Сегодня в гостях у Виктора Зубика, основателя компании Smarent, Игорь Шимко, эксперт и аналитик на фондовом рынке. Обсудили, почему недвижимость – это один из самых надежных инструментов для инвестирования, рыночную ипотеку и программы от государства, загородную недвижимость, риски покупки квартиры или дома.
В этой статье:
- Как купить 10 квартир?
- Про «нулевую» ипотеку
- Недвижимость и фондовый рынок
- Ипотека от государства
- Если инвестиции в недвижимость, то в ЖИЛУЮ
- Загородная недвижимость
- Недвижимость и доллар
- Инвестиционный портфель Игоря Шимко
Кто такой Игорь Шимко
Игорь Шимко — известный эксперт в сфере инвестиций в недвижимость, аналитик и автор популярного Telegram-канала, где делится своим опытом и анализом рынка. Он активно освещает темы, связанные с покупкой и управлением недвижимостью, делая акцент на долгосрочные инвестиции и сохранение капитала. Шимко также известен своими объективными обзорами жилых комплексов и проектов, благодаря которым инвесторы могут принимать более взвешенные решения. Его советы помогают как опытным, так и начинающим инвесторам ориентироваться в сложной и меняющейся экономической ситуации.
Как купить 10 квартир?
Стратегия покупки квартиры в качестве инвестиции вполне жизнеспособна, особенно если речь идет о качественной недвижимости, которая со временем увеличивается в цене. Есть примеры, когда даже люди без особого опыта и знаний, купившие наугад недвижимость несколько лет назад, оказались правы. Например, у соседа Игоря есть 10 инвестиционных квартир, купленных в 2019 году. И тогда все расчеты и цифры показывали, что недвижимость – это невыгодное вложение, а лучше открыть вклад, купить облигации или акции. Но дело в том, что все расчеты основаны на текущих трендах и предположениях. А недвижимость — это одна из самых долгосрочных инвестиций, где фактор неопределенности становится все более значимым по мере продвижения во времени. Чем дальше мы планируем, тем сильнее возможны отклонения от базового сценария.
Сегодня многие аналитики строят сложные модели и утверждают, что вложения в депозиты могут быть выгоднее. Но давайте будем реалистами: за 10 лет экономическая ситуация может измениться кардинально, и доходность депозитов может оказаться недостаточной, особенно если инфляция резко вырастет. Например, в условиях высокой инфляции, как в Турции, ваши сбережения могут потерять свою покупательную способность, и деньги на депозитах не смогут компенсировать этот ущерб. В то время как недвижимость, наоборот, способна сохранить и приумножить капитал, особенно если ее стоимость растет вместе с инфляцией.
Сегодняшняя экономическая ситуация, с ее нестабильностью и изменяющимися ставками, делает долгосрочные прогнозы особенно сложными. Даже если вы в прошлом году построили расчеты на основе ключевой ставки в 8%, сегодня, когда ставка уже 18% с возможностью дальнейшего роста, ваши предыдущие расчеты могут оказаться бесполезными.
Однако, если в прошлом году кто-то купил квартиру по льготной ипотеке и сделал все грамотно, например, сразу с отделкой, чтобы снизить риски, связанные с ремонтом, он уже может получать стабильный доход от аренды. Даже если у него не хватит средств на меблировку, он все равно сможет сдать квартиру, пусть и по более низкой цене. Вопрос о том, стоит ли инвестировать в недвижимость для сохранения капитала или даже для его приумножения в короткие сроки, например, на 3-5-10 лет.
И еще важный момент: и для перепродажи, и для сдачи квартиры в аренду очень важна меблировка. Глупо экономить на этом этапе, уже вложив колоссальную сумму в покупку квартиры. Эти вложения окупаются за счет более высокой цены продажи или аренды, меньшего срока экспозиции, более широкого списка заинтересованных лиц, из которых уже можно выбрать наиболее удобный и прибыльный вариант для вас. Только вот меблировка должна быть правильной. Нужно исходить не из собственного вкуса, а из эффективности инвестиций. Нами уже выработан определенный набор надежной техники и мебели, расстановки, декора. Это позволит вам избежать лишних трат и не забыть купить то, что действительно необходимо. Кстати, мы выкладываем сметы для разных квартир на Boosty – если вы все же хотите с головой нырнуть во все хлопоты, связанные с обустройством квартиры, приемкой и сборкой мебели, то вас есть такая возможность.
