Насколько распространены различные схемы с приобретением жилья за бесценок, как граничащие с мошенничеством, так и попросту недобросовестные? Тысячи их.
Например, не так давно мы давали комментарий журналу о недвижимости Циан о распространении незаконных схем с обналичиванием средств материнского капитала (ссылка на статью).
Тем не менее, вводимые властями механизмы применяются не только в ситуациях, когда имеет место мошенничество и недобросовестность, но и в случаях, когда откровенного злого умысла у приобретателей жилой недвижимости нет, а есть простое закономерное намерение поправить своё тяжёлое положение.
В истории, которую мы расскажем в этой статье, мошеннических схем нет, да и недобросовестность однозначно установить сложно. Мы говорим о споре, где многодетная и малоимущая семья приобрела квартиру в доме, уже признанном на момент покупки аварийным, но добиться в конечном счёте предоставления иного жилого помещения не удалось.
Заранее оговоримся, что дело сопровождали не мы, это судебный акт, обнаруженный на просторах необъятного интернета.
Итак, спор состоялся в Ямало-Ненецком автономном округе, в городе Муравленко.
Администрация города предъявила к некой Кристине (имя изменено) и ее семье иск об изъятии для муниципальных нужд комнаты, в которой они проживали. Как же так?
В 2020 году Кристина приобрела комнату по договору купли-продажи и жила себе в ней со своей многодетной семьей, признанной малоимущей. Все зарегистрировались. Казалось бы.
Однако, и без того сложная ситуация (проживание многодетной семьи в комнате по-всякому сложная ситуация) осложнилась тем, что дом, в котором комната была приобретена, признан Администрацией аварийным, причём за два года до сделки.
В рамках начала подготовки дома к сносу Администрация направила Кристине проект соглашения об изъятии жилого помещения, в котором была предложена денежная сумма возмещения. Стоимость квартиры по сделке в 2020 году составила 700 000 рублей, собственно, и предложение было соответствующим.
Соглашение подписывать Кристина не стала, она была заинтересована в получении жилья не в аварийном доме, тогда Администрация отправилась с иском об изъятии помещения и выплатой возмещения в суд.
Оговоримся, что в ходе судопроизводства была также установлена актуальная стоимость комнаты на дату рассмотрения дела – 1 722 000 рублей.
Достичь Администрации успеха в судах трёх инстанций не удалось.
На что сослались суды, отказывая Администрации в удовлетворении требований?
Во-первых, ответчики выступают многодетной семьёй и состоят в списке малоимущих граждан, нуждающихся в жилых помещениях.
Во-вторых, согласно положениям Жилищного кодекса РФ (ст. 32, 57), а также Закону ЯНАО «О порядке обеспечения жильём граждан» и правой позиции Конституционного Суда РФ в из Постановления № 20-П от 25.04.2023, семья Кристины была вправе выбрать такой способ реализации своих прав как предоставление им другого жилого помещения. Более того, признаков злоупотребления правом выявлено не было.
Позиция Седьмого кассационного суда общей юрисдикции:
«Из положений ч. 8.2, ч. 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации действительно следует, что в отношении собственников, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции не применяются положения о предоставлении иного жилого помещения по соглашению сторон».
«Принятые по делу решение суда первой инстанции и определение апелляционной инстанции вынесены на основании правильно определенных юридически значимых обстоятельств, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, вследствие чего основания для их отмены отсутствуют».
Однако всё кардинальным образом изменилось в суде высшей инстанции.
Итак, Верховным Судом РФ учтено, что дом был признан аварийным, и он не состоит в перечне домов, подлежащих расселению по утвержденной местным правительством программе.
Суд не устроило, что нижестоящие инстанции истолковали норму о допустимости предоставления компенсации в виде выкупной цены в аварийном доме, как возможность реализовать своё право альтернативно.
То есть, ни действующая редакция ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, ни упомянутое Постановление Конституционного Суда РФ не содержат в себе указания на то, что покупатель жилого помещения в аварийном доме может потребовать либо выплаты стоимости жилого помещения, либо потребовать предоставления другого помещения, чего в данном случае требует Кристина.
Высшая инстанция отметила, что, если многоквартирный дом был признан аварийным и подлежит сносу, при этом дом не состоит в адресной программе переселения, применению подлежат нормы ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, согласно которым, изымаемое помещение выкупается, а не «обменивается» на какое-то аналогичное, а не ч. 8 ст. 32 ЖК РФ.
Упомянутая ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, введенная в конце 2019 года, содержит прямое указание на то, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение после признания дома аварийным, кроме тех, кому оно досталось по наследству, могут претендовать лишь на выплату возмещения за изымаемое жильё.
Конституционный контроль, при этом, в отношении данной нормы не проводился, поэтому ссылка на упомянутое Постановление была неуместной.
Размер возмещения не может превышать стоимость приобретения такого жилого помещения ими (в данном случае – 700 000 рублей, за которые Кристина приобрела комнату).
Судом учтено, что квартира была приобретена в 2020 году, а ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ на тот момент уже действовала.
Итак, Верховным Судом РФ спор был отправлен на новое рассмотрение, и, судя по всему, добиться предоставления иного жилья Кристине и ее семье не удастся, равно как и не удастся предоставления возмещения по актуальной рыночной стоимости.
Мы рекомендуем быть крайне внимательными при приобретении жилья и советоваться со специалистами по недвижимости и юристами. Данная норма существует уже более четырёх лет, но вероятность попасть в подобную ситуацию при поверхностном анализе сделки сохраняется.
Ссылка на Определение Верховного Суда РФ (нажмите для ознакомления).
Мы оказываем юридические услуги бизнесу и гражданам на профессиональной основе, как на основании отдельных поручений и выполнения разовых задач, так и в формате комплексной работы над проектами "под ключ".
Наш телефон: +7 (925) 515 54-19
Наш сайт: https://covenantlaw.ru/
Подписывайтесь на наш telegram-канал: https://t.me/covenantlaw
Ковенант | Юридическое бюро
