Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Состав работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома – тема сегодняшней статьи. Время от времени темы могут частично повторяться, потому что законодательство не стоит на месте, видов работ по содержанию общего имущества много. Сегодня рассмотрим один из таких видов работ как- осмотр общего имущества многоквартирного дома, в том числе противопожарный, так как осень не за горами, эта тема актуальна.
Регулируется:
- Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (Правила N 491);
- Правилами и нормами технической эксплуатации жилфонда МДК 2-03.2003, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (Правила 170).
Вопросы содержания (и ремонта) общего имущества в многоквартирном доме регулируют Правила N 491). Соблюдение Правил N 491 - это еще и лицензионное требование к управляющей компании (пп.»а» п.3 Постановления Правительства РФ от 28 октября 2014 г. N 1110 "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами" ).
Согласно п. 10 Правил N 491 общее имущество многоквартирного дома:
- должно содержаться с соблюдением законодательства - санитарного, пожарного, о защите прав потребителей, о технического регулировании, об энергосбережении и энергоэффективности и т.п. (в том числе, согласно позиции Роспотребнадзора, с разработкой производственной программы контроля качества питьевой воды в многоквартирном доме, письмо Роспотребнадзора от 22.03.2024 N 09-3662-2024-40),
- в состоянии, обеспечивающем надежность, безопасность, доступность пользования всеми помещениями многоквартирного дома и придомовой территорией,
- в состоянии готовности коммуникаций и оборудования к предоставлению коммунальных услуг,
- а также должно поддерживать архитектурный облик дома в соответствии с проектной документацией.
Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, безопасность использования и содержания внутридомового газового оборудования, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.
Перечень конкретных работ/услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, для конкретного многоквартирного дома должен быть своим, поскольку должен учитывать состав имущества, степень его износа, конструктивные особенности, географическое положение и другие подробности п.11 Правил N 491.
1.Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе:
Осмотр общего имущества многоквартирного дома - текущий, сезонный, внеочередной в (п.11 Правил N 491.
Осмотр общего имущества проводится управляющей компанией (пп 11.13 Правил N 491).
Кроме того, в соответствии с п.8.2 СП 255.1325800.2016 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения", утв. приказом Минстроя России от 24.08.2016 N 590/пр), различают:
Выделяют осмотры:
- текущие;
- сезонные;
- внеочередные.
Текущие осмотры осуществляют ежедневно - для зданий (сооружений) повышенного уровня ответственности или еженедельно - для зданий (сооружений) иных уровней ответственности.
Сезонные осмотры осуществляют два раза в год:
- весенний общий осмотр проводят после таяния снега в целях выявления появившихся за зимний период повреждений элементов здания (сооружения), систем инженерно-технического обеспечения, системы общего мониторинга технического состояния несущих строительных конструкций и элементов благоустройства примыкающей к зданию (сооружению) территории. При этом уточняют объемы работ по текущему и капитальному ремонтам;
Во время весеннего осмотра собственникам и пользователям помещений многоквартирного дома нужно прочесть лекцию о правилах пожарной безопасности и порядке содержания имущества многоквартирного дома (п.2.1 Правил N 170).
- осенний общий осмотр проводят по окончании летних работ по текущему ремонту для проверки готовности здания (сооружения) к эксплуатации в зимних условиях.
Внеочередные осмотры проводят после явлений стихийного характера (например, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений), аварий в системах инженерно-технического обеспечения и при выявлении деформаций оснований не позднее двух дней после стихийного бедствия или техногенной аварии.
При проведении всех видов осмотров проводят:
- проверку технического состояния конструкций по внешним признакам;
- проверку температурно-влажностного режима помещений;
- контроль состояния дверей и окон, запорных устройств, уплотнителей;
- контроль состояния путей эвакуации (пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов и т.п.);
- проверку соответствия параметров вертикальной планировки территории вокруг здания проектным параметрам.
Внеочередные осмотры проводятся в течение 24 часов после произошедших аварий или иного ЧП (п.13.1 Правил N 491) и при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования по жалобам (п.2.1 Правил N 170).
На основании результатов осмотров лицом, осуществляющим эксплуатацию, устанавливаются причины появления повреждений, и может быть принято решение о необходимости проведения:
- аварийного ремонта;
- текущего ремонта;
- обследования технического состояния здания или его отдельных конструкций и (или) систем инженерно-технического обеспечения в соответствии с ГОСТ 31937;
- оценки технического состояния жилого многоквартирного здания по СП 454.1325800 и (или) ГОСТ 31937;
- внеплановых мероприятий по обслуживанию здания (сооружения).
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра. На основании этого акта собственники/управляющие компании решают, соответствует ли состояние общего имущества требованиям законодательства и что будет сделано для устранения выявленных дефектов. Кроме того, техническое состояние элементов общего имущества, а также дефекты, выявленные в ходе осеннего осмотр, заносятся в журнал осмотра, который является документом по учету технического состояния многоквартирного дома (п.14 Правил N 491).
Предельные сроки устранения неисправностей, обнаруженных во время осмотра, установлены в Приложении2 к Правилам N 170.
Осмотры для обеспечения требований пожарной безопасности (п. 27 Минимального перечня, п.11 Правил N 491). Под ними понимаются осмотры и обеспечение работоспособного состояния:
а) пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов,
б) систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения,
в) средств противопожарной защиты, противодымной защиты.
Надеюсь, информация для вас будет полезной, дорогие подписчики и гости канала. Ссылки в статье на нормы закона специально для вас, если кто-то будет готовить жалобу на бездействия управляющей компании. Подписывайтесь на канал, ставьте лайк. Помимо статей на канале новости законодателя, законодательные инициативы и судебная практика.
