Чтобы обезопасить себя от возможных рисков и мошеннических действий со стороны продавца, необходимо запросить у него определенный пакет документов устанавливающих право собственности и техническое состояние объекта.
Документы, подтверждающие право владения
Для начала необходимо внимательно изучить правоподтверждающие документы. К ним относятся: выписка из ЕГРН или документ о регистрации права – последний должен быть выдан до июля 2016 года. Именно они служат доказательством того, что недвижимость законно принадлежит своему хозяину.
Следует помнить, что с 1 марта 2023 года в выписке из ЕГРН отсутствуют персональные данные собственника. Чтобы убедиться в праве владения продавца, вы можете попросить его самостоятельно предоставить вам выписку, обратиться в Росреестр и написать заявление о том, что вы согласны на раскрытие личных данных по запросу третьих лиц. Как вариант, можно получить полную выписку через нотариуса.
Документы, устанавливающие основания владения
Правоустанавливающие документы объясняют право владения объектом недвижимости. К ним относятся:
- Договор передачи (если жилье было приватизировано);
- Свидетельство, подтверждающее право на наследство;
- Договор купли-продажи или дарения, заключенный с предыдущим владельцем;
- Для недвижимости в новостройках – ДДУ и акт приема-передачи квартиры.
Если жилье продается вскоре после покупки, это тревожный звоночек. Стоит выяснить причины срочной продажи и запросить у продавца расписку от предыдущего владельца о получении денег. Идеальный вариант – когда недвижимость находится в собственности не менее 3 лет (затем истечет исковая давность и никто не сможет требовать признания сделки незаконной).
Правоустанавливающие документы (в оригинале) желательно запросить перед внесением аванса за квартиру.
Проверяем состояние и документацию квартиры
Следующим этапом является скрупулезный осмотр самого жилого помещения. Выясните, кто прописан в квартире, запросите у продавца документы об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и ознакомьтесь с технической документацией из БТИ.
Информация о прописанных лицах
Запросите у владельца выписку из домовой книги – если домовой книги нет, запросите единый жилищный документ (ЕЖД). Данные бумаги включают в себя исчерпывающий перечень прописанных в квартире граждан с указанием их личной информации, гражданства, дат и типов регистрации. Особое внимание стоит уделить несовершеннолетним жильцам и гражданам, временно выписанным из жилья (находящимся в розыске, заключении или на принудительном лечении).
Проверяем задолженности по жилищно-коммунальным услугам. Получите у продавца справки о том, что у него нет долгов по коммуналке и взносам на капитальный ремонт. Имейте в виду, что коммунальные долги остаются на прежнем владельце, а вот задолженность по капремонту переходит к новому собственнику вместе с квартирой. Справки действительны ограниченный срок.
Техническая документация. Поэтажный план и экспликация из БТИ – это «опциональные» документы для самой сделки. Они могут потребоваться, если вы захотите оформить ипотеку. С их помощью можно выявить неузаконенную перепланировку – она будет обозначена красными линиями.
Погашение ипотеки предыдущим владельцем. Если прежний хозяин покупал свое жилье в ипотеку, запросите у продавца справку из банка о полном погашении кредита. Если заем еще не выплачен, обсудите с банком возможность переоформления ипотеки на покупателя.
Проверка самих владельцев
И, наконец, нужно внимательно присмотреться к личности самого продавца. Здесь вам понадобятся справки из диспансеров, кредитная история, паспорт, согласие второго из супругов на сделку и, при необходимости, нотариальная доверенность.
Медицинские справки. Попросите у собственника справки из двух диспансеров, наркологического и психоневрологического. Это поможет избежать оспаривания сделки по причине недееспособности продавца.
Проверка паспорта. Изучите паспорт хозяина на предмет ошибок, исправлений, несоответствий. Серия документа должна совпадать с регионом выдачи. Проверьте, действителен ли паспорт – воспользуйтесь онлайн-сервисом МВД. Если фамилия менялась, рекомендуется проверить документ из ЗАГСа.
Разрешение второго супруга на проведение сделки. Для жилья, приобретенного в браке, потребуется согласие на продажу мужа/жены владельца – оно должно быть заверенным у нотариуса. Возможно, также понадобится брачный договор, если он был.
Доверенность на продажу, оформленная у нотариуса. Если сделку ведет не сам собственник, а его представитель, проверьте нотариальную доверенность. В ней должны быть указаны паспортные данные сторон, срок действия и перечень полномочий. Доверенность можно проверить онлайн через сервис ФНП. Лучше настаивать на личном присутствии владельца недвижимости.
Заключение
Скрупулезная проверка документов – обязательный этап при покупке вторичного жилья. Она помогает обезопасить сделку и защитить интересы покупателя. Смело запрашивайте у продавца все необходимые бумаги и обращайте особое внимание даже на нестыковки в документах.
Если возникли сомнения, обязательно проконсультируйтесь с юристом по недвижимости. Это убережет вас от возможных неприятностей и финансовых потерь.
---
Вы хотите знать больше о финансах? Загляните в наш раздел Банк знаний.
Вам нужны деньги? Обратитесь к нам.