Перед участником долевого строительства застройщик отвечает за соблюдение срока передачи и за качество объекта долевого строительства, в т.ч. за соблюдение сроков устранения недостатков этого объекта, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков. Также застройщик несет ответственность за своевременный возврат денежных средств, уплаченных участником в счет цены договора, и уплату процентов за пользование этими денежными средствами в случаях одностороннего отказа или расторжения договора участником долевого строительства.
При этом правовое регулирование содержит случаи, когда застройщик освобождается от ответственности. Кроме того, государством вводятся временные ограничения ответственности застройщиков. Далее рассмотрим как «постоянные» случаи освобождения застройщиков от ответственности, так и действующие временно.
«Постоянные»
1. При осуществлении предпринимательской деятельности общим для всех гражданско-правовых отношений основанием освобождения от ответственности является форс-мажор = обстоятельства непреодолимой силы, т.е. чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях. При этом лицу, которое не исполнило / ненадлежащим образом исполнило обязательства, необходимо доказать, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие этих обстоятельств.
(п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации)
2. Застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если просрочка произошла из-за злоупотребления правом со стороны участника, который уклоняется или отказывается от принятия объекта в установленный срок. Условием действия данного основания является надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору. Исключением из данного основания является случай, когда участник предъявил застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта установленным требованиям к качеству.
(ч. 2 ст. 6 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
3. Не подлежит уплате застройщиком неустойка (пени) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в случаях, когда:
- участник долевого строительства в одностороннем порядке отказался от исполнения договора из-за того, что срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на 2 месяца;
- по требованию участника долевого строительства договор расторгнут в судебном порядке из-за прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
(ч. 2 ст. 9 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
4. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, в случаях, когда недостатки возникли вследствие:
- нормального износа объекта долевого строительства или его составных частей;
- вследствие нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или его составных частей;
- вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами;
- нарушения инструкции по эксплуатации, которая была передана участнику долевого строительства.
Наличие любого из перечисленных оснований должно быть доказано застройщиком.
(ч. 7 ст. 7 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»)
Временные
Благодарю за интерес к этой статье и надеюсь, что информация будет для Вас полезна!
В следующих статьях будет рассмотрен вопрос о сроках гарантии на объекты недвижимости при покупке их от застройщика.