Регистрация договора купли-продажи квартиры в 2024 году – это обязательное условие для перехода права собственности на недвижимость. Юристы https://myjus.ru подробно объясняют, как правильно оформить сделку и какие документы для этого потребуются.
1. Законодательные основы.
Вся необходимая информация о том, как регистрировать договор купли-продажи недвижимости, какие документы для этого нужны и куда подавать заявление, содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) и Федеральном законе № 218-ФЗ от 2015 года.
Согласно статье 551 ГК РФ и Приказу Росреестра № П/0241 от 2021 года, переход права собственности по договору купли-продажи (ДКП) подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрационные действия осуществляются территориальным подразделением Росреестра по месту нахождения недвижимости.
До тех пор, пока ведомство не перерегистрирует право собственности с продавца на покупателя, последний не сможет полноценно распоряжаться своей покупкой.
Важно отметить, что основные правила регистрации прав на недвижимое имущество определены в Федеральном законе РФ № 218 и Приказа Росреестра № П/0509, принятом в 2020 году.
Хотя процесс регистрации прав на недвижимость может показаться простым для тех, кто уже сталкивался с ним ранее, у граждан, не имеющих опыта в этом вопросе, могут возникнуть сложности. Например, порядок действий для регистрации по договору купли-продажи, не подлежащему нотариальному удостоверению, отличается от порядка действий для договора, заверяемого у нотариуса.
2. Регистрация без нотариуса.
Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением случаев, когда продаётся доля одного из собственников или если владельцем является несовершеннолетний или недееспособный человек.
Если договор не удостоверен нотариусом, регистрация сделки купли-продажи осуществляется по заявлению, которое подаётся в территориальное подразделение Росреестра.
Для этого необходимо:
1. Подготовить пакет документов.
2. Оплатить государственную пошлину.
3. Составить и подать заявление в ведомство.
4. Дождаться решения.
5. Получить выписку из ЕГРН.
Заявление о регистрации права собственности подаёт покупатель. Затраты, связанные с регистрационными действиями, распределяются между сторонами в порядке, предусмотренном соглашением.
3. Перечень документов.
Переход прав на недвижимость осуществляется путём подачи заявления в уполномоченный орган. К заявлению необходимо приложить документы, перечень которых установлен федеральным законодательством: оригинал договора купли-продажи и другие документы, предусмотренные Законом №218-ФЗ, в зависимости от конкретной ситуации.
Вместе с заявлением рекомендуется приложить квитанцию об оплате государственной пошлины. Однако это не является обязательным требованием. Росреестр обязан проверить факт оплаты путём межведомственного взаимодействия. Если оплата не будет подтверждена, регистрация может быть приостановлена.
Росреестр полностью перешёл на цифровой формат работы. Это означает, что заявление и документы можно подать в электронном виде. Если вы обращаетесь в МФЦ, сотрудник учреждения переводит бумажные документы в цифровой формат, заверяет их своей усиленной квалифицированной электронной подписью и направляет в Росреестр.
4. Образец заявления.
Форма заявления о регистрации прав на недвижимость была унифицирована Приказом Росреестра № П/0310 от 2020 года. Её можно скачать и заполнить заранее перед посещением государственного органа.
В заявлении нужно указать следующую информацию:
- наименование организации, в которую подаётся заявка;
- действия, которые необходимо выполнить;
- данные об объекте недвижимости;
- сведения о правообладателе и заявителе или законном представителе;
- способ подачи и получения документов;
- перечень бумаг, прилагаемых к заявлению;
- согласие на обработку персональных данных;
- другую информацию, дату и подпись.
Заявление следует составлять, заполняя заранее распечатанный бланк на чистом белом листе формата А4. Не допускаются ошибки и исправления, поэтому мы рекомендуем вам использовать шаблон.
5. Куда обращаться.
Заявление о государственной регистрации прав на квартиру можно подать в территориальное подразделение Росреестра одним из следующих способов:
- лично заявителем или его законным представителем в отделение Роскадастра;
- через МФЦ;
- онлайн через личный кабинет на портале Госуслуг, на официальном сайте регистрационного центра или на региональном портале по оказанию государственных и муниципальных услуг.
Ранее заявление и документы можно было отправить по почте заказным письмом с описью вложений и с уведомлением о вручении. Однако теперь этот способ утратил актуальность, и все заявки, отправленные таким образом, не будут рассмотрены.
6. Регистрация через нотариуса.
