**Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)** — это документ, который отражает территориальную планировку участка. В нём содержится информация об основных характеристиках участка, а также об ограничениях, связанных с ним.
ГПЗУ выполняет информационную функцию, собирая воедино ограничения, которые действуют в отношении участка, но не утверждает их. Документ отражает ограничения, полученные из разных источников.
Аббревиатура «ГПЗУ» расшифровывается как «градостроительный план земельного участка». Этот документ играет ключевую роль в процессе градостроительства. Однако он часто может содержать противоречия с другими утверждёнными документами или требовать уточнений.
В этой статье мы рассмотрим юридическую значимость градостроительного плана, информацию, которую он отражает, и возможность его оспаривания.
Откуда берётся информация, содержащаяся в ГПЗУ? Данные для плана берутся из различных источников:
* Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
* документации, отражающей планирование и зонирование территории под градостроительство;
* прочих документов, связанных с градостроительными процессами;
* Федеральной государственной информационной системы (ФГИС);
* сведений о расположении инженерных сетей.
Таким образом, ГПЗУ представляет собой выписку из документов, содержащих определённую информацию об участке.
До 2017 года градостроительный план рассматривался наравне с проектами межевания и планировки. Однако и сегодня градостроительный план земельного участка остаётся важным документом, имеющим юридическую силу. Именно он фиксирует градостроительный регламент участка на три года.
Сведения, которые вносятся в план
План участка — это документ, который включает в себя информацию из нескольких источников: правил землепользования, плана застройки, плана межевания квартала и проекта планировки квартала. Он содержит следующие сведения:
* границы участка и границы публичных владений, расположенных рядом с ним;
* минимальные отступы от границ участка;
* разрешение на использование участка в определённых целях;
* информация о культурных и капитальных объектах, находящихся вблизи участка;
* сведения о планируемом расположении коммунальных объектов;
* решение о возможности разделения участка.
Порядок оформления ГПЗУ
**Подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)**
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это документ, который содержит информацию о том, как можно использовать участок земли для строительства. Он разрабатывается на основе заявления собственника участка и должен быть подготовлен в течение 20 дней с момента его подачи.
**Требования к выдаче ГПЗУ**
Градостроительная организация не имеет права требовать от собственника дополнительные документы, кроме заявления. Если какие-либо документы необходимы, она должна запросить их самостоятельно.
Публичные слушания при проведении процедуры не предусмотрены.
**Срок действия ГПЗУ**
Подробная информация, содержащаяся в ГПЗУ (кроме данных о технических условиях на подключение к инженерным сетям), может использоваться для разработки проектных документов и получения разрешения на строительство в течение трёх лет с момента получения документа. Это даёт владельцу участка возможность готовить проект и другие строительные документы на протяжении этого периода.
В течение трёх лет после выдачи ГПЗУ документ защищает владельца участка от изменений, вносимых в градостроительный регламент территории и/или в существующие законодательные акты. Если в течение этого времени произойдут какие-либо изменения, они не будут влиять на возможность строительства на данном участке.
**Решение Верховного Суда**
В 2019 году Верховный Суд рассматривал дело об отказе в выдаче разрешения на строительство, связанном с тем, что земельный участок находился в зоне комплексного развития. Однако суд принял решение признать отказ незаконным, поскольку градостроительный план земельного участка был оформлен раньше, чем участок стал частью такой зоны.
**Соответствие законодательным требованиям**
Если в ГПЗУ указаны зоны, для которых предусмотрены какие-либо особые условия, трёхлетний градостроительный регламент на них не распространяется. В таких случаях необходимо соблюдать дополнительные требования, установленные законодательством.
Кроме того, при получении разрешения на строительство необходимо учитывать не только требования, указанные в ГПЗУ, но и ограничения, установленные для данного участка. Это связано с тем, что при определении территориальных зон могут быть установлены ограничения, которые не зависят от наличия или отсутствия ГПЗУ.
**Информация в ГПЗУ**
В идеале в градостроительном плане земельного участка должна быть указана информация о зонах, для которых предусмотрены особые условия, о водных и других объектах и т.п. на основании данных ЕГРН, существующих документов по градостроительству или иных подтверждённых источников. Однако на практике это не всегда так.
ГПЗУ содержит наиболее актуальные (но не всегда полные) сведения о том, включён ли данный участок в какие-либо зоны. Поэтому даже если вы не планируете застраивать участок, стоит оформить этот документ, так как он может быть ценным источником информации. Например, если участок уже застроен при покупке.
Однако следует учитывать, что информация, содержащаяся в ГПЗУ, не всегда может быть достоверной и обоснованной. Её подлинность может рассматриваться в суде.
- Особые условия использования территорий
Все территории с особыми условиями использования должны быть внесены в реестр, но это делается не всегда. Некоторые из таких зон были утверждены ещё до создания кадастра и в настоящее время функционируют без внесения в него. Кроме того, некоторые из них могут считаться утверждёнными «по умолчанию» в соответствии с существующими законодательными актами. Примером таких зон могут служить водоохранные зоны. Срок определения границ всех подобных территорий для внесения их в реестр регулярно продлевается.
В Москве и Московской области существует проблема, связанная с определением границ территории, на которой находятся питьевые ресурсы столицы. Официально установленные границы этой территории отсутствуют, а документы, которые могли бы их определить, противоречат друг другу.
Органы, выдающие градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), относят к этой территории все участки, расположенные близко к водным ресурсам. Поскольку других утвержденных документов нет, ГПЗУ является единственным официальным свидетельством того, находится ли участок в особой зоне.
Хотя ожидается, что в будущем ограничения на использование таких «спорных» участков будут сняты, на данный момент проблема остаётся актуальной. Например, если земельный участок находится в санитарной зоне, строительство на нём может быть невозможно.
Наличие или отсутствие водоёмов на участке может стать причиной разногласий при получении ГПЗУ. Например, сухие ямы по документам могут считаться прудами, даже если в реестре они таковыми не являются. Также проблемы могут возникнуть из-за инженерных систем и охраняемых зон вокруг них.
Даже если такие объекты вносятся в ГПЗУ в общих формулировках, это часто приводит к проблемам при попытке получить разрешение на строительство.
Оспаривание норм при подготовке ГПЗУ
При оформлении градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) необходимо получить документы из различных организаций, которые могут ограничивать строительство на этом участке. Иногда возникают ситуации, когда один участок попадает в несколько зон с разными ограничениями, которые могут противоречить друг другу.
Чаще всего проблемы возникают с нормами плотности застройки, которые определяют разрешённую площадь объекта. Если участок относится к разным подзонам, то простой расчёт становится невозможным. В таких случаях готовятся документы для судебного разбирательства. Причиной спора является коллизия между нормами, установленными в различных документах.
Ограничения, внесённые в документ, можно оспорить, если они не соответствуют действительности. Например, если указано наличие водоохранной зоны там, где её никогда не было. Также можно оспорить данные, которые внесены в план без ссылки на конкретный ограничивающий документ.
Часто ограничивающими факторами являются перспективные проекты, которые были приостановлены или отменены, но указания об ограничении в градостроительной документации остались. Например, планировалось строительство метро в определённой зоне, но позже проект был отменён за неактуальностью, а ограничения по этому проекту с документов не убрали.
Если ГПЗУ оформлен в соответствии с нормами, то можно попытаться оспорить в суде документы, на которые есть ссылки в плане. Этот способ судебной защиты актуален, если внесённые в документ данные не соответствуют действительности, а градостроительная организация настаивает на их подлинности.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!