Заключение договора ренты с собственником жилья является еще одним из законных способов покупки недвижимости без оформления ипотеки. Он очень схож с рассрочкой или лизингом, где выплата стоимости недвижимости происходит постепенно с переходом права на имущество покупателю в конце сделки. Отличие состоит в условиях выкупа. Об условиях договора ренты и особенностях покупки жилья данным способом рассказали в статье.
Разберемся в сути договора ренты
По своей сути договор ренты – это соглашение между собственником жилья (получателем ренты) и покупателем (плательщиком ренты). Первый передает недвижимость в собственность второму, а взамен получает регулярное денежное содержание или иную помощь до конца своей жизни. Фактически это похоже на покупку квартиры в рассрочку, но с некоторыми особенностями.
Чаще всего рента оформляется пожилыми одинокими людьми, которым сложно содержать себя и свое жилье. Передав квартиру плательщику ренты, они получают гарантированный доход и поддержку, а после их смерти недвижимость полностью переходит новому владельцу без дополнительных выплат.
Какие бывают виды ренты?
В зависимости от условий и срока действия договоры ренты делятся на три основных вида:
- Постоянная рента. Плательщик обязуется бессрочно выплачивать определенную сумму получателю или его наследникам. Право на ренту и обязанность ее выплачивать переходит по наследству.
- Пожизненная рента. Выплаты производятся до момента смерти получателя, после чего обязательства прекращаются. Это самый распространенный вид ренты при покупке жилья.
- Пожизненное содержание с иждивением. Кроме денежных выплат, плательщик берет на себя обязанности по уходу и обеспечению всем необходимым получателя ренты: питанием, лекарствами, медицинской помощью и т.д.
Конкретные условия и размер выплат прописываются в договоре ренты индивидуально и зависят от договоренностей сторон. Главное – соблюсти баланс интересов и предусмотреть все возможные моменты, которые могут привести к проблемам в будущем.
Как правильно заключить договор ренты?
Чтобы договор ренты был законным и не вызвал проблем в будущем, нужно соблюсти ряд обязательных процедур:
- Подробно прописать в договоре все существенные условия: размер и периодичность выплат, обязанности плательщика, основания для расторжения и т.д. Здесь лучше заручиться помощью опытного юриста.
- Заверить договор ренты у нотариуса. Это обязательное требование закона. Нотариус проверит документы, разъяснит последствия и убедится, что стороны отдают отчет своим действиям. Договор, не заверенный у нотариуса, будет считаться недействительным. По этой причине лучше не игнорировать данный этап.
- Зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в Росреестре. Только после этого сделка будет считаться завершенной, а договор ренты вступит в силу.
При этом, перед заключением договора, важно проверить жилье на:
- наличие долгов по коммунальным платежам;
- людей, прописанных в квартире;
- его аварийность.
Также не забудьте запросить у владельца документ подтверждающий право собственности и проверить его на банкротство и судебные дела, чтобы в дальнейшем не возникло неприятных сюрпризов.
Преимущества и недостатки договора ренты
Договор ренты имеет свои преимущества и недостатки для каждой из сторон. Плательщик ренты получает возможность приобрести жилье без крупного первоначального взноса и процентов, а также право проживать в нем с момента заключения договора. Но общая сумма выплат может оказаться выше рыночной цены квартиры, ведь точный срок действия договора неизвестен. К тому же до смерти получателя ренты новый владелец не сможет полноценно распоряжаться недвижимостью.
Для получателя ренты плюсы очевидны – стабильный доход и забота до конца жизни с гарантией сохранения права проживания в своей квартире. Но есть и серьезные риски - недобросовестность плательщика, который может уклоняться от выплат или некачественно исполнять свои обязанности по уходу. Поэтому к выбору контрагента нужно подходить крайне ответственно.
Учитываем налоги и дополнительные нюансы
При заключении договора ренты получатель обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от стоимости переданного имущества. А вот плательщик ренты налоги не платит, поскольку формально является покупателем недвижимости.
Кроме того, получатель ренты не обязан постоянно проживать в переданной квартире. Он может жить у родственников или в специализированных учреждениях, если это не противоречит условиям договора. А вот плательщик несет полную ответственность за содержание жилья и оплату коммунальных платежей.
Как изменить или расторгнуть договор ренты?
Несмотря на долгосрочный характер ренты, в некоторых случаях договор можно изменить или расторгнуть досрочно. Например, если стороны согласны скорректировать размер или периодичность выплат, то достаточно заключения доп. соглашения с его заверением у нотариуса.
Расторжение договора ренты в одностороннем порядке возможно через суд и при наличии веских оснований – злостного нарушения обязательств, признания плательщика банкротом, намеренной порчи жилья и т.п. При этом уже выплаченные средства получателю не возвращаются, а недвижимость изымается у плательщика. Так что лучше постараться решить все разногласия мирным путем.
Особенности продажи и наследования жилья с рентой
Если плательщик ренты захочет продать полученную по договору ренты квартиру, то потребуется письменное согласие собственника. При продаже обязательства по выплате ренты переходят к новому владельцу, а предыдущий несет субсидиарную (дополнительную) ответственность на случай неисполнения новым собственником своих обязанностей.
При получении жилья с рентой по наследству (в случае смерти арендатора) ситуация аналогичная – наследники плательщика будут обязаны продолжать выплаты. Наследники пожилого арендодателя права на нее не имеют, поскольку рента прекращается с его смертью.
Подводим итоги
Договор ренты – интересная альтернатива классической ипотеке, позволяющая приобрести жилье в рассрочку на более гибких условиях. Но у этой медали есть и обратная сторона – высокие риски и непредсказуемость. Поэтому относиться к ренте нужно крайне ответственно, тщательно выбирать контрагента и скрупулезно прописывать все условия.
---
Вы хотите знать больше о финансах? Загляните в наш раздел Банк знаний.
Вам нужны деньги? Обратитесь к нам.