Ожидаемо после отмены льготной ипотеки, продажи у застройщиков стремятся к нулю. В связи с этим, их предложения по разным схемам оплаты квартир расцветают новыми красками. Если до 1 июля большинство все-таки пользовались официальной льготной ипотекой, то сейчас все больше появляется людей, не понимающих, в какую кабалу они себя загоняют.
Да, на рынке и уверена под этой статьей в комментариях, найдется тот, кто напишет, как успешно люди воспользовались предложением застройщика, и как выгодно они продали/имеют сейчас квартиру. Бесспорно! На растущем рынке «подлецу все к лицу», но продолжать «петь оду» этим схематозам сейчас = совершать мошеннические действия. У меня уравнение именно такое.
Поэтому сегодня хочу для всех, кого хоть краем посещает мысль сейчас, воспользоваться «интересным» предложением по ипотеке от самого застройщика, разобрать эти самые чудные схемы на рынке новостроек.
1 Схема. Траншевая ипотека.
Отличная схема «впарить» вам недвижимость подороже. Мы ее уже видели в 22-м году, продукт, конечно, не новый. Естественно, при ее использовании, застройщик автоматом повышает цену в среднем на 30%. Вообще, сразу оговорюсь, цена на квартиру возрастает в 99% случаев и в других схемах, либо под эти опции вам предлагается определенный пул квартир. Неликвидных, сами понимаете. Надеюсь.
Напомню принцип.
Вся сумма кредита делится на две неровные части. Одна часть, первая, маленькая, совсем, ну порядка тысячи рублей. Это транш, который вы получаете при подписании договора. И получается, вы с этой тысячи рублей платите проценты до сдачи дома. Платеж ваш прям сказочный 1-10-100 рублей в месяц. В зависимости от схемы. А уже когда дом сдают госкомиссии, вы получаете остальной транш, основную сумму. Да, и там уже платите полноценную ипотеку.
Сейчас такие схемы предлагают ипотечникам, как способ переждать высокую ставку. Дескать, ну вот первые 2-3 года у вас маленький транш, маленькие платежи, а потом, да, у вас будет вся большая сумма, но вы сможете эту рыночную ипотеку, которая у вас заранее подписана, рефинансировать под более низкую ставку. Ставка через 3 года по любому опустится, и вы просто перекредитуетесь.
Давайте вместе поразмышляем, что может с вами случится, когда придет время «платить по счетам».
Во-первых, не факт, что банк даст согласие на рефинансирование. Во-вторых, не факт, что ставка будет низкая. Тогда продажники вам будут говорить, ну, вы, на крайняк, перепродадите, если ставка будет высокая. Подумайте теперь сами, если ставка будет высокая, кому вы пойдёте перепродавать эту квартиру? Много сильно сейчас желающих покупать квартиры по нынешним ставкам? Нет таких! Если только со значительной потерей в цене, которую, напомню вы уже автоматом повысили на 30%. И не факт, что даже при продаже с потерей в цене, денег потом вам хватит закрыть этот большой оставшийся транш. Можно легко оказаться в ситуации и без квартиры, и с остатком по кредиту.
Как обычно, мое мнение и выводы будут в конце статьи.
2 схема. Субсидированная ставка.
Ее варианты разные. Есть субсидирование и до 0,1%, много вариантов субсидирования до 12,9%. Почему-то такую ставку застройщики определили себе, как некий нормальный психологический уровень для народа По срокам субсидии также разные. Есть на первые 3 года, на первые 5 лет, есть даже те, кто субсидирует на весь срок ипотеки.
Суть таже, что и с траншевой ипотекой - сейчас вы пересидите период высоких ставок, а потом рефинансируетесь, когда ставка упадет.
Все эти программы объединяют то, что субсидия заложена в стоимость квартиры, то есть идет удорожание при покупке по такой схеме. Получается, что идет удорожание квартиры, за счет этой переплаты вам делают меньше ставку на первые 5 лет. Если вы посчитаете переплату, то на то и получается. В лучшем случае. То есть никакой экономии от низкой ставки не выходит. Есть только психологический комфорт от более низкого платежа.
Естественно, так же, как и в предыдущей схеме, нет никакой гарантии, что через 3-5 лет вы перекредитуетесь. Есть только гарантия, что вы точно через 3-5 лет получите рыночную текущую ставку 20%. Вот на это вы точно можете рассчитывать. А что будет там дальше, никто ничего не знает.
То есть вы как бы заранее подписываетесь на риск, а застройщик с себя этот риск снимает. Ну, и вот давайте вы мне сами ответите на вопрос, кабала это или нет?
Мое мнение и выводы также в конце статьи.
3 схема. Рассрочка.
По ней уже написала отдельную статью «Не рой другому яму, сам в нее попадешь». Почему рассрочка платежа, при покупке новостройки это путь в один конец.»
В этой статье лишь дополню свои рассуждения, вот такой интересной историей.
Компания ФСК продавала квартиры по схеме «внеси 10% сейчас, а 90% потом, когда уже дом будет на этапе сдачи». И продавали они это, как классный инвестиционный инструмент, что ты можешь 10% вложить, квартира вырастет в цене, ты ее потом перепродашь, и эти 90% закроешь с перепродажи.
Многие люди так и купили. То есть у них 10% было, а 90% им неоткуда было взять, они планировали получить их с продажи. Но, когда пришел срок платить эти 90%, цены на квартиры упали. И у них получилось так, что даже если они продадут квартиру, они ее продадут дешевле, чем купили, и у них не хватит денег, чтобы загасить остаток 90% и они еще должны окажутся. То есть у них и первоначальный взнос ушел, и квартира ушла, и плюс еще должны. Естественно, люди так не захотели делать. Они стали задерживать платеж 90%, и компания ФСК подала на них всех в суд.
Ну, соответственно, а при досрочном расторжении, тот, кто хотел досрочное расторжение получить, он должен был 10% от суммы договора уплатить в качестве штрафа.
Вы же не думали, что договор с вами расторгнут без проблем, правда?
Вот такая поучительная история об использовании рассрочки в качестве покупки квартиры.
Мое мнение и выводы:
«Безумству храбрых, пою я песню», как говорится. Еще могу дополнить – слабоумие и отвага – враги всего хорошего. Грубо? Возможно. Риск, конечно, благородная штука, но только в одном случае, когда он обоснован. Если шансов у вас остаться с голой @опой гораздо больше, чем с квартирой или хотя бы со своими кровно вложенными, то зачем вообще рассматривать сейчас покупку квартиры в новостройке?
Сильно надо. Дождитесь, когда ставка по легальной рыночной ипотеке будет вам доступна и покупайте себе на здоровье. Если «свербит» в одном месте и купить новостройку жизненно необходимо прямо сейчас, то используйте легальную льготную ипотеку из оставшихся доступными. В самом крайнем случае, воспользуйтесь субсидированием ставки на весь период времени. Да, стