Сегодня я хочу рассказать о бумажке под названием "Договор уступки прав требования". В каких случаях продажа недвижимости осуществляется по этому договору (ДУПТ)? Как проходит сделка в рамках такого договора? Кто может продавать и покупать квартиру по данному договору?
Давайте я проведу легкую аналогию с покупкой автомобиля. По какому договору мы покупаем автомобиль? Правильно, по договору купли-продажи (ДКП). Что мы делаем после подписания ДКП? Идём в МРЭО ГИБДД и регистрируем там договор. Важный момент – машина есть, её можно "потрогать".
Когда мы покупаем квартиру в строящемся доме, ее "потрогать" нельзя. Квартиры и формально, и по факту нет. Дом только строится, и застройщик продает нам не квартиру, а участие в долевом строительстве и право требования конкретного объекта (квартиры, парковки, кладовки) по итогу строительства. Поэтому основной договор при покупке квартиры в строящемся доме не ДКП, а договор долевого участия или договор уступки прав требования.
Первый договор по продаже недвижимости на этапе строительства ВСЕГДА договор долевого участия (ДДУ). По ДДУ может продать только юр. лицо – застройщик. А вот купить может как юр. лицо, так и физ. лицо. Второй и следующие договора по продаже недвижимости (участие в долевом строительстве и право требования конкретного объекта) в строящемся доме до принятия квартиры последним покупателем (по акту приёма-передачи) – договор уступки прав требования. Простыми словами: предыдущий покупатель уступает покупателю право требования конкретной квартиры по завершению строительства.
Как происходит продажа недвижимости на этапе строительства?
Вернемся к аналогии с покупкой автомобиля: мы подписываем основной договор (ДКП), производим оплату и только потом идём регистрировать основной договор (ДКП) в МРЭО ГИБДД.
В случае с покупкой недвижимости в строящемся доме порядок действий меняется: сначала подписываем основной договор (ДДУ или ДУПТ), потом регистрируем его в Росреестре (все сделки с недвижимостью проходят через процедуру регистрации в Росреестре!), затем производим оплату (срок и схема оплаты всегда прописывается в основном договоре (ДДУ или ДУПТ).
В каком случае "застройщик" продает квартиру по ДУПТ?
Если я уберу кавычки, то предложение будет считаться неправильным, потому что застройщик (юр. лицо) может продать квартиру только по ДДУ на этапе строительства или по ДКП, когда построит дом и зарегистрирует его на себя.
Тут нужно понимать, что часто "застройщик" (в простом понимании) – это не одно юридическое лицо, а юр. лицо + какое-то количество аффилированных (связанных между собой) компаний. Зайдите на сайт любого крупного "застройщика" и обратите внимание, как они себя называют: девелоперская компания, группа компаний, строительная компания и так далее.
Попробую объяснить максимально просто: есть некий бренд (его название есть в самом видном месте на официальном сайте, оно крутится в рекламах огромными буквами, и оно у всех на слуху). Внутри этого бренда есть компании, которые владеют землёй (ООО "..."; это и есть застройщик(и), его название в рекламах на радио озвучивается в самом конце или мелким шрифтом пишется в рекламных баннерах в самом низу, в ДДУ в графе "Застройщик", в проектной документации и в разрешении на строительство будет именно это юр. лицо) и аффилированные компании.
"Застройщик" (в простом понимании) = бренд + застройщик + аффилированные компании.
Купить квартиру от "застройщика" по ДУПТ можно только от аффилированной компании! В этом нет ничего страшного. Главная проблема, что сейчас банки не дадут ипотеку на льготных условиях (низкий процент) по ДУПТ, а только под базовую ставку.
Как это выглядит по документам?
Есть юридическое лицо, которое владеет землёй, имеет разрешение на строительство и проектную документацию. Это юридическое лицо строит дом на этой земле и продает там недвижимость (участие в долевом строительстве и право требования конкретного объекта по итогу строительства). Единственный договор, по которому это юридическое лицо может продать любой объект (участие в долевом строительстве и право требования конкретного объекта в нём по завершению строительства) на этапе строительства – ДДУ.
По какой-то причине (сейчас не об этом) это юридическое лицо продает объект (участие в долевом строительстве и право требования этого объекта по завершению строительства) аффилированной компании.
Вы приходите в отдел продаж и хотите купить этот объект. Его можно купить только по договору уступки прав требования. Менеджер отдела продаж покажет вам следующий пакет документов:
- Зарегистрированный ДДУ (продавец – застройщик, покупатель – аффилированная компания, которой застройщик продал объект и у которой вы будете покупать);
- Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (в ней говорится, что права на этот объект по завершению строительства зарегистрированы за аффилированной компанией);
- Финансовая справка (в ней говорится, что объект оплачен, финансовых претензий со стороны продавца к аффилированной компании нет).
Основным договором в этом случае будет как раз ДУПТ. Вы его сначала регистрируете в Росреестре, потом оплачиваете цену по этому договору в соответствии с условиями оплаты.
Далее вы, например, решаете продать объект (право требования объекта по завершению строительства), но дом еще не достроен. Вы находите покупателя, и продажа также возможно только по ДУПТ.