скажем больше, есть риск, что это не финальные шаги ведомства по ужесточению льгот. Поэтому всем, кому льготная ипотека доступна, мы, как и глава Минфина, советуем не откладывать решение в «долгий ящик», ожидая снижения цен на недвижимость. Пока ЦБ не справится с инфляцией, вряд ли ценник за квадратный метр новостройки «просядет» на 30-40%, как этого ждут некоторые покупатели. А вот льготная ипотека может закончиться в любой момент, так как требует больших расходов из казны.
Добавим, инвестировать в недвижимость с помощью льготного кредита, как это было еще год назад, не получится. То есть даже если вы вдохновитесь советом чиновника и решите купить несколько квартир, то только на собственные деньги. По всем госпрограммам, где государство субсидирует низкие ставки, с декабря 2023 года Минфин закрыл «лазейку» для инвесторов-физлиц. Теперь работает правило: одна льготная ипотека в одни руки. Проще говоря, с помощью льготного кредита можно купить только одну квартиру.
А вот что мы точно не советуем, так это рассматривать рыночную ипотеку в качестве инструмента, чтобы инвестировать деньги в квартиру. Мало того, что из-за рыночных ставок ипотека без льгот мало кому по карману. Большинству россиян со средними доходами одной зарплаты, чтобы получить одобрение ипотечного банка, будет недостаточно. Но, допустим, ваш доход позволяет купить вашу первую в жизни квартиру за 8-10 млн рублей в городе-миллионнике, взяв ипотеку на 20 лет по рыночной ставке в 21%. Расчеты ипотечного калькулятора «Выберу.ру» показывают, что в итоге вы отдадите банку три цены купленной ипотечной квартиры.
Согласитесь, это будет не самая рациональная инвестиция. Хотя глава Минфина предложил рассматривать и такой вариант решения квартирного вопроса для улучшения качества жизни. Но на наш взгляд, его стоит брать на вооружение тем людям, которые уже имеют недвижимость и хотят расширяться. Тогда недостающую сумму для переезда из «однушки» в «двушку» можно одолжить у банка. Впрочем, и в этом случае нужно внимательно считать, какими будут ежемесячные расходы по ипотеке, и не переоценивать свои силы.
Остается добавить, что текущее время высоких ставок вообще не самое удачное, чтобы брать любые кредиты, включая ипотеку без льгот. Вот почему многие россияне, которые не соответствуют требованиям госпрограмм, пока поставили на паузу планы по улучшению жилищных условий.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.