Осторожно, недвижимость! Как не лишиться офиса из-за чужих долгов по коммуналке

Эксперты нашего канала получают всё больше обращений, которые не касаются налогов. Одно из волнующих направлений – недвижимость. И это понятно. Здесь много подводных камней, а рынок похож на лотерею: можно дёшево купить отличный объект и можно дорого нарваться на полный неликвид. Расскажем, как максимально обезопасить себя от проблем.

До сих пор в нашей стране нет полноценного инструмента, позволяющего достоверно и полностью проверить объект недвижимости. Есть разные методики, админресурс и полезные знакомства… Но всё это не даёт гарантий. Быть уверенным в объекте можно только если ты сам его построил. Во всех остальных случаях – риски. Объект может быть построен «криво» и рухнуть в гарантийные сроки. Застройщик может вдруг обанкротиться. Таких историй полно.

Начнём с хорошего: кое-что всё-таки можно проверить. Во-первых, надо подробно просмотреть, есть ли задолженность по объекту по обязательным платежам – это коммунальные услуги, налог. Долги – плохой знак. Во-вторых, надо получить выписку из ЕГРН и по ней внимательно изучить всю цепочку собственников объекта. По выписке вы ещё увидите, если есть обременения. Скажем прямо: чем короче цепочка собственников – тем меньше рисков!

Если покупаете у застройщика, то смотрите финансовую отчётность и строящиеся объекты. По базе арбитражных судов проверьте, идут ли разбирательства с его участием. Но! В судах общей юрисдикции замучаетесь искать. Если судятся в другом городе – вряд ли найдёте.

На этом источники надёжной информации заканчиваются. Если какой-то «крутой» риэлтор скажет, что проверит объект «от и до» – это чистая бутафория. Можно проверять по неофициальным каналам, «пробивать» собственников в ФНС и в банках, но это и незаконно, и гарантий всё равно не даст.

Теперь о неприятном. Есть масса важной информации, которую вы не найдёте. Это в том числе:
– конфликты, которые ещё не дошли до судов. Например, долги на стадии досудебных претензий;
– долги собственника компании, входящего в процедуру банкротства физлица (его доля может оказаться в конкурсной массе);
– брачные контракты собственников, залоги долей;
– уголовные дела в отношении собственников и руководителей юрлица…

… и многое-многое другое. В общем, весь блок отношений юрлица с третьими лицами закрыт. Отследить эти конфликты нереально.

Простой пример. Город недалеко от Москвы. У фирмы в центре города хороший офис, рыночная цена – 40 млн. Перестали оплачивать электроэнергию, отопление и прочие коммунальные услуги. Накопили долгов примерно на 2 млн и надумали офис продать. Но тут вдруг… пришли выламывать двери новые владельцы! Оказалось, что офис арестовали судебные приставы, выставили его на торги и уже реализовали всего за 24 млн! И ничего прежние владельцы не смогли поделать. Лишились офиса и денег. Оказалось просто, что у пристава накопились приказы мирового судьи… Фирма за этими долгами не следила. А находчивый пристав решился на реализацию офиса – собственники просто этот факт как-то упустили. Объект оказался крайне рисковым. И если б вы его купили у собственников, был бы просто ужас.

Главный совет: будьте готовы доказать, что ваша сделка не была мнимой, и что вы приложили все усилия для выявления недостатков. Важно проявить так называемую «должную осмотрительность» на случай, если, например, понадобится сделку откатить. Справки, выписки, техпаспорта – всё надо не только смотреть, но и прописать в договоре. И все гарантии прописывайте максимально подробно.

Ещё маленький совет. Зарегистрировать сделку с недвижимостью можно через банк. Недорого и даёт дополнительный «плюс» к подстраховке.

Помните о рисках. Надо чётко осознавать, насколько вам нужен объект – многие очень разочаровываются, когда начинаются проблемы. Надеемся, базовые советы вам пригодятся. Мы расскажем ещё много интересного из практики наших экспертов