Государство в последнее время старается все сильнее ограничить возможности для легких заработков на недвижимости, которые существовали ранее. Сейчас, чтобы заработать на недвижимости, остается один из немногих вариантов — это улучшение территории. Например, если вы находите объект, который попадет в зону комплексного развития территории (КРТ), то изначально неблагоприятная локация может в будущем стать привлекательной. Здесь можно заработать не на выгодной покупке или отличном выборе объекта, а на том, что район с плохой репутацией превратится в благоустроенный и востребованный.
Однако для этого требуется серьезная аналитическая работа. Нельзя просто прийти к менеджеру по продажам и верить всему, что он говорит. Придется самостоятельно изучать территорию, анализировать планы развития, читать профильные сайты и блоги, например, того же Собянина, если речь идет о Москве. К примеру, взять ЗИЛ, многие критикуют этот район. Но важно смотреть на перспективу: в будущем там построят новые дороги, улучшат инфраструктуру, и все изменится в лучшую сторону.
Думаю, вы уже понимаете, что такие инвестиции требуют больших усилий, знаний и опыта. Более того, даже один и тот же комплекс может быть золотой жилой для одного человека, но совершенно не подходить другому и здесь речь не про материал фасада и цвет входной двери. Покупка недвижимости требует разработки индивидуальной стратегии с учетом ваших параметров. Именно поэтому первый этап пакета «Инвест под ключ» посвящен разработке стратегии, финансовой модели, аналитике рынка и локаций района. И уже после того, как мы определимся с конкретными ЖК, мы делаем три подборки по 10 объектов, то есть у клиента будет выбор из 30 квартир от застройщика и физлиц. Более того, кому-то подойдет вариант участия в стартах продаж – эта опция тоже доступна в пакете «Инвест под ключ». Но, и естественно, мы делаем полное сопровождение сделки.
Если же вам, «чтобы что-то купить, нужно что-то продать», то вам подойдет пакет «Реинвестиция». Здесь мы также разработает инвестиционную стратегию, проведем сделку по продаже имеющегося объекта и найдем более доходную замену, а, возможно, заменой станет сразу несколько объектов. Более того, в рамках этого пакета возможен подбор объекта на рынке коммерческой недвижимости, что может оказаться более выгодной инвестицией. Звоните, пишите, и мы найдем именно ваш вариант!
Про «нулевую» ипотеку
Самые большие покупки в жизни — это недвижимость. Половина всех денег, которые человек зарабатывает за жизнь, уходит на покупку квартиры. И вот так вот, после просмотра буклета и чашечки кофе, вы готовы отдать половину своей жизни? А потом жалуетесь? Нужно серьезнее относиться к таким покупкам.
Пару лет назад была лазейка с нулевой ипотекой, Игорь вместе с коллегами воспользовался этой историей. Он сделал расчеты, которые показали, что это было выгодно: он считал доходность с учетом того, что каждый платеж погашал тело долга, а не проценты. Это был правильный расчет, и на тот момент это была выгодная сделка, потому что нулевая ипотека фактически превращалась в возможность взять крупную сумму денег под очень низкий процент, фактически ниже инфляции. На входе объект дорожает на 20%, но нужно разложить всю историю на график платежей. Получилась эффективная ставка 1,9% на 30 лет. То есть фактически это покупка не квартиры, а денег под такой процент на 30 лет. Это была реальная позитивная доходность.
Недвижимость и фондовый рынок
Игорь поднял очень важную мысль – концепция «плеча» в инвестициях. Допустим, ты работаешь на фондовом рынке и у тебя есть 10 млн ₽. Ты можешь использовать плечо, взяв в долг 80% суммы, чтобы увеличить свою инвестиционную позицию до 50 млн ₽. Но если цена акций падает на 10%, ты теряешь не просто 1 млн, а пропорционально больше, и твои залоговые акции могут быть проданы по заниженной цене, чтобы покрыть убытки. Это означает, что ты можешь потерять все свои деньги.
