В этом году изменения в законодательстве могут стать причиной дополнительного беспокойства для покупателей жилья в новостройках. Эксперты сайта «РИА Недвижимость» рассказали о возможных проблемах, с которыми может столкнуться дольщик при приёмке квартиры в 2024 году.
Застройщик тянет со сдачей
Хотя в договоре долевого участия указан срок передачи квартиры в новом доме, иногда застройщик может попытаться его затянуть. К тому же, до конца текущего года действует мораторий на ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи объекта. Это означает, что ему не нужно выплачивать неустойки, штрафы и возмещать убытки, а также предоставлять отсрочки по судебным решениям.
Проверяйте почту
Обычно в договоре долевого участия (ДДУ) указан срок сдачи объекта — «до такого-то числа». Застройщик может сдать жильё раньше, но если он сдаст его позже, это будет считаться просрочкой.
Согласно постановлению правительства РФ №2380, которое действует до 31 декабря 2024 года, застройщик имеет право уведомить дольщиков об окончании строительства по электронной почте. С даты отправки этого сообщения у застройщика есть два месяца на передачу квартиры покупателю. За это время он должен оповестить дольщика, встретить его на объекте, показать квартиру, выдать ключи и подписать акт приёма-передачи объекта.
Если по каким-то причинам дольщик не пришёл и не принял квартиру в течение этих двух месяцев, то по истечении срока застройщик готовит для него односторонний акт приёма-передачи. В этом случае квартира считается переданной с момента отправки клиенту одностороннего акта.
Это значит, что отказаться от приёмки квартиры, даже при выявлении замечаний впоследствии, покупатель уже не сможет. Все риски, связанные с состоянием жилья после отправки одностороннего акта, переходят на него. Устранение замечаний по таким квартирам может происходить только в рамках гарантии от застройщика, но уже не регламентировано никакими сроками.
Варианты сроков передачи
На практике срок передачи квартиры может быть указан в договоре не только конкретной датой, но и с привязкой к определённому событию, например, через несколько месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В таком случае в договоре обязательно должен быть указан срок получения этого разрешения. И пока он не наступит, застройщик имеет право не передавать жильё, и это не будет считаться нарушением сроков.
Официальное затягивание сроков
Если застройщик хочет перенести срок ввода объекта в эксплуатацию, он вносит изменения в проектную декларацию и отправляет покупателям уведомления с дополнительным соглашением к договору о новом сроке сдачи.
Если дольщик подписывает такое соглашение, это означает, что он согласен с переносом срока. В этом случае просрочка будет отсчитываться от даты подписания.
Обычно юристы не рекомендуют подписывать такие дополнительные соглашения, потому что застройщик снимает с себя ответственность за срыв сроков.
Однако в этом году, когда у дольщиков ограниченные возможности, возможно, стоит рассмотреть этот вариант. Если срок разумный и обоснован конкретными причинами, то, вероятно, стоит пойти навстречу застройщику и подождать немного. Особенно если компания обещает приятные бонусы, например, скидку на машино-место.
Рвем с концами
Если дольщик столкнулся с задержкой сдачи квартиры более чем на два месяца, он может расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в одностороннем порядке. Однако этот вариант вряд ли подойдёт тем, кто уже долго ждёт своё жильё и не готов остаться без него.
Юрист Артём Глухих советует в такой ситуации быть настойчивым по отношению к застройщику. Не нужно стесняться звонить и задавать вопросы, а также направлять запросы.
Например, покупатель может отправить застройщику уведомление о готовности к приёмке объекта. Это уведомление следует отправить Почтой России и продублировать на электронный адрес застройщика. В нём нужно запросить согласование даты и времени передачи квартиры.
Отправлять уведомление нужно, если срок передачи по договору уже прошёл, а вы так и не получили никакого уведомления о приглашении на приёмку и готовности объекта к передаче от застройщика.
Даже если застройщик не отреагирует на уведомление, сам факт его отправки будет серьёзным аргументом для суда. Это продемонстрирует вашу заинтересованность и подтвердит недобросовестность застройщика.
Заселение без самодеятельности
Юристы предупреждают, что самовольное заселение в квартиру, которую застройщик не передал дольщику, является нарушением закона.
Если в доме бардак — нет охраны и двери в квартиры открыты, — то можно заселиться. Но до подписания акта приёма-передачи объект вам не принадлежит.
Договор долевого участия (ДДУ) не даёт права пользоваться объектом без подписания акта приёма-передачи. Самовольное заселение может привести к тому, что вас обвинят в порче имущества, хотя вы этого не делали. Также вам могут отказать в устранении недостатков, спишут всё на вас. Если вы заселились не в свою квартиру, а в квартиру других покупателей, вас заставят компенсировать нанесённый ущерб.
Представители застройщика могут вызвать наряд полиции и написать на дольщика заявление. Это может трактоваться по-разному: как самозахват, хулиганство или более тяжкие деяния, совершённые группой лиц по предварительному сговору.
Новшества с приемкой
Эксперты предупреждают, что при приёмке квартиры в новостройке в 2024 году важно учесть некоторые особенности. Они связаны с изменениями в законодательстве, которые могут повлиять на процесс приёмки.
Не в пользу дольщика
До 31 декабря 2024 года в России действуют два постановления правительства: № 2380 и № 326. Вот основные моменты, которые перечисляет:
* Срок устранения недостатков застройщиком увеличен с 45 до 60 календарных дней.
* Существенные замечания могут быть приняты только в том случае, если квартира была осмотрена сторонним специалистом, имеющим профильное образование и значащимся в списках определённых организаций.
* Дольщик больше не может сразу требовать денежного возмещения расходов на устранение недостатков и уменьшения цены договора. Теперь у застройщика есть все основания отказывать в выплате, ссылаясь на то, что все работы он проведёт самостоятельно.
* Порядок подписания акта приёма-передачи квартиры зависит от вида выявленных недостатков: существенных или несущественных. Существенные недостатки делают проживание в объекте непригодным. Несущественные — это всё остальное, начиная от мелких дефектов и заканчивая отклонениями стен по вертикали.
* Если раньше в случае выявления несущественных недостатков дольщик мог не подписывать акт и ждать, пока застройщик устранит замечания, то теперь его всё же придётся подписать, зафиксировав моменты, подлежащие устранению со стороны застройщика.
Кроме того, до конца 2024 года застройщики освобождаются от выплаты неустоек и пеней не только за просрочку в передаче квартиры, но и за ненадлежащее качество. Однако это не снимает обязанности с компании устранить существенные недочёты. Сделать это она обязана в течение 60 дней. Если же замечания существенные и объект не пригоден к использованию, то дольщик имеет право отказаться от договора и потребовать возврата денег.
А если отказаться?
За последние годы процедура приемки жилья стала гораздо более удобной и ориентированной на клиента. Застройщики обычно спокойно относятся к необходимости устранения недостатков, обнаруженных на этапе приемки, как отмечает генеральный директор агентства недвижимости ЦДН.
К сожалению, иногда застройщики злоупотребляют своими полномочиями и требуют подписать акт приёма-передачи квартиры, не указывая при этом на какие-либо недостатки.
«Если дольщик отказывается подписывать акт без указания недостатков, некоторые застройщики не передают ему квартиру и не вручают ключи. Они говорят, что если дольщик обратится в суд, то квартиру он получит только по решению суда», — рассказывает адвокат.
Иногда застройщик понимает, что недостатки есть в целом жилом комплексе и фактически в каждой квартире. В таком случае ему выгоднее настаивать на подписании акта без указания недостатков, чем потом платить по решению суда.
По словам адвоката, подобные дела рассматриваются в суде небыстро. На принятие иска к производству у судов уходит от одного до нескольких месяцев. Это может стать для застройщика способом шантажа дольщика.
Помощь специалиста по приемке
**Приглашение специалиста для приёмки квартиры**
Эксперты рекомендуют приглашать на приёмку квартиры специалиста, который сможет зафиксировать все имеющиеся недостатки и помочь противостоять давлению со стороны застройщика.
Такой специалист должен быть членом саморегулируемой организации (СРО) и состоять в одном из реестров: НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Чтобы проверить его квалификацию, можно попросить у приёмщика свидетельство о членстве в реестре. Также можно проверить специалиста по его ФИО в самих реестрах.
Стоимость услуг таких специалистов начинается от 3 тысяч рублей. В процессе приёмки эксперт оценивает квартиру и указывает собственнику на существующие недостатки. Однако акт приёма-передачи подписывает только покупатель, а эксперт составляет и подписывает своё заключение по недостаткам. Это заключение можно использовать для предъявления претензий застройщику и обращения в суд.
Если в квартире обнаружены существенные недостатки, дольщик может отказаться от подписания передаточного акта. Чтобы потребовать от застройщика устранения недостатков или возврата денег, необходимо предъявить акт осмотра с экспертом не позднее 3 рабочих дней после осмотра. Акт следует отправлять по почте на юридический адрес компании, желательно с описью и чеком почты. Это позволит избежать обвинений в уклонении от приёмки квартиры.
**Типичные недостатки при приёмке квартиры**
По наблюдениям специалистов компании «НЭО Вега», чаще всего покупатели сталкиваются с небольшими недостатками. Среди них:
* загрязнения строительно-монтажными смесями отделочных покрытий стен, пола, потолка, оконных и дверных блоков;
* нарушения технологии укладки плитки: уступы между смежными плитками, изменения характера звучания при простукивании плиток (пустоты), некачественная затирка межплиточных швов;
* устранимые дефекты монтажа дверных и оконных блоков.
Из более серьёзных недостатков специалисты чаще всего фиксируют локальные нарушения геометрии — отклонения от плоскости, прямолинейности поверхностей стен и пола. Однако такие недочёты, по их словам, на практике встречаются всё реже.
Учитывая, что покупатели сейчас хорошо знают свои права и привлекают специалистов для приёмки квартиры, застройщики чаще всего не идут на конфликт и оперативно устраняют все обнаруженные недостатки.
Чужие в доме
Некоторые застройщики, стремясь сэкономить на общежитиях и стройгородках, селят в будущие квартиры рабочих компаний-подрядчиков, которые участвуют в строительстве дома.
В результате покупатель квартиры может получить не новое и чистое жильё, а загаженное и бывшее в употреблении помещение с запахами еды и следами жизнедеятельности рабочих.
Юрист Константин Глухих отмечает, что застройщик в целом имеет право селить рабочих в квартиру до момента её передачи покупателю. Однако он рекомендует обратиться к застройщику с просьбой прекратить проживание рабочих в квартире.
В обращении можно сослаться на нарушение противопожарных норм, а именно пункта 336 Правил противопожарного режима в РФ, который запрещает проживание людей на территории строительства, в строящихся зданиях и в указанных помещениях.
Кроме того, можно подать отдельную жалобу в пожарную инспекцию. Проверка может привести к тому, что рабочие больше не будут жить в этой квартире.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!