При продаже недвижимости , если не прошёл срок владения 5 лет ( или 3 года- если единственное жилье) продавец обязан заплатить 13% налог на доход .. и многие продавцы ,чтобы уменьшить налоги, решаются занизить стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Однако такие сделки имеют серьёзные риски и могут иметь неприятные последствия — от полной потери средств до уголовного преследования. При этом пострадать может как продавец, так и покупатель.
✅Риски продавца
Более свободно себя чувствует продавец: ему кажется, что раз квартира продана , деньги по сделке получены, то ему ничего не грозит — в самом деле, не станет же покупатель стучать на него в налоговую.
Однако налоговая всё равно вскоре может узнать правду.
Например, когда покупатель придёт в налоговую инспекцию за налоговым вычетом. Так случилось с одним моим знакомым — он продал свою квартиру по заниженной в договоре цене. А покупатель без какой-либо задней мысли обратился в инспекцию за своими законными 13% из бюджета, представив налоговой службе весь пакет документов, включая и расписку Продавца о получении полной суммы по сделке. Инспектор удивился расхождению стоимости квартиры в договоре и расписке и попросил написать объяснительную. Налоговый вычет покупателю-то в итоге одобрили, а Продавец вскоре получил от ФНС квитанцию с требованием доплатить налоги плюс штраф 20% от неуплаченной добровольно суммы и пени.
Кстати, налоговые органы не обязаны запрашивать объяснение у участников сделки, а могут включить свои требования в ежегодное извещение об уплате налогов. И у продавца будет два варианта: или заплатить то, что требует налоговая, или попытаться оспорить претензии через суд, доказывая, что цена сделки была справедливой
Похожие риски для продавца возникают и в случае, если покупатель для приобретения квартиры воспользовался ипотечным кредитом. Банки, выдавая кредит на покупку квартиры, допускают "занижение", прописывая полную сумму в кредитном договоре и обозначая её как затраты "на неотделимые улучшения". Само собой, для банка, который берёт квартиру в залог, никаких дополнительных рисков это не создаёт, нет правовых последствий и для покупателя, а вот данные о продавце и о сумме сделки через Росфинмониторинг поступают в налоговую службу. Если инспекторы установят, что сделка была не рыночной, вполне могут доначислить продавцу налог, пени и наложить штраф.
⚠️ А вот еще риск, о котором мало кто знает и задумывается :
Даже если занижением не заинтересовались налоговики, существует риск, что переданная сверх договора денежная сумма будет взыскана покупателем обратно. Такое право требования возникает у него в соответствии со статьёй 1102 ГК РФ "Обязанность возвратить неосновательное обогащение". И практика по таким судебным делам существует. Ведь юридически покупатель обязан оплатить только сумму, указанную в договоре купли-продажи.
✅Риски покупателя
Покупатель при занижении тоже может пострадать.
1️⃣ Очевидно, что налоговый вычет будет рассчитываться от той суммы, которая указана в договоре, а не от реально уплаченной покупателю.
2️⃣ В период регистрации недвижимости продавец имеет право подать в Росреестр заявление об отказе от сделки.
К сожалению, есть достаточно ушлые продавцы, которые на такой операции пытаются получить прибыль. Ведь формально, согласно ст. 398 ГК РФ, продавец обязан вернуть деньги, если они были уплачены ему до регистрации, однако в этом случае возврату подлежит только сумма, указанная в договоре.
3️⃣ Занижение цены квартиры в договоре купли-продажи может привести к тому, что уже совершённая сделка будет оспорена. И сделает это совсем не продавец. Согласно закону, если в течение трёх лет после продажи квартиры её продавец будет признан банкротом, то конкурсный управляющий имеет право оспорить уже совершённую сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу на том основании, что на момент сделки её стоимость не соответствовала рыночной, и доказать это ему будет достаточно просто. Как правило, суду представляют копию оспариваемого договора и выписки об аналогичных сделках в аналогичное время. Из этих документов разница будет видна сразу.
4️⃣ В случае если стоимость квартиры в договоре значительно ниже кадастровой, разницу налоговики могут счесть доходом покупателя и потребовать заплатить 13% в бюджет.
Готовы к таким рискам ?
Я вижу несколько 💯безопасных вариантов решения таких ситуаций :
🔸Указывать в договоре купли-продажи полную реальную стоимость квартиры и платить налоги.
🔸Или же, если уж очень нужна и понравилась эта квартира - разделить налоговое бремя между продавцом и покупателем пополам .. и так же указать полную стоимость в ДКП.
🔸Не покупать недвижимость по заниженной стоимости в ДКП..
Актуальная сейчас тема - ставьте ❤️ , чтоб больше людей увидели статью . Благодарю Вас