Теперь давайте сравним это с недвижимостью. Представим, что ты покупаешь квартиру за 20 млн ₽, первоначальный взнос составил 4 млн ₽, а оставшаяся сумма взята в ипотеку. Если стоимость квартиры внезапно падает до 15 или даже 10 миллионов, ничего особо не происходит. Ты продолжаешь платить по ипотеке, как и раньше, поскольку стоимость квартиры не влияет на твои обязательства по ипотечному договору. Даже если рынок недвижимости обвалится, ты все равно остаешься владельцем своей квартиры и можешь продолжать в ней жить, или сдавать ее в аренду. Весь твой убыток в этом случае носит «бумажный» характер, и ты не теряешь деньги напрямую.
Кроме того, недвижимость прощает многие ошибки. Даже если ты не самый опытный инвестор, купив квартиру, ты все равно можешь оказаться в выгодном положении, если сможешь правильно управлять своими ресурсами. В отличие от фондового рынка, где одна ошибка может стоить всего капитала, в недвижимости ты можешь оставаться на плаву, даже если стоимость объекта падает. Главное – суметь обслуживать свою ипотеку и адаптироваться к изменениям обстоятельств. Таким образом, недвижимость дает определенную защиту, которая недоступна на фондовом рынке, особенно при использовании плеча.
Ипотека от государства
В жизни часто теория отличается от практики, и это особенно заметно в вопросах инвестиций в недвижимость. Теоретически недвижимость может казаться не самым выгодным инструментом, но на практике, особенно если рассматривать долгосрочный период, например, хотя бы пять лет, она показывает совершенно другие результаты.
Доходность от инвестиций в недвижимость складывается из двух ключевых составляющих. Первая — это рентный доход, который может составлять около 5-6% для жилой недвижимости и до 10% для коммерческой. Однако это лишь одна часть. Вторая и не менее важная составляющая — это рост стоимости самого объекта недвижимости. Объекты недвижимости часто абсорбируют инфляцию, причем в разных регионах это происходит по-разному. Например, в Москве при мэре Собянине городская инфраструктура значительно улучшилась: были построены новые линии метро, обновлены поликлиники, развита система общественного транспорта. Все эти улучшения позитивно сказались на стоимости недвижимости.
Льготная ипотека была единственным доступным инструментом для консервативных инвесторов, но еще остаются такие варианты, как семейная, Дальневосточная и Арктическая ипотеки. Для многих это может быть хорошей возможностью. Однако важно учитывать, что если вы планируете инвестировать в удаленные регионы, такие как Владивосток или Якутск, нужно хорошо понимать местные особенности. Прежде чем покупать квартиру, вам придется потратить время на изучение рынка, поездку в регион, чтобы лично оценить ситуацию и понять, как будет осуществляться управление этим объектом. В случае покупки жилья в таких регионах, управление недвижимостью может оказаться сложной задачей, требующей дополнительных затрат и усилий, особенно если вы находитесь далеко.
Если инвестиции в недвижимость, то в ЖИЛУЮ
Мы с тобой обсуждаем жилую недвижимость, но важно понимать, что рынок недвижимости гораздо шире. Что касается коммерческой недвижимости, здесь есть свои сложности. Это полноценный бизнес, требующий глубокого погружения и больших вложений. Если есть желание купить коммерческое помещение в новом жилом комплексе, то нужно тщательно подбирать место с хорошим трафиком.
Если у тебя нет опыта или экспертизы в управлении такими объектами, лучше не рисковать. Это касается и других сложных проектов, таких как редевелопмент. В таких случаях тебе придется либо разбираться самому, что потребует много времени и усилий, либо платить за профессиональные услуги.
В конечном итоге, для большинства людей, особенно тех, кто только начинает инвестировать, жилые квартиры остаются более простым и надежным выбором. И домохозяйка, которая покупает студию у ПИК, несет существенно меньше рисков.
Загородная недвижимость
Загородная недвижимость — это одна из актуальных тенденций на сегодняшний день, и ее можно разделить на два основных направления: инвестиции в дома и в землю.
Если говорить о строительстве загородного дома, то это требует огромных усилий. Строительство своими руками означает, что вам придется выполнять функции прораба, контролировать каждый этап работ. Даже если вы нанимаете подрядчиков, вам все равно нужно постоянно контролировать их работу. Например, вам могут пообещать сделать качественный забор, но через год, после зимы, он начнет гнить, и вам придется переделывать его заново.
Если говорить о покупке земли как инвестиции, то здесь тоже есть много нюансов. Нужно учитывать, что землю, возможно, придется держать долгое время, прежде чем она подорожает, и вы сможете ее выгодно продать. При этом жилая недвижимость гораздо лучше впитывает инфляцию. Важно также учитывать, что процесс выбора участка может занять много времени и сил, так как на практике может оказаться, что выбранный участок не соответствует заявленным характеристикам.
Кроме того, нужно понимать, что инвестиции в землю требуют значительной экспертизы и личного участия. Нужно осматривать участок, изучать соседей, общаться с местной администрацией, чтобы избежать проблем в будущем. Например, может оказаться, что на участке нельзя строить из-за наличия подземных коммуникаций, о которых не было информации в кадастре. Все эти факторы увеличивают риски и требуют значительных вложений времени и средств.
Главное, что нужно помнить: сохраняйте свои деньги в тех областях, где вы разбираетесь и имеете опыт. Не стоит вкладываться в те сферы, в которых вы не разбираетесь, особенно когда речь идет о больших деньгах. Это может привести к тому, что вы окажетесь под влиянием недобросовестных людей, которые попытаются втянуть вас в невыгодные проекты. Например, в 2022 году некоторые инвесторы присматривали себе виноградники в Херсоне или пытались припарковать деньги в недвижимости в Дубае, но такие авантюры часто заканчивались потерями, и вернуть деньги было уже невозможно.
Ну, и если мы говорим о загородной недвижимости, то нельзя обойти вниманием проект «Афинеево», который Smarent с партнерами строит в поселке Афинеево в Московской области. Дома строятся с использованием эскроу-счетов, и под этот проект можно будет взять семейную ипотеку. Это современные дома с большим количеством остекления, продуманными планировками и красивыми фасадами. Поселок находится в 27 км от МКАД по Киевскому шоссе и в 4 км от Апрелевка на живописном берегу реки Десна. Рядом есть школы, детские сады, больницы, ТЦ, спортивные секции. Подробнее про проект можно узнать на нашем сайте.
Недвижимость и доллар
Все вроде бы отлично, но мы живем в России, где курс валют нестабилен, и многие почему-то продолжают мерить все в долларах. И, по мнению Игоря, риска в покупке недвижимости из-за отсутствия долларовой доходности или привязки квадратного метра к доллару нет. Если мы живем в рублевой зоне и покупаем недвижимость в том же регионе, где живем, то не важно, какие там курсы валют.
Мы привязываемся к месту проживания и тем расходам, которые несем в этом месте, а не к доллару. Если ты живешь в Дубае и купил там инвестиционную недвижимость, тебе тоже будет достаточно доходов от нее. Но если ты начинаешь практиковать географический арбитраж, собираешь на себя все валютные и политические риски, риски двойного налогообложения, риск разрушения недвижимости природными катастрофами, как это может быть, например, на Бали. Природа может уничтожить виллу, и восстановление будет проблематичным, особенно для негражданина этой страны. Существуют нюансы, о которых брокеры редко рассказывают, как, например, то, что процент доходности от таких объектов несоизмеримо ниже, чем риски. В итоге брокеры получат свою комиссию, скажут тебе «держись», но на этом их участие закончится.
Инвестиционный портфель Игоря Шимко
Игорь планирует более спокойные инвестиции: долгосрочные ОФЗ, проинфляционные бумаги, акции перспективных IT-компаний (Позитив, Астра) и, возможно, еще одну недвижимость под семейную ипотеку.
Что касается Москвы, Игорь считаю, что ближайшие 10 лет здесь будут перспективными для инвестиций в недвижимость. Город развивается, строятся новые транспортные сети, реновация улучшает качество жизни в районах. Даже если затем наступит стагнация, текущие проекты уже создают надежную базу для роста.
Пожелание подписчикам Smarent и частным инвесторам: удачи, здоровья и мудрости в принятии решений. Помните, что волшебных палочек не существует — успех достигается трудом, последовательностью и здравым смыслом. Пусть ваш путь будет долгим и успешным!