Думаю, все сразу догадались, о чем, а точнее о ком пойдет речь в этой статье.
Лидера среди застройщиков - ГК «ПИК», мы с вами уже обсудили в этой статье. Их бессменный конкурент на рынке новостроек эконом-класса, конечно, ГК «Самолет».
Вот что они сами пишут о себе у себя на сайте:
Группа «Самолет» — федеральная proptech-корпорация, которая специализируется на строительстве проектах комплексной жилой застройки и разработке IT-решений в недвижимости. Всего за шесть лет с момента основания компания стала одним из крупнейших игроков на рынке недвижимости в России.
Девелопер появился в 2014 году. Всего за десять лет с момента основания компания стала одним из крупнейших игроков на рынке недвижимости в России. А в начале этого года рынок строительства «разорвала» новость - застройщик «Самолет» сумел обойти ПИК по объему текущего строительства.
В начале января 2024 года результаты показали, что «Самолет» обогнал ПИК. Результаты девелоперов: 5,3 и 4,5 млн квадратных метров строящегося жилья соответственно. Это важное событие, так как ПИК возглавлял рейтинг на протяжении 65 месяцев подряд, то есть около 5,5 лет.
За последние 5 лет «Самолет» нарастил объем текущего строительства почти в 4 раза — с 1,4 до 5,3 млн квадратных метров. За этот же период ПИК сократил объем строительства на 38% — до 4,5 млн квадратных метров.
За счет чего «Самолет» стал лидером?
Этому есть несколько причин.
- Огромный земельный банк. Еще выходя на IPO осенью 2020 года, компания заявляла, что ее земельный банк крупнейший в секторе. Тогда он оценивался в 15 млн квадратных метров. В 2 половине 2023 года он мог составить почти 48 млн квадратных метров. Такой огромный земельный банк — большое подспорье для наращивания объемов строительства.
- Региональная экспансия. Изначально компания в основном вела деятельность в Московской области, а затем стала расширять свое присутствие на Москву, Санкт-Петербург и другие регионы. Только в 2023 году «Самолет» вышел сразу в несколько новых для себя регионов. Среди них Сахалин, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Екатеринбург и Уфа.
- Модель бизнеса. Компания называет свою модель asset light: она занимается развитием проектов, стараясь предоставить клиентам набор продуктов, но не занимается непосредственно строительством или производством стройматериалов. Это позволяет «Самолету» быть более гибким и при необходимости быстрее наращивать объем строительства.
- Покупка МИЦ. «Самолет» развивается, кроме всего прочего, за счет покупки конкурентов: летом 2023 года компания купила девелопера «МИЦ». За счет нее земельный банк «Самолета» увеличился примерно на 2 млн квадратных метров, а объем текущего строительства — на 0,6 млн квадратных метров.
- Не лучшая динамика ПИК. Смены лидера по объему текущего строительства не произошло бы, если бы девелопер как минимум сохранил показатель на уровне прошлых лет. Последние несколько лет ПИК начинал с объемом текущего строительства немного меньше 6 млн квадратных метров.
Но так ли радужно все у застройщика в реальности?
Выручка компании в 2023 году выросла на 53%, до 297,4 млрд рублей. Чистая прибыль увеличилась на 23% и достигла 34,3 млрд рублей. Продажи первичной недвижимости взлетели за год на 58%.
Сейчас в строительстве у девелопера 41 жилых комплексов.
В презентации к новому выпуску облигаций Самолет раскрыл параметры общего долга. За второе полугодие 2023 года совокупный чистый долг с учетом проектного финансирования вырос более чем втрое, до 245 млрд.р., а соотношение совокупного чистого долга с 1,5х подскочило до 3,4х. Рост долговых обязательств обусловлен активным запуском новых проектов и привлечением во 2 полугодии 23 года более дорогих необеспеченных кредитов в проектном финансировании.
Одновременно мы узнаем, что один из крупнейших строительных «монстров» России ГК «Самолёт» выставил на продажу сразу 12 участков площадью 26,9 га под застройку. Поселок Филимонковское в Новой Москве, где раньше располагалась Марьинская птицефабрика и где можно было бы построить 272 185 кв.м весьма прибыльных квадратных метров. В том числе 152 664 квадратов жилого назначения. Топ-менеджеры «Самолета» объясняют это решение стремлением к «максимизации доходов от девелоперского бизнеса».
Но мы-то с вами понимаем истинную причину такого неожиданного желания срочно сбыть перспективные гектары по дешевке, всего за 8 млрд. российских рублей. Из-за отмены льготной ипотеки, спрос на жилые комплексы в Москве и Подмосковье снизился до критической отметки. А у ГК «Самолет» и так уже стоят на этих землях «Цветочные поляны» и «Квартал Марьино», которые тоже надо как-то попытаться распродать.
На «Самолет» давят долги. Чистый корпоративный долг застройщика на 31.12.2023 года составил 75,9 млрд рублей. С этой проблемой в прошлом году не справились ни рост оборота, ни рекордная чистая прибыль в 26,1 млрд рублей.
Краткосрочные обязательства компании оцениваются в 59 млрд рублей, долгосрочные – в 114 млрд рублей при капитале и резервах в 17 млрд рублей и оборотных активах в 45 млрд рублей.
Думаю, в этом и кроется причина в отказе от застройки 12 участков в новом московском районе, где вскоре будет открыто метро.
Анализ показывает, что бизнес «Самолета» смахивает на финансовую пирамиду типа «МММ», только вместо акций здесь банковские кредиты и деньги вкладчиков. Каждый год девелопер покупал новые активы и получал новые объекты, постоянно увеличивая долги и оборот, а теперь, когда на рынке недвижимости наступает спад, все процессы замедляются и на компанию сваливаются долги.
Вы скажете, какое нам всем дело до трудностей бизнес-роста одного отдельно взятого «Самолёта»?
Да самое прямое! Уж если самые крупные игроки на рынке пришли к выводу, что им не светит рост на фоне всего происходящего в российской экономике, то что уж тут говорить об остальных застройщиках. Отрасль однозначно ждет затяжная депрессия. А я не устану вам повторять – не покупайте сейчас квартиры в новостройках! Даже у именитых застройщиков с репутацией. Одного такого разобрала совсем недавно в статье «Красивая жизнь» застройщика «Инград» закончилась. Компания ТОП-3 рейтинга уверенности российских застройщиков 2023 года продается.
Все приведенные данные в статье взяты из открытых источников. Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выводы автора личные и носят лишь рекомендательный характер.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.