В отношениях между застройщиком и участником долевого строительства под сроком гарантии (гарантийным сроком) понимается срок, в течение которого застройщик гарантирует соответствие объекта долевого строительства условиям договора, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям. Если в течение этого срока обнаружены недостатки (= несоответствия договору, проектной документации и др.) участник долевого строительства вправе предъявить застройщику соответствующие требования.
Гарантийный срок должен содержаться в договоре участия в долевом строительстве и соответствовать минимальным требованиям, которые установлены федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (п. 4 ч. 4 ст. 4, ч. 1, 5, 5.1 ст. 7):
- объект долевого строительства – не менее 5 лет (с 01 сентября 2024 – не менее 3 лет);
- технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства – не менее 3 лет.
Срок гарантии начинает течь:
- для объекта долевого строительства – со дня передачи объекта долевого строительства (= дата подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства);
- для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства – со дня подписания 1-го передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
(ч. 5, 5.1 ст. 7, ч. 1 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004)
Говоря о сроках гарантии при покупке недвижимости от застройщика, необходимо также отметить: согласно ч. 9 ст. 4 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей (= закон РФ «О защите прав потребителей») в части, не урегулированной этим федеральным законом.
Анализ судебной практики показывает, что при вынесении решений по искам потребителей суды основываются, в том числе, на положениях закона РФ «О защите прав потребителей». Для разных ситуаций в указанном законе для недвижимого имущества применяется 5-летний срок (абз. 3 п. 3 ст. 29 – если гарантийный срок отсутствует, п. 5 ст. 29 – если недостатки обнаружены по истечении гарантийного срока, который менее 5 лет). Ситуации, когда гарантийный срок отсутствует, для долевого участия вряд ли возможны, ведь по закону этот срок должен содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Случаи, когда гарантийный срок на объект составляет менее 5 лет, с 01.09.2024 станут возможны, поэтому, основываясь на п. 5 ст. 29 закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель сможет предъявить требования о качестве объекта, если недостатки обнаружены им по истечении гарантийного срока, но в пределах пяти лет. При этом бремя доказывания возникновения недостатков возлагается на потребителя, в отличие от презумпции вины застройщика по федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004.
Также стоит обратить внимание на п. 6 ст. 29 закона РФ «О защите прав потребителей», который позволяет предъявить требования о безвозмездном устранении существенных недостатков (= неустранимых недостатков или недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, или других подобных недостатков), если эти недостатки обнаружены по истечении 5 лет, но в пределах установленного срока службы или в течение 10 лет, если срок службы не установлен. В таких случаях бремя доказывания возникновения недостатков также возлагается на потребителя.
Дополнительно: возможны ситуации, когда в период действия гарантии объект, который был приобретен по договору участия в долевом строительстве, отчужден. В таких случаях новый собственник, приобретая право на объект, приобретает и право требования к застройщику, поскольку гарантийные обязательства застройщика в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.
Благодарю за интерес к этой статье и надеюсь, что информация будет для Вас полезна!
В следующей статье будут рассмотрены сроки гарантии при покупке недвижимости от застройщика по договорам купли-продажи.