Спрос на небольшие квартиры в Москве стремительно растет. Директор коммерческого управления STONE Кристина Недря рассказала о неочевидных преимуществах покупки компактных квартир как для проживания, так и для инвестиций.
Спрос на небольшие квартиры в Москве вырос на 55% за последние два года*. Наиболее привлекательными считаются студии до 35 кв. м и однокомнатные квартиры до 45 кв. м (на их долю приходятся 48% проданных квартир в комфорт- и бизнес-классе*).
Небольшие квартиры от 35 до 45 кв. м стали и основным трендом в строительстве. По данным «Дом.РФ», в Москве на долю квартир площадью от 35 до 45 кв. м приходится 23% строящегося жилья. В последние годы такие квартиры стали привлекательными не только для жизни, но и для инвестиционных целей. Мы выделяем пять причин популярности такого формата жилья:
- Ценовая доступность – первое и самое важное преимущество, справедливое для всех сегментов рынка. Цена небольшой квартиры ниже, чем стоимость стандартной «семейной» квартиры, которые преобладают на рынке. Это особенно важно для молодых людей, которые только начинают карьеру и еще не имеют большого финансового запаса.
- Недорогая эксплуатация – еще один важный аспект. Содержание небольшой квартиры обходится примерно на 15-30% дешевле (в зависимости от разных факторов), чем жилье семейного формата. Низкие коммунальные платежи, меньшие расходы на отопление и освещение делают компактные квартиры более экономичным выбором для молодых людей, которые планируют семью только в будущем.
- Сокращенные расходы на ремонт. В условиях постоянного роста цен на стройматериалы и отделочные работы компактные размеры становятся более мощным аргументом в покупке квартиры. В среднем затраты на ремонт в однокомнатной квартире будут на 15-20% меньше, чем в двухкомнатной.
- Минимализм и функциональность. Маленькие квартиры привлекают внимание тех, для кого минимализм стал стилем жизни. Спортивный инвентарь, например, велосипеды и самокаты можно хранить в келлерах (местах хранения вне квартиры) или в специальных зонах на этажах и в лобби, которые сегодня предусмотрены в современных жилых комплексах.
- Простота в уборке и экономия времени. Наконец, за небольшой квартирой элементарно проще ухаживать, легче поддерживать в ней порядок, проводить уборку, что позволяет экономить весьма дефицитный для молодых жителей мегаполиса ресурс – время.
Первая квартира как первый капитал
Почти все наши молодые клиенты рассматривают покупку квартир до 50 кв. м как инвестиционную, хотя сами планируют в ней жить обычно не меньше пяти-десяти лет.
Дело в том, что небольшие квартиры всегда востребованы на рынке недвижимости. Их относительно низкая цена делает их привлекательными для покупателей вторичного жилья (точнее говоря, тех, кто ищет квартиры в свежих новостройках) и арендаторов.
С учетом того, что стоимость недвижимости в Москве имеет тенденцию к росту (по данным «Метриум», в среднем в Москве за 12 месяцев к июлю 2024 года жилье подорожало на 16%), в дальнейшем квартиру можно перепродать по более высокой цене, увеличив доход от инвестиций. На рост цены метра влияют также открытие новых станций метро или МЦД в шаговой доступности от жилого комплекса, плановое благоустройство зеленых зон и близлежащих территорий. В частности, цена квартиры на момент выдачи ключей, как правило, на 20-30% дороже, чем на этапе котлована.
По этой причине нередко покупку квартиры инициируют будущие родители еще задолго до передачи ключей своим детям. Для них особую привлекательность представляют небольшие квартиры на начальном этапе строительства жилого комплекса в районах с прямой доступностью до ведущих вузов столицы.
Покупая квартиру на ранней стадии, родитель-инвестор может значительно сэкономить и в будущем получить дополнительный доход. Например, если 1-комнатная квартира площадью 41,5 кв. м на начале строительства в качественном жилом комплексе бизнес-класса стоит 17,3 млн руб., то к моменту сдачи объекта ее цена может увеличиться на 20-30%.
Это означает, что инвестор может получить прибыль в 3,5-5,2 млн руб. только за счет обычного роста цен на недвижимость. Второй популярный сценарий на последующее использование квартиры – это сдача ее в аренду. По данным «ЦИАН-Аналитики»*, средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Москве около 64 тыс. руб. в месяц, при этом в районах, расположенных на границе с ЦАО, цена аренды может быть выше среднего показателя на 40% и более.
Так, например, стоимость аренды 1-комнатного апартамента 44 кв. м в районе Сокольники в современном комплексе апартаментов бизнес-класса в шаговой доступности от метро и парка составляет от 150 тыс. руб. в месяц. Таким образом, годовой доход от аренды составит от 1,8 млн руб.
При этом важно помнить, что при инвестировании в недвижимость необходимо тщательно проанализировать рынок и выбрать проект со сбалансированной квартирографией – то есть дом, в котором будут представлены все форматы квартир и не будет внутренней конкуренции, например, при последующей сдаче в аренду или перепродаже недвижимости. Оптимальным соотношением, по нашему опыту, можно считать, когда на долю студий и однокомнатных квартир до 50 кв. м приходится порядка 35% от общего объема квартир в жилом комплексе.
*Данные «Метриум».