Если соглашение заверено у нотариуса, то договор купли-продажи можно зарегистрировать в Росреестре через нотариуса. С 2019 года нотариус сам отправляет документы на регистрацию сделок, которые он удостоверяет. При этом плата за это не взимается, нужно только оплатить услуги по заверению соглашения о купле-продаже. Заявитель также может сдать документы в Росреестр через МФЦ.
Чтобы обезопасить себя и снизить риски мошенничества, стороны могут обратиться к нотариусу для удостоверения соглашения о сделке купли-продажи квартиры. Однако иногда нотариальное заверение договора является обязательным по закону.
К таким случаям относятся:
- если предметом сделки выступает имущество, принадлежащее совершеннолетнему;
- если по договору продают недвижимость, владельцем которой является недееспособный;
- если продавец реализует долю в праве общей собственности, за исключением случаев, когда сделка заключается относительно всех частей.
Обратиться к нотариусу также придётся, если все владельцы одновременно продают свои доли, но не в рамках общего, а индивидуального договора с каждым из участников.
7. Пример из практики.
Мария и Евгений решили продать свою общую квартиру одному покупателю. Девушка предложила заключить один договор купли-продажи, в котором продавцом будут выступать она и Евгений. Однако Евгений настаивает на том, чтобы сделка была оформлена двумя отдельными соглашениями: между ним и покупателем, а также между Марией и покупателем.
*В первом случае не потребуется нотариальное удостоверение сделки, так как доли будут продаваться в рамках одного договора. Во втором случае без нотариуса не обойтись.
Нотариальное заверение договора купли-продажи имеет свои преимущества. Во-первых, такая сделка более защищена, чем сделка, совершенная в простой письменной форме. Во-вторых, сторонам не нужно самостоятельно обращаться в Росреестр для регистрации договора — документы на переход права собственности отправит нотариус.
Однако есть и обратная сторона медали: расходы на нотариальное заверение могут быть довольно значительными. Размер платы зависит от стоимости квартиры и объёма дополнительных услуг, которые клиент решил использовать.
8. Пошаговая инструкция.
Порядок регистрации договора купли-продажи, который был заверен нотариусом, немного отличается от процедуры регистрации договора, который не был заверен нотариусом.
В первом случае заявителю не нужно самостоятельно обращаться в Росреестр или подавать заявление через интернет-сервисы. Нотариус отправляет заявку и документы для регистрации сделки.
Как это происходит:
1. Продавец и покупатель приходят в нотариальную контору, чтобы заверить договор купли-продажи.
2. Стороны подписывают договор.
3. Нотариус заверяет сделку и отправляет заявку на регистрацию.
4. После завершения регистрации выписка из ЕГРН поступает в нотариат, где гражданин может её забрать.
Документы для регистрации договора купли-продажи квартиры через нотариуса такие же, как и для регистрации перехода прав на имущество по договору, который не был заверен нотариусом.
Важно! Оплату госпошлины за перерегистрацию права собственности на квартиру нужно произвести заранее. Если информация о внесении платы не поступит, Росреестр может приостановить регистрационные действия.
9. Стоимость процедуры.
Стоимость регистрации сделки купли-продажи недвижимости рассчитывается индивидуально и зависит от конкретной ситуации. В неё включаются государственная пошлина, оплата услуг нотариуса и юриста.
Государственная пошлина — это обязательный платёж, который необходимо внести за регистрацию прав на приобретаемый объект недвижимости. Размер пошлины зависит от статуса покупателя: физические лица платят 2000 рублей, а юридические — 22 000 рублей.
Если речь идёт о доле в недвижимости, то государственная пошлина делится пропорционально размеру доли. Например, за половину доли покупатель вместо 2000 рублей заплатит 1000 рублей государственной пошлины.
За государственную регистрацию доли в квартире, расположенной в двухквартирном доме на земле, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, государственная пошлина составляет 350 рублей.
За нотариальное удостоверение соглашения купли-продажи, которое подлежит заверению нотариусом, также необходимо внести государственную пошлину. Её размер зависит от стоимости имущества и рассчитывается как 0,5% от суммы сделки, но не может быть меньше 300 рублей и больше 20 000 рублей.
Если сделка купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, то при обращении за нотариальным заверением необходимо оплатить нотариальный тариф. Размер тарифа определяется с учётом положений статьи 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».
