Сегодня решил погрузится в тему флиппинга и разобраться так ли легко заработать на этом.
Американская бизнес модель
Флиппинг набрал свою поплуярность на Западе и успешно перекочевал в Европу. Как итог дошел и до нас.
Предприимчивые ребят заметили, что на одной и той же улице подубитый дом стоит 200.000$, а рядом мог стоять аналогичный с ремонтом, но уже за 450.000$.
Собственно так и пришла идея, купить недвижимость ниже рыночной цены, подшаманить ее и благополучно продать, получив свою прибыль.
Само слово flipping - означает "перевернуть" если погружаться в контекст, то это быстрая сделка по продаже чего-то.
Самая понятная аналогия перекупы авто:
Вот и на рынке недвижимости появились такие перекупы.
Флипперы в России
К нам идея флиппинга пришла не так давно, активно начали обсуждать такое направление только в 2020 году.
У нас такая модель работает пока только на квартирах, когда у американцев по понятным причинам основной акцент на полноценных домах.
Если сказать просто - флипперы оккупировали старый фонд. На удивление касается это не только Санкт-Петербурга и Москвы и в регионах тоже не мало энтузиастов.
Как показывает практика, успешные российские флипперы перепродают примерно 3 объекта за год.
Средний цикл сделки - 4 месяца, сходу капитала на несколько квартир обычно неоткуда взяться, вот и получается примерно 3 сделки за год. И это считается еще очень быстрый темп, не просто так я назвал их успешными.
Помимо этого средний доход с одной сделки это 30%, есть конечно и ситуации когда людям удавалось продать квартиру на 60% дороже. Но это скорее исключение из правил, чем показатель на который можно ориентироваться.
Так как недвижимостью мы владеем в таком случае меньше 5 лет (если это не единственная недвижимость на нас), то и про налог забывать нельзя.
Давай разберем, что такого делают эти ребята, чтобы зарабатывать.
Инструкция по флиппингу
Если разобрать какие этапы включает себя обычный цикл сделки, то это можно представить следующим образом:
- изучение объявлений на агрегаторах;
- выбор квартиры или дома под флиппинг;
- покупка, регистрация сделки;
- составление сметы;
- выбор бригады/фирмы для ремонта;
- покупка стройматериалов;
- контроль ремонтных работ;
- профессиональная фотосъемка квартиры;
- поиск покупателя;
- заключение сделки.
В целом это все, что потребуется проделать для того, чтобы заработать на этом.
Особое внимание стоит уделить вопросу оценки потенциала объекта.
На что обратить внимание?
Первое и самое важное во флиппинге - это правильно оценить потенциал твоего объекта. И я специально не говорю про поиск, так как найти в наше время доступный вариант - дело одного клика.
Поставить фильтр по цене и обвести локацию не составит труда даже школьнику. Другое дело разобраться в тонкостях, почему такая цена.
И не всегда ответом будет состояние. Где-то могут быть проблемы с документами, где-то окажутся большие долги по коммунальным услугам.
Где-то и вовсе собственник хочет уйти от налогов.
Поэтому тщательно проверяем до заключения сделки все документы, дату их выдачи и действительность. А лучше просто заказать юр. экспертизу в оценочной компании, сэкономите уйму денег и времени.
Помимо этого важнейшей характеристикой подходящего объекта будет - локация.
То что на против пром зоны ты сможешь найти трешку по цене студии в центре, никто не сомневается. Другой вопрос сколько добавчной стоимости ты с этого объекта сможешь поиметь.
Для этого пользуемся сервисами по типу ЦИАН оценка, чтобы понять по чем квартиры с твоим бюджетом ремонта в этой локации можно реализовать.
Ну и не забываем считать расходы и потенциальный доход, после составления сметы. А это я напомню можно сделать примерно после первичного осмотра. Обязательно считаем нашу математику, чтобы не уйти в минус.
Риски
Главный риск любого флиппера - задержка продажи готовой квартиры. В таком случае ты просто остаешься с квартирой в которую вбухал деньги и не понятно когда ты сможешь их вернуть.
На этот случай конечно можно сдать квартиру и продолжать искать покупателя. Но согласись это сильно портит настрой и добавляет неопределенности в такой бизнес.
Еще один не менее важный риск - это сложность с ремонтом. На этапе оценки объекта можно облажаться и окажется, что ты просчитался.
Например заменять придется не просто покрытие, а весь пол. Или при замене туалета вскроется что менять придется и трубы.
Все эти просчеты с радостью съедят всю твою маржу, поэтому не устану повторять, будь внимательнее при оценки объекта.
Проблема с флиппингом в России
Однако эксперты в YouTube и Instagram вам расскажут как они делают ремонт за одну неделю со своей чудо-бригадой и вообще вся сделка у них занимает не больше одного месяца.
Опасность здесь кроется в том, что эти блогеры специально приукрашивают картину и у этого есть определенная задача.
Обрати внимание, что на странице у таких индивидов продается. Скорее всего ты увидишь либо рекламу их "волшебной" строительной фирмы, либо курс "как заработать на флиппинге".
Люди же могут принимать слова таких лидеров мнений за чистую монету и просто терять деньги.
А потерять тут очень просто, о чем не любят рассказывать эти же лидеры мнений.
Любой просчет на каждом из этапов может привести к тому, что маржи с твоей сделки уже не будет.
Дополнительно
Помимо всего прочего, сейчас флиппинг очень шаткая бизнес модель конкретно у нас в стране.
Посуди сам, ставка 18%, буйный рост цен на недвижимость последние 3 года, резкое падение колчества сделок на вторичном рынке.
Ты уверен, что очередная квартира реновированная тобою будет нужна рынку?
Заключение
Флиппинг интересная бизнес модель, которая имеет место быть. Однако у модели этой очень много переменных, от которых зависит заработаешь ты или нет.
Делать свой старт в недвижимости именно с флиппинга я бы не стал, и скорее посмотрел бы в сторону консервативных инвестиций. Где потенциал роста объекта виден на горизонте от 2 до 5 лет.
На такой дистанции рынок просто сам сгладит все углы за счет общего роста. Кстати в таком случае можно не платить налог с прибыли, что флипперам приходится делать регулярно.
P.S.
Если статья была полезной, буду рад тебе в моем телеграмм канале - https://t.me/nedvizhka_dostupno
Там я публикую еще больше полезных статей и материалов.