В 2024 году обмен квартиры на дом может стать отличным решением для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия.
Существует два способа обмена недвижимости: через две сделки купли-продажи или по договору мены. Первый способ более распространён, а второй выбирают лишь 10% участников рынка.
Договор мены квартиры на дом имеет свои особенности и риски, которые мы рассмотрим в этой статье.
1. Что такое договор мены.
В юридической практике существует понятие мены — это операция, в ходе которой два участника сделки обязуются передать друг другу товары. При этом каждый участник получает в собственность новый товар, равноценный по стоимости.
Если при купле-продаже продавец теряет право собственности на товар, то при мене каждый участник становится владельцем нового объекта.
Важно отметить, что мена представляет собой своеобразный бартер, где происходит обмен товарами. В отличие от купли-продажи, при мене участники не получают денежные средства за передаваемый товар. Это основное отличие между этими двумя юридическими операциями.
2. Какой документ регламентирует договор мены.
В Гражданском кодексе Российской Федерации содержатся правовые нормы, регулирующие вопросы, связанные с подписанием договора мены.
Статья 567 Гражданского кодекса даёт определение понятию «мена». Однако впервые этот вид договора был введён в российскую юридическую практику Указом Президента РФ в 1993 году.
Что касается регистрации договора мены, то этот процесс регулируется статьями 131 и 164 Гражданского кодекса.
Согласно договору мены, каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит установленным нормам и существу мены. При этом каждая сторона признаётся одновременно продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
3. Признаки договора мены.
Чтобы обменять квартиру на частный дом, необходимо заключить договор мены. Без этого документа сделка будет считаться недействительной, так как не будет официально зарегистрирована в государственных органах.
При обмене квартиры на дом или другое имущество важно понимать особенности договора мены.
Этот официальный документ имеет следующие характеристики:
1. Договор обмена квартиры на дом относится к соглашениям, которые заключаются с целью передачи имущества. По своей сути он похож на договоры купли-продажи, аренды или ссуды.
2. Договор мены предполагает передачу имущества в собственность другому участнику сделки.
3. Согласно законодательству, регулирующему обмен имущества, объекты сделки передаются обоим участникам соглашения одновременно. То есть, документ имеет характер встречного представления.
Право собственности на обмениваемые квартиру и дом возникает одновременно в момент исполнения обязательств обеими сторонами соглашения (статья 570 Гражданского кодекса Российской Федерации).
4. Типы обмена недвижимости.
Обмен недвижимости происходит по взаимному согласию собственников. Они меняются своими объектами, подтверждая этот факт юридически.
Обмен квартиры на частный дом можно осуществить через заключение договора мены. Существует два основных типа таких договоров:
- Равноценный обмен. В этом случае оценочная стоимость квартиры и дома, которые будут обменяны, одинакова.
- Неравноценный обмен. Если оценочная стоимость объектов не совпадает, то необходимо установить размер доплаты за более дорогой объект до подписания договора.
Если один из собственников является несовершеннолетним, то договор должен быть заверен нотариально. Все важные условия сделки должны быть прописаны в договоре.
5. Преимущества домов перед квартирами.
Обмен квартиры на дом – это не самая распространённая, но и не новая операция на рынке недвижимости. У собственников жилья может быть множество причин для обмена: желание расширить жилплощадь, приобрести жильё с земельным участком или переехать за город.
Преимущества домов перед квартирами:
- Увеличение жилплощади – одно из ключевых преимуществ процедуры. Часто в рамках обмена можно приобрести частный дом, который будет больше квартиры, но при этом не потребует дополнительных финансовых вложений.
- Минимальные риски. Если заверить договор у нотариуса, то все юридические риски сделки будут сведены к нулю.
- Приобретение земельного участка. По закону, если право собственности на дом перейдёт к новому владельцу, он автоматически станет собственником земельного участка, на котором расположено строение. На участке можно построить дополнительные постройки: гараж, баню, пристройку и т.д.
- Возможность сменить атмосферу. Загородный дом – это возможность приватности и конфиденциальности, а также спокойствия повседневной жизни. Собственный коттедж позволяет «нарушать закон тишины» – соседи не будут жаловаться на шум, так как их просто нет.
- Экономия средств на обязательные платежи. Собственники домов, например, освобождаются от платежей в фонд капитального ремонта и не оплачивают квитанцию за обслуживание общедомового имущества, что является обязанностью собственников квартир.
6. Недостатки частных домовладений.
