Приобретая жилье в новостройке, покупатели часто встают перед выбором — взять квартиру с отделкой, куда можно сразу заехать и жить, или без нее. Во втором случае придется заложить в бюджет деньги на ремонт. А еще есть промежуточные виды — черновая или предчистовая отделка. Разбираемся, в чем плюсы и минусы всех вариантов.
Какие квартиры продают в новостройках
На строительном рынке есть четыре основных варианта: без отделки, с черновой, предчистовой или готовой отделкой. Остановимся подробно на каждом из них. Но сразу отметим, что единого стандарта для каждого вида нет. Набор опций, включенных в тот или иной вариант, зависит от застройщика.
Квартира без отделки
В таком жилье есть только голые стены, потолок, пол, входная дверь. Бывают варианты со свободной планировкой, когда размер, расположение и количество комнат предстоит определить новому владельцу. Электричество в квартирах без отделки доведено только до щитка, разводки по помещениям нет.
Покупателю такого жилья нужно будет вложиться в капитальный ремонт, который, как правило, занимает несколько месяцев. Но зато можно все сделать на свой вкус.
Цены на жилье без отделки ниже, чем на жилье с отделкой. Но надо внимательно посчитать, какую сумму придется потратить на ремонт.
Квартира с черновой отделкой
В таком жилье, как правило, проведен подготовительный этап ремонта: есть межкомнатные перегородки, на полу стяжка, стены и потолки выровнены. Электрика и водопроводные системы разведены по квартире, установлены батареи.
При этом у застройщиков могут быть свои особенности черновой отделки, поэтому важно уточнять у продавца, что конкретно будет сделано в квартире. Также этот перечень должен быть прописан в договоре.
Такое жилье будет дороже, чем совсем без отделки, но дешевле квартир, в которых требуется минимальный ремонт.
Квартира с предчистовой отделкой
В этом варианте, который также называют white box, сделаны все самые грязные и шумные работы: стены оштукатурены, на полу стяжка, коммуникации смонтированы и спрятаны, электропроводка разведена, на своих местах розетки и выключатели, часто установлены межкомнатные двери.
Покупателю останется сделать косметический ремонт — поклеить обои или покрасить стены, сделать финишное покрытие на полу, например, настелить паркет или ламинат.
Квартира с готовой или чистовой отделкой
Самый дорогой вариант от застройщика, но при этом удобный для покупателя. В такой квартире можно сразу жить — главное, завезти мебель. Стены не просто выровнены, на них наклеены обои (часто белые под покраску), на полу — ламинат или линолеум (в жилье высокого класса может быть другое покрытие).
В ванной комнате и туалете установлена сантехника и положена плитка (иногда только на полу, иногда на полу и в мокрой зоне). Потолки покрашены или побелены, некоторые застройщики сразу делают натяжные.
Иногда застройщики предлагают отделку под ключ, она включает не только ремонт, но и оснащение мебелью, а также установку кухонного гарнитура и бытовой техники. Нужно внимательно посчитать перед покупкой, будет ли это выгоднее, чем обставить жилье самостоятельно.
Сравниваем цены
Для примера возьмем два разных ЖК, в которых продаются квартиры как без отделки, так и с ней. В ЖК Pride в Марьиной Роще в августе 2024 года двухкомнатную квартиру площадью 52,6 м² без отделки можно было купить за 27,6 млн рублей, а площадью 59 м² и с чистовой отделкой — уже за 38,6 млн. Разница в цене квадратного метра — 130 тысяч рублей.
Трехкомнатную квартиру без отделки площадью 85,7 м² в ЖК «Одинцовские кварталы» выставили на продажу за 16 млн рублей, а площадью 88,3 м², но с чистовой отделкой — за 19,3 млн. Разница в цене квадратного метра — 33 тысячи рублей.
Квартиру с какой отделкой выгоднее купить
Это зависит от ситуации, возможностей покупателя и качества ремонта, который предлагает застройщик, считает риелтор Екатерина Торопова. По ее словам, в сегменте эконом-класса обычно используются самые дешевые материалы и встречается низкое качество работ. Такой ремонт скорее можно назвать временным.