Нотариальный тариф за удостоверение договора купли-продажи, который заключают родственники, не может превышать 50 тысяч рублей. К близким родственникам относятся супруги, родители, дети и внуки.
Обращаем ваше внимание, что размер нотариального тарифа определяет нотариус.
Если же стороны договора не связаны родственными узами, то максимальный размер нотариального тарифа составляет 100 тысяч рублей.
10. Сроки регистрации.
Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимость происходит в течение 7 дней, если заявление было подано напрямую в территориальное подразделение Росреестра.
Если заявление было отправлено через МФЦ, то регистрация займёт 9 рабочих дней.
Если заявление было отправлено через нотариуса, то регистрация купли-продажи займёт всего 3 дня. А если документы были поданы в электронном виде, то регистрация пройдёт всего за сутки.
Все эти сроки чётко определены законодательством и указаны в статье 16 Федерального закона № 218 от 13 июля 2015 года.
11. Отказ и приостановление.
Регистрационный орган может вернуть документы заявителю без рассмотрения, если они не соответствуют требованиям, указанным в статье 25 Федерального закона № 218. Например, если заявление составлено неправильно, содержит исправления, зачеркнутые слова или не подписано заявителем, а также если в течение пяти дней с момента подачи заявления не поступила информация об оплате госпошлины.
Кроме того, заявка может быть возвращена, если в реестре есть отметка о невозможности государственной регистрации перехода прав собственности на объект.
Существует множество причин для приостановки регистрационных действий. Они перечислены в статье 26 ФЗ-218.
Наиболее распространённые из них:
- предоставление не всех документов;
- документы подписаны лицом, не уполномоченным на это;
- не поступили ответы на межведомственные запросы;
- с заявлением обратился неправомочный гражданин и т.д.
В случае приостановки регистрационных действий заявителю направляется уведомление, в котором указаны причины такого решения и недостатки, которые необходимо исправить.
Если по истечении установленного срока причины, по которым произошла приостановка, не устранены, то регистрационный орган принимает решение об отказе в государственной регистрации прав.
12. Судебная практика.
Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода прав по договору купли-продажи, то другая сторона может обратиться в суд с соответствующим иском.
Бывают случаи, когда зарегистрировать права невозможно по причинам, не зависящим от сторон, например, из-за неправильного оформления договора купли-продажи.
В июле 2021 года Ясногорский районный суд рассмотрел подобный вопрос. Истец требовал признать договор купли-продажи действительным и зарегистрировать его право собственности на квартиру. Ответчиком по делу выступала местная администрация.
Росреестр отказал в перерегистрации прав из-за того, что в договоре купли-продажи не была указана площадь объекта.
Согласно законодательству РФ, описание предмета купли-продажи является существенным условием договора.
Рассмотрев дело, суд установил, что между покупателем и продавцом было достигнуто соглашение по всем необходимым пунктам договора купли-продажи. Каждый из субъектов выполнил свои обязательства по договору.
Суд счёл заявленные исковые требования о признании сделки действительной и признании права собственности на недвижимость обоснованными и подлежащими удовлетворению.
13. Частые вопросы.
Как и где оформляют результат регистрации купли-продажи?
Раньше после регистрации сделки выдавали свидетельство о праве собственности на недвижимость. Однако теперь этот документ упразднён. Вместо него Росреестр предоставляет выписку из ЕГРН.
Кто оплачивает госпошлину за регистрацию прав по договору купли-продажи?
Затраты на внесение государственной пошлины несёт покупатель. Остальные расходы, такие как оплата услуг нотариуса или юриста, распределяются между сторонами по взаимному согласию.
Нужно ли нотариальное согласие супруга при продаже общей квартиры?
При реализации совместного имущества предоставлять согласие второго супруга в Росреестр не требуется. Если согласия нет, ведомство зарегистрирует сделку и сделает отметку об отсутствии документа.
14. Заключение юриста.
В 2024 году не требуется регистрация договора купли-продажи жилого помещения как отдельного документа. Однако переход права собственности на недвижимость, указанный в этом договоре, обязательно регистрируется в Росреестре.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи необходимо только в определённых случаях. Например, если предметом сделки является имущество несовершеннолетнего, недееспособного лица или доля в квартире, доме или другой недвижимости. Также стороны могут договориться о нотариальном заверении сделки.
Если договор купли-продажи не требует нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации подаётся непосредственно в ведомство, через МФЦ или онлайн. В случае нотариального заверения сделки документы на регистрацию права отправляются нотариальной конторой.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!