Есть клиенты, что обращаются изначально за консультацией.
Без документов дать консультацию можно только поверхностную, и не всегда она будет соответствовать запросу. Поэтому, требуется предоставление пакета документов.
Скинув один-три документа, брокер снова задает вопрос: «А можно ли быстро глянуть эти бумажки и дать положительный ответ».
И снова говорю, что нет.
Это не каприз, это профессиональный подход к разбору ситуации, в которой находится имущество в разрезе той схемы сделки, что планируется. Для одной стратегии сделки удобоваримо текущее состояние имущества, для другой – требуется реконструкция при смене ВРИ, а то и смена территориальной зоны.
Да, например, ПЗЗ содержат градрегламенты, позволяющие применить требуемый ВРИ для конкретной территориальной зоны, и достаточно только сменить ВРИ, и можно ответить в таком случае положительно (меняй!).
Но, важен другой момент – даже при смене ВРИ нужно соблюдать технические регламенты, установленные для данной зоны. И вот тут включается новый расклад – нужно смотреть дополнительные документы, в т.ч. техпаспорт на строение, сверять соответствие возведенного строения действующим нормативам, предельным параметрам, выявлять масштаб имеющихся нарушений, чтобы дать обоснованный ответ, с описанием причин и последствий, почему сделка может привести к провальному результату.
Если же заказчик услуги пренебрегает таким подходом глубокого анализа, то сильно рискует: начаться сделка может с приостановки регистрации перехода права при покупке такого объекта (РР начал сверять технические сведения об объекте в привязке с землей, наличие границ строения на зуч), что в принципе, может повлечь полный разворот, т к. текущему собственнику потребуется все приводить в соответствие, что долго, затратно, а порой невозможно; но даже если с РР «пронесет», то при изменении ВРИ, без соблюдения техрегламентов, новый владелец рискует потерять весь бизнес. Объект при смене одного функционала на другой не ограничивается лишь сменой ВРИ, это требует переоснастки/переоборудования/реконструкции самого объекта, что во-первых, требует получения ряда разрешений/согласований с уполномоченными/надзорными органами, а во-вторых, для коммерческих объектов, – получения разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию.
И в случае несоблюдения техрегламентов (минимальный/максимальный процент застройки, коэффициент плотности застройки, высотность/этажность, отступы от границ зуч, и т.д.), а также несоблюдения требований ГрК РФ, - можно нарваться, как минимум, на нецелевое использование земли, максимум, - на признание строения самовольной постройкой.
Поэтому, откажитесь от дешевого метода просмотра «бумажки» - потеряете в тысячи раз больше. Проводите полноценный анализ объекта и территории его расположения, сделку с которым планируете осуществить.
https://beribiznes.ru/uslugi/
https://vk.com/cenbi
#оценка_рисков #анализ_объектов #земельный_аудит #коммерческая_недвижимость #экспертиза_сделки #земля #строение #законодательство #самовольная_постройка #градрегламенты #техрегламенты #смена_ВРИ #территориальная_зона #бизнес #инвестиции #строительство #переоборудование_объекта