«Но если денег на ремонт нет, то это хороший выход на первое время. Особенно если квартира куплена по программе льготной ипотеки, той же семейной. Получается, ремонт тоже включен в ипотеку под низкий процент. При нынешней ключевой ставке это выгодно», — говорит Екатерина Торопова.
Покупателям, которые не стеснены в средствах, эксперт рекомендует присмотреться к квартирам с черновой отделкой или с отделкой под чистовую.
«Итоговая цена, включая ваши вложения в ремонт, наверняка получится выше, чем с ремонтом от застройщика, но зато уже ничего не надо будет переделывать, и в квартире все будет по вашему вкусу», — считает риелтор.
На Банки.ру можно подобрать ипотеку с максимальным шансом одобрения. Просто заполните одну анкету, остальное сделает наш бесплатный сервис: поможет собрать документы, отправит заявку в банки и найдет самые подходящие предложения.
Когда лучше взять квартиру с отделкой, а когда — без
В большинстве случаев выгоднее окажется вариант с ремонтом от застройщика. Во-первых, он покупает материалы оптом и получает более низкую цену, во-вторых, сами материалы обычно среднего качества. А когда собственник делает ремонт для себя, он может выбрать материалы более высокого класса и, соответственно, более дорогие.
Если у покупателя есть деньги и время, то стоит взять черновую или предчистовую отделку. Если эти ресурсы в дефиците, можно ориентироваться на готовую отделку.
Также можно рассмотреть квартиру с готовой отделкой, если покупатель не собирается в ней жить, а планирует, например, перепродать или сдавать в аренду. Для перепродажи вариант с отделкой перспективнее — и цена будет выше, и шансов найти покупателя больше. А во втором случае не придется тратить время на работы, можно сразу искать арендаторов, да и будет не так жалко, если жильцы испортят ремонт от застройщика.
Плюсы и минусы квартир с отделкой и без
А что со вторичкой?
Для вторичной недвижимости актуальны те же особенности, что и для первичной. Если есть лишние деньги, то можно подобрать вариант без ремонта и переделать все на свой вкус. Если в средствах ограничены, есть смысл поискать жилье в хорошем состоянии.
«Люди, которые покупают квартиру на вторичном рынке, чаще всего ищут вариант "заезжай и живи". И если ремонт более или менее приличный, а цена за квартиру в рынке, то это самый выгодный вариант. Отделочные материалы и строительно-ремонтные работы дорожают каждый год, и делать сейчас объемный ремонт накладно», — считает риелтор Екатерина Торопова.
Другое дело, что обустройство квартир на вторичном рынке имеет свои особенности. Хозяева обычно делают ремонт под себя, на свой вкус, и совершенно не факт, что ваши вкусы совпадут.
«Особенно это касается нетривиальных, экзотических ремонтов: яркие цвета, слишком смелые дизайнерские решения или любовь к "дворцовым" интерьерам. Но квартиры с классическим нейтральным ремонтом сейчас улетают на ура», — пояснила она.
И всегда есть покупатели, которые предпочитают взять «убитую» квартиру со скидкой и сделать в ней хороший ремонт для себя, а то и для перепродажи.
Какую квартиру лучше выбрать
- Если готовы вкладывать время и деньги в капитальный ремонт, можно выбрать жилье без отделки.
- Если хотите реализовать собственный дизайн-проект и получить уникальную планировку, выбирайте жилье без отделки или с черновой.
- Если хотите сделать косметический ремонт под себя (покрытие пола, обои и т. д.), выбирайте предчистовую отделку.
- Если денег в обрез или берете ипотеку, рассмотрите вариант с чистовой отделкой — в такой квартире можно сразу жить.
- Если планируете перепродать или сдать квартиру, выгоднее купить с готовой отделкой, чтобы не вкладываться в ремонт.
