Высокие процентные ставки приводят к стагнации рынка, снижению предложения и удорожанию арендной платы в «колеблющихся» штатах.
Сокрушается Файнэншл Таймс.
Риэлтор Майк МакКанн помогает жителям Филадельфии покупать и продавать жилье уже почти четыре десятилетия, но нынешний спад на рынке недвижимости не похож на те, что он видел раньше.
«Продажи значительно снизились по сравнению с тем, что было пару лет назад», - говорит он. «Это самое удивительное, что при любом другом спаде за 38 лет моей работы цены начинают падать, падать, падать - а запасов мало.
Люди замерли, они говорят: «Я не продам свой дом, потому что у меня ипотечная ставка 2,6 процента»».
На выборах, отмеченных беспокойством по поводу высокой стоимости жизни в Америке, статичный рынок жилья в стране - это встречный ветер для демократов, которые пытаются заручиться поддержкой колеблющихся избирателей.
Хотя ожидается, что в следующем месяце Федеральная резервная система начнет снижать процентные ставки с их 23-летнего максимума, ее двухлетние усилия по борьбе с инфляцией сделали владение жильем еще более недоступным для многих.
В последнем отчете по индексу потребительских цен стоимость расходов, связанных с жильем, составила почти 90 процентов инфляции, зафиксированной в июле.
«Часть американской мечты - это владение домом. И для очень многих людей американская мечта превратилась в кошмар», - говорит Анжуан Сирайт, стратег демократов.
(Американская мечта, по наблюдением, сыплется в полный рост, причем уже давно.)
«Я думаю, что наличие конкретного плана по обеспечению доступности и дешевизны жилья будет иметь ключевое значение как для Камалы Харрис, так и для губернатора Тима Уолца».
В пятницу Харрис представила предложения по предоставлению налоговых льгот в размере до 25 000 долларов покупателям жилья, впервые приобретающим его - попытка убедить избирателей в том, что она будет бороться с кризисом стоимости жизни, который подорвал поддержку переизбрания Джо Байдена, прежде чем он сошел с дистанции.
Она также предложила новые налоговые льготы для домостроителей, чтобы они могли строить стартовые дома, и пресечь нечестную практику корпоративных арендодателей и инвесторов, которые скупают большие объемы жилья.
«Я не новичок в этом вопросе», - заявила Харрис в пятницу. «Я знаю, как бороться за людей, которых эксплуатируют на рынке жилья, и я знаю, что значит владение домом».
«Я буду работать в партнерстве с промышленностью, чтобы построить жилье, которое нам нужно, как для аренды, так и для покупки», - добавила вице-президент. Харрис заявила, что хочет, чтобы в течение четырех лет было построено 3 млн новых домов.
По данным опроса прогрессивного Центра народной демократии, 84 процента избирателей в «колеблющихся» штатах считают, что стоимость жилья является одной из главных проблем.
«Очевидно, что все, что может помочь ускорить увеличение предложения жилья, будет полезно», - говорит экономист из Северо-Восточного университета.
«Это может быть реформа разрешительной системы, которая позволит быстрее выдавать разрешения, или реформы зонирования, которые позволят строить более плотное жилье в определенных районах».
Дональд Трамп опередил Байдена в опросах по вопросам экономики, воспользовавшись беспокойством по поводу инфляции и высокой стоимости жизни. Теперь Харрис сокращает этот разрыв, но кандидат от республиканцев все еще пытается свалить на нее инфляцию, обещая при этом свои собственные планы по снижению расходов.
Республиканская платформа 2024 года обещает разрешить строительство новых домов на федеральных землях, а также, как и Харрис, предлагает налоговые льготы для покупателей, впервые приобретающих жилье.
Рынки полагают, что ФРС снизит процентные ставки в этом году почти на 1 процентный пункт, начиная с сентября, с текущего диапазона 5,25-5,5 процента. Но эффект от снижения ставок будет доходить до избирателей лишь постепенно.
«Мы не увидим, что продажи жилья пойдут в гору из-за одного снижения ставки ФРС», - говорит экономист Oxford Economics.
«Я думаю, что снижение ставки - это скорее вздох облегчения».
Хотя ставки по ипотечным кредитам начали снижаться - 30-летние фиксированные ставки упали до 6,47 процента - стоимость заемных средств на покупку жилья резко возросла за последние годы.
В октябре 2023 года ставки достигли 24-летнего максимума - 7,79 процента, в то время как в начале 2021 года они составляли всего 2,65 процента.
(Все эти данные интересно сравнить с аналогичными данными по России)
«Одна вещь, которая оказывает негативное влияние на весь рынок, заключается в том, что покупатели сталкиваются с гораздо более высокими ставками по ипотеке, поэтому доступность жилья значительно снижается, даже при условии, что цена дома невелика», - сказал главный экономист по развитым рынкам Nomura.
Домовладельцы с дешевыми ставками, установленными до того, как ФРС повысила стоимость заемных средств два года назад, также не хотят переезжать, поскольку им придется брать более дорогую ипотеку. Многие американские ипотечные кредиты не могут быть «перенесены» на новое жилье.
Это одна из причин, по которой с августа 2019 года национальные запасы жилья сократились на 27 процентов.
Недостаток предложения существующих домов стимулирует рост активности в секторе новых домов.
Спрос на новые дома отражает как «хроническое недопроизводство» жилья, так и исторически низкие запасы существующих домов, вызванные «эффектом блокировки более высоких ставок», сказал исполнительный директор компании Toll Brothers, на недавнем собрании акционеров.
Данные Бюро переписи населения показывают, что в июне строительство нового жилья выросло на 15,5 процента в годовом исчислении, однако снижение числа начатых строительств на 4 процента в годовом исчислении говорит о том, что некоторые застройщики приостанавливают строительство.
«Похоже, что количество разрешенных, но не начатых разрешений увеличилось», - сказал экономист Moody's по жилищному строительству. «Это соответствует ожиданиям, что они ждут, когда ставки снова снизятся, чтобы приступить к строительству разрешенных объектов».
Для американцев, которые не хотят или не могут позволить себе купить недвижимость, аренда остается дорогостоящей, хотя рынок начинает остывать. Инфляция арендной платы в марте 2023 года выросла до 8,18 процента - 42-летнего максимума - но в июле составила 5,2 процента.
По данным Национальной жилищной коалиции, рост арендной платы означает, что в таком «поворотном» штате, как Аризона, для того чтобы позволить себе квартиру с двумя спальнями, необходим годовой доход почти в 70 000 долларов.
Это почти вдвое больше медианного годового дохода в 37 209 долларов.
Подписывайтесь на канал – публикую только интересное.
Нажимайте на колокольчик, чтобы не пропускать новости.
Ставьте лайки и делитесь с друзьями интересными статьями.
Читайте больше статей на канале: