Уверены ли Вы, что действительно получаете доход от аренды квартиры? А учитываете ли Вы амортизацию дома? Если нет, то Вы растрачиваете свои деньги. И вот почему.
Посмотрите на два дома на картинке. Разница в их датах постройки составляет 34 года.
Верхний - современный дом комфорт-класса - производит приятное впечатление. Панорамное остекление балконов, много лифтов, молодые жильцы, низкие подоконники, вход в подъезды без единой ступеньки. Все эти прелести являются сейчас обыденностью. Это уже стандарт массовых новостроек.
Куда меньшее впечатление производит дом 1983 года. Типовой дом массовой застройки того времени. Тусклый, темные подъезды, газ, немолодые жильцы, живущие ещё с момента постройки, неприятные запахи, старая канализация.
Но ведь в далёком 1983 году на этот панельный дом смотрели с таким же восхищением, как сейчас смотрят на дом с верхней части картинки. О чем думали молодые новосёлы и проходящие мимо жители: "Вау! Какой новый современный дом!"
Представим теперь ситуацию. В 1983 году некоторый невзрослый гражданин купил в этом доме квартиру для сдачи и сдаёт её вплоть до 2017 года.
Куда он тратил деньги, полученные от аренды квартиры? Как и все остальные арендодатели, это:
🔻Косметический ремонт
🔻Обновление мебели и предметов быта
🔻Обновление и ремонт бытовой техники
🔻Налог на жилую недвижимость
🔻Налог от сдачи квартиры 😉
Оставшиеся после этих трат деньги довольный собственник считает своей прибылью и тратит на собственные нужды. Эти оставшиеся деньги составляют по разным оценкам 2-5% от рыночной стоимости квартиры. Что и принято у нас считать доходностью от сдачи квартиры.
Что происходит на самом деле?
В реальности наш счастливый собственник медленно растрачивает стоимость квартиры. Ведь он не учел амортизацию дома, т.е. снижение стоимости квартиры из года в год от изнашивания или морального устаревания.
Сравнить это можно с тем, что наш гражданин не покупал бы квартиру, а положил деньги на вклад. И вместе с процентами от вклада забирал по несколько процентов от изначально вложенной суммы.
Пусть даже наш собственник сделал капитальный евроремонт в квартире, который по качеству и функционалу не уступает свежей отделке в новом доме. Пусть даже площадь квартир одинаковая, один и тот же этаж, один и тот же район. Кстати, два дома на картинке стоят в 100 метрах друг от друга. При прочих равных эти две квартиры будут стоить разную цену, и речь даже не об одном миллионе.
Вот если бы наш собственник помимо всех ранее названных трат дополнительно откладывал с дохода от аренды некоторую часть, которая позволила бы ему в будущем продать свою квартиру и купить аналогичную, но в новом доме, то это был бы реальный доход.
А так мы получаем следующее. Квартира сдаётся несколько десятков лет. Пусть даже ещё свеж капитальный евроремонт. Собственник решается продать, продает, а купить аналогичную квартиру, но в новом доме, уже не сможет. Ему не хватит несколько миллионов. Где они?
Собственник их съел.
Это называется медленная растрата вложенных средств и никак иначе. Реальной доходностью сдачи квартиры в аренду можно было бы считать ту, которая учитывала бы амортизацию дома. С учётом неё привычные 2-5% стремятся к нижней границе этого диапазона.
Понравилась статья? Жду у себя в блоге. Говорю обо всём, что касается денег: инвестиции, биржевая торговля, риск-менеджмент, финансы, экономика, ДКП.
Если удобнее Телеграм, то я там есть.