Помимо преимуществ, которые можно получить в результате обмена, следует также учитывать возможные недостатки этой сделки.
Недостатки обмена квартиры на частный дом:
- С юридической точки зрения, оформление обмена может быть сложным процессом.
- Длительность сделки может быть больше, чем при стандартной купле-продаже.
- Найти дом, который полностью соответствует параметрам другого имущества, может быть непросто.
- Не все собственники готовы рассмотреть возможность обмена квартиры на дом. Чаще всего собственники продают дом, чтобы на вырученные деньги найти подходящую недвижимость.
- Если собственником является несовершеннолетний, сделку необходимо регистрировать через нотариуса, что может потребовать дополнительных финансовых затрат.
Прежде чем участвовать в обмене, важно изучить все плюсы и минусы этой процедуры, а также разобраться в юридических аспектах регистрации сделки по обмену недвижимости.
7. Этапы обмена квартиры на дом: оценка имущества.
Закон не устанавливает строгих правил для процедуры обмена квартиры на дом. Условия сделки определяются участниками обмена. Это касается и размера доплаты, которую выплачивает собственник более дорогого жилья при обмене неравноценных объектов.
Если вы решили обменять квартиру на дом, рекомендуется воспользоваться услугами независимого оценщика. Специалист проведёт оценку обоих объектов недвижимости: квартиры и дома. Он определит их рыночную стоимость, учитывая такие факторы, как уровень износа, местоположение, близость инфраструктуры и другие важные критерии.
Например, господин Иванов, владелец трёхкомнатной квартиры в центре Смоленска, мечтал жить за городом в частном доме. Он нашёл пожилых супругов, которые владели небольшим коттеджем и хотели переехать в квартиру. После оценки недвижимости выяснилось, что стоимость объектов различается всего на 200 тысяч рублей. Собственники дома согласились на обмен с доплатой. Сделка была официально зарегистрирована в Росреестре.
8. Подбор имущества.
Этот этап является одним из самых важных и сложных в процессе обмена квартиры на дом. Найти подходящий вариант недвижимости может быть непросто, поскольку не все собственники готовы рассматривать обмен. Если же такой вариант всё же удастся найти, необходимо убедиться в юридической чистоте сделки.
Для этого важно изучить правоустанавливающие документы, чтобы понять, есть ли риски потери права собственности.
Вот некоторые ключевые моменты, на которые следует обратить внимание:
- проанализировать пакет документов на собственность, включая документы на земельный участок;
- узнать статус жилья: было ли оно приватизировано;
- выяснить, кто прописан в доме, включая информацию о наличии инвалидов, недееспособных лиц или несовершеннолетних детей;
- узнать о наследниках и проверить, не проводилась ли незаконная перепланировка;
- узнать, не находится ли сооружение в залоге у банка, под арестом или есть ли другие обременения, которые могут помешать обмену квартиры или дома.
9. Заключение договора.
Ещё один этап обмена — подписание договора. В этом документе нужно обязательно указать технические характеристики обмениваемых квартиры и дома, стоимость недвижимости, а также условия сделки.
В договоре мены также следует прописать права и обязанности участников соглашения, размер доплаты, если обмен будет неравномерным.
Важно отметить, что договор мены недвижимости не нужно регистрировать в Росреестре. В этом государственном органе регистрируется право собственности на два объекта, в отношении которых был заключён договор мены. Для завершения процедуры необходимо обратиться в МФЦ или подать электронное заявление через сайт Росреестра.
10. Документы для заключения сделки.
Чтобы Росреестр зарегистрировал переход права собственности от одного человека к другому, необходимо подготовить определённый пакет документов.
Сделка не будет осуществлена, если участники обмена квартиры на дом не предоставят следующие документы:
- заявление участника договора о регистрации перехода прав собственности со старого имущества на новое. Этот документ должен быть подан в Росреестр или МФЦ каждой из сторон сделки по каждому объекту собственности;
- свидетельство о собственности (выданное до 15 июля 2016 года) или выписку из ЕГРН/ЕГРП, которые подтверждают право собственности на недвижимое имущество;
- договор мены;
- согласие органов опеки и попечительства, если собственником жилья является несовершеннолетний;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- документы, удостоверяющие личность участников сделки;
- согласие второго супруга на совершение сделки;
- кадастровый паспорт на земельный участок, где расположен дом;
- правоустанавливающий документ на землю;
- технический паспорт и кадастровые документы на каждый объект недвижимого имущества.
