Приобретение жилья на вторичном рынке сопряжено с рядом рисков, в том числе юридического характера. Они могут касаться законности получения и передачи прав собственности на недвижимость в прошлом, личности самого собственника, прав пользования объектом третьими лицами и т.д.
Какие шаги стоит обязательно предпринять, чтобы сделка прошла успешно, а радостное событие по покупке нового семейного гнездышка не было испорчено проблемами и судебными тяжбами в будущем?
Об этом нам расскажет Елена Сунцова, заместитель руководителя юридического департамента «ТСН Недвижимость».
Проверка документов владельца
Еще задолго до заключения сделки купли-продажи необходимо убедиться в легитимности собственника квартиры и его супруга. Самое элементарное, что нужно сделать, – это сравнить внешность человека с фото в паспорте и убедиться, что перед вами находится его истинный владелец недвижимости.
Однако это далеко не все. Паспорт можно подделать. Поэтому однозначно нужно проверить паспорт собственника и, что немаловажно, его супруга. Сделать это сегодня можно через сайт «Госуслуг».
Если документ настоящий, то необходимо тщательно проверить его содержимое. Нюансов здесь может быть превеликое множество.
Необходимо сопоставить информацию в документе – ФИО владельца, дату рождения, серию и номер — с данными, указанными в свидетельстве о праве собственности на квартиру и данными выписки ЕГРН. Либо покупателю обязаны предоставить документы, подтверждающие смену идентификационных данных.
Кроме этого:
- Сам паспорт не должен быть просрочен.
- Номера страниц в нем должны следовать по порядку, а серия и номер совпадать на каждой странице.
- Все печати и штампы должны быть хорошо видны, а водяные знаки на всех страницах хорошо просматриваться на свет.
- В документе не должно быть никаких опечаток или нестыковок. Например, когда код подразделения указан один, а рядом на печати другой.
Чтобы окончательно убедиться в легитимности собственника квартиры, стоит попросить его предоставить какие-нибудь другие документы: водительские права, военный билет, СНИЛС, ИНН и т.п.
Если объект продает подставное лицо, внешне похожее на владельца квартиры, вряд ли у него будет весь пакет документов истинного собственника.
Проверка собственника на долги
Еще один важный момент — это проверить владельца недвижимости на наличие глобальных долгов. Еще в течение нескольких лет после сделки, если продавец будет признан банкротом, законность покупки недвижимости у него, особенно, если объект был продан со скидкой ниже рыночной стоимости, может быть оспорена.
К счастью, сегодня на общедоступных ресурсах можно проверить практически все:
- Сведения о возможном банкротстве человека можно увидеть на портале kad.arbitr.ru
- Данные о долгах по линии Федеральной службы судебных приставов на их сайте fssp.gov.ru/iss/ip
- О возможных судебных спорах по месту жительства продавца, его супруга и по месту нахождения недвижимого имущества здесь sudrf.ru
Также стоит проверить собственника на предмет наличия у него предпринимательской деятельности (zachestnyibiznes.ru), что позволит исключить риск субсидиарной ответственности.
Кроме этого
Следует проверить семейное положение владельца квартиры. Сделку, проведенную без согласия супруга, также легко могут признать незаконной.
Сделать это стало сложнее, так как штампы о регистрации брака в паспорте больше не являются обязательными. Поэтому необходимо запросить у собственника справку из ЗАГСа по форме № 15 «Об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния» на момент приобретения права собственности либо нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки.
Проверка недвижимости
Еще один большой этап проверки юридической чистоты квартиры — это проверка самого объекта недвижимости. Здесь также возможна масса нюансов.
Начинать необходимо со знакомства с правоустанавливающими документами на объект недвижимости. По формату это может быть:
- договор передачи квартиры в собственность,
- договор купли-продажи,
- договор дарения,
- договор мены,
- свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию,
- справка ЖСК о выплаченном пае,
- решение суда о признании прав собственности,
- и др.
Далее следует попросить собственника предоставить выписки из ЕГРН — об объекте недвижимости и о переходе прав на объект. С их помощью следует соотнести информацию в правоустанавливающих документах — ФИО владельца, дату рождения, серию и номер паспорта, номер и дату государственной регистрации права собственности — со сведениями из ЕГРН, изучить историю перехода прав на квартиру, а также убедиться в отсутствии обременений, запретов, арестов в отношении объекта недвижимости.
Параллельно этому необходимо проверить информацию об использовании материнского капитала при покупке квартиры, попросив собственника предоставить соответствующую выписку из Фонда социального страхования, а также финансовые документы, подтверждающие факт оплаты по предыдущей сделке: платежные документы банков, расписки, акты о взаиморасчетах.
Далее можно переходить к анализу сведений об объекте недвижимости на предмет нарушения прав третьих лиц. В этот пласт входят различные нарушения при заключении предыдущих сделок купли-продажи квартиры, нарушения прав несовершеннолетних детей при приватизации, наследники, которые не вступили в права наследования, отсутствие согласия супругов на совершение сделок, нарушения преимущественного права покупки и многое другое.
После этого стоит убедиться, что в квартире отсутствуют зарегистрированные лица, за которыми сохраняется право пользования и проживания в ней. Для этого необходимо получить выписки из домовой книги — обычную и архивную.
Кроме того, необходимо проверить, нет ли на объекте недвижимости задолженности по коммунальным и иным обязательным платежам.
Отдельно
Еще один момент, с которым можно столкнуться, — перепланировка. Если при визуальном осмотре обнаружится, что она есть, то в обязательном порядке стоит убедиться, что на нее имеется разрешительная документация. В противном случае неузаконенную перепланировку, если ее обнаружат, придется устранять за свой счет.