Покупка квартиры — это, пожалуй, самое важное и ответственное финансовое решение в жизни большинства людей. Речь идёт не только о вложении больших средств. Вы покупаете свой дом, место, где вам всегда должно быть тепло, комфортно и безопасно.
И один из главных страхов людей — после сделки выяснить, что квартира имеет массу скрытых юридических проблем. Тогда вместо долгожданного счастья вас ждут сплошные головные боли и разочарования.
Ниже я подробно расскажу, на что обратить особое внимание, чтобы не попасться на удочку недобросовестных продавцов или мошенников. В обязательном порядке:
- Проверка объекта;
- Проверка собственника (а если квартира куплена в браке, то проверяется и супруг собственника);
- Проверка документов.
Нужно избежать любых рисков того, что эту сделку могут оспорить. Готовы? Тогда начинаем!
1. Проверка объекта
✔️Изучите все документы по истории квартиры. То есть, была она куплена нынешним собственником в браке или нет, использовался ли материнский капитал или не использовался.
✔️Смотрим историю переходов права собственности и как часто эти переходы происходили. Есть, например, квартиры, где очень частые переходы права. И такие квартиры более тщательно проверяются, потому что важно понимать, в связи с чем этот объект так часто продавали или дарили: не хотели ли таким образом скрыть факт какого-то мошенничества? В этом случае нужно заказать архивные выписки по всей истории перехода в право для того, чтобы обезопасить себя после покупки и не столкнуться в дальнейшем с оспоримостью сделки.
✔️Очень ценятся объекты с минимальным количеством переходов права. Например, собственник купил квартиру у застройщика, владел ей 7-10 лет и потом решил продать. Это идеальная история, и покупатели всегда такое покупают с удовольствием, потому что там рисков никаких нет и быть не может.
✔️Если, например, это была приватизация, то проверяется, кто на момент приватизации был прописан в данном объекте. Были ли отказники от приватизации, были ли несовершеннолетние дети, которых в силу возраста лишили права поучаствовать в приватизации. Это очень важные моменты, потому что человек, которого лишили возможности участвовать в приватизации, имеет законное право пользоваться этой квартирой пожизненно. Он может обратиться в суд с тем, что права его были ущемлены в приватизации, оспорить сделку, и суд примет его сторону. А покупатель просто лишится этого объекта. Поэтому нужно очень тщательно проверять приватизацию.
✔️Если это наследство, то проверяется, сколько лет этому наследству, и нет ли каких-то наследников, которые не были учтены в наследственном деле.
✔️Также проверяется, были ли судебные разбирательства по объекту, что это было и чем всё закончилось. Важно: наличие судебных решений по объекту — это далеко не всегда плохо. Например, бывает, что супруги купили в браке квартиру, а при расторжении брака в судебном порядке делали раздел имущества. И по решению суда квартира отошла одному из супругов, а, например, земельный участок и гараж — другому супругу. Так это прекрасные документы, здесь совсем нечего бояться. Само по себе судебное решение вовсе не является каким-то недостатком, но проверять, конечно, надо.
2. Проверка собственников
✔️Всех совершеннолетних собственников квартиры всегда необходимо проверять на банкротство. Мы также отправляем запрос в Бюро кредитных историй, чтобы посмотреть закредитованность, наличие текущих просрочек и исключить предбанкротное состояние.
✔️Также следует заказать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что собственник не состоит в них на учёте, дееспособен и отдаёт себе отчёт в своих действиях, подписывая договор. Однако если собственник состоит на учёте в диспансере, это не всегда говорит о том, что квартиру рискованно покупать. Мы иногда в таких случаях приглашаем прямо на сделку врача, который проводит освидетельствование и даёт заключение, что на данный момент собственник отдает себе отчёт в своих действиях.
✔️Проверяем, есть ли среди собственников несовершеннолетние. Такие сделки проходят только с согласия органов опеки. Основным условием является продажа с одновременной покупкой: то есть, продавая квартиру, родители или опекуны должны приобрести ребёнку долю в квартире, причём с улучшением жилищных условий.
✔️То же касается людей, которые находятся под опекой и попечительством, чтобы не нанести ущерб их правам.
3. Проверка документов
Выписка из ЕГРН
В 2016 году появился такой документ, как выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. В нём есть информация о правообладателе, о правоустанавливающих документах, о самом объекте (этаж, метраж, адрес), о наличии и отсутствии обременений и т. д. Этот документ сейчас заменяет свидетельство о праве собственности.
Технический паспорт
Он не является обязательным документом для проведения сделки. Но вы можете запросить его, чтобы убедиться, что в квартире не было перепланировок. А вот при условии ипотечной сделки этот документ будет обязательным.
Материнский капитал
Перед сделкой обязательно нужно запросить справку об использовании материнского капитала. Если маткапитал использовался, значит в данной квартире должны быть выделены детям доли. Если детей долями не наделили, такую сделку обязательно оспорит прокуратура.
Если маткапитал использовался, то через органы опеки получаем согласие, выбираем квартиру взамен, с одновременной покупкой выходим на сделку, выделяем долю ребенку — словом, всё согласно законодательству. Если материнский капитал не использовался, то просто запрашиваем документ об этом и идём со спокойной душой на сделку.
4. И это ещё не всё…
Кроме юридических проверок, потребуется детально проверить состояние квартиры, наличие скрытых дефектов, изучить окружение и соседей. Но это — тема для отдельной статьи.
Если вы чувствуете себя неуверенно, если вы не готовы погружаться с головой в поток документов, справок и выписок, я рекомендую переложить эту задачу на плечи опытного специалиста. В нашем отделе вторичной недвижимости риелторы имеют намётанный взгляд, который сразу помогает оценить собственников, понять, на какие нюансы обратить внимание. А если возникают сомнения, их разрешит юрист-профессионал, у которого сотни таких сделок за плечами.