Размер государственной пошлины за регистрацию перехода прав собственности в результате обмена квартиры на дом составляет: 2000 рублей (в некоторых случаях — 350 рублей) для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц. Если в ГИС не будет информации об уплате пошлины, в регистрации сделки откажут.
11. Срок регистрации.
В Письме Росреестра от 22 августа 2017 года № 14-10188-ГЕ/17 сообщается, что при обмене квартиры на дом и иное имущество право по договору мены регистрируется со следующего рабочего дня после принятия документов специалистами Росреестра или МФЦ.
Если заявление о регистрации договора мены направляется напрямую в Росреестр, процедура занимает 7 дней при простой письменной форме договора и 3 дня — при нотариальной.
Если же заявление подаётся через многофункциональный центр (МФЦ), регистрация договора мены занимает 9 дней при простой письменной форме и 5 дней — при нотариальной.
*Регистрация обмена — это юридическая процедура, которая может быть связана с определёнными рисками для участников сделки. Поэтому так важно, чтобы при обмене недвижимости присутствовал квалифицированный юрист. Наши специалисты https://myjus.ru тщательно изучат документы на собственность и в режиме онлайн-консультации помогут вам защитить свои права при заключении договора обмена.
12. Судебная практика.
Комитет по управлению имуществом города Лыткарино обратился в суд с исковым заявлением к гражданке З.О.Н. В своём заявлении комитет указал, что 12 ноября 2011 года между комитетом и ответчиком был заключён договор мены жилого имущества.
Согласно условиям договора, гражданка З.О.Н. передала в муниципальную собственность однокомнатную квартиру, расположенную по адресу ***, а комитет передал право собственности на однокомнатную квартиру по адресу *** гражданке З.О.Н.
Важно отметить, что по условиям договора на обмен недвижимого имущества дочь и супруг гражданки З.О.Н. должны были сняться с регистрационного учёта в течение 10 дней после регистрации перехода права собственности на квартиры.
Дочь и сама гражданка З.О.Н. в положенный срок снялись с учёта и прописались в новой квартире. Однако супруг отказался сняться с учёта и освободить старую квартиру.
Истец утверждал, что в соответствии со статьёй 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор обмена должен быть расторгнут, так как его условия не были соблюдены.
Суд, рассмотрев материалы дела и изучив договор мены, пришёл к выводу, что единственным собственником квартиры является гражданка З.О.Н. (договор дарения). Право пользования квартирой супругом по условиям договора мены не предусмотрено.
При этом отказ сняться с регистрационного учёта супруга гражданки З.О.Н. не является существенным нарушением договорных условий, так как он не влечёт за собой ущерба.
На основании статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия не удовлетворила исковое заявление Комитета города Лыткарино к гражданке З.О.Н.
13. Частые вопросы.
Можно ли обменять ипотечную квартиру на дом?
Теоретически такой обмен возможен, но банки не всегда охотно идут на такие сделки. Покупатель ипотечной недвижимости в этом случае должен взять на себя долговые обязательства. После регистрации мены на квартиру на неё вновь накладывается обременение банка.
Придётся ли платить налог при обмене квартиры на частный дом?
При заключении договора мены применяются стандартные налоговые правила, как и при сделках купли-продажи. От выплаты НДФЛ освобождаются лица, которые являются собственниками жилья более трёх лет. В остальных случаях налог рассчитывается исходя из стоимости имущества, указанной в соглашении на обмен.
Можно ли сделать доплату за стоимость разменного имущества вещами?
Да, в качестве доплаты можно передать собственнику более дорогой недвижимости мебель, технику, гараж, кладовую и так далее. Главное — прописать это условие при подписании договорных обязательств.
14. Заключение юриста.
Обмен квартиры на дом в 2024 году может стать возможностью для вас стать собственником загородной недвижимости на законных основаниях. Однако, чтобы сделка прошла успешно, необходимо учесть множество юридических аспектов.
Участие в сделке по обмену недвижимости может быть связано с определёнными рисками для её участников. Поэтому важно, чтобы процесс обмена сопровождал квалифицированный юрист. Наши эксперты проведут тщательный анализ документов на недвижимость и в режиме онлайн-консультации предоставят вам ценные советы о том, как защитить свои права при заключении договора мены.
Поэтому, если вы решили совершить обмен, рекомендуется обратиться к юристу. Он поможет вам оценить все риски и подготовит необходимый пакет документов для сделки.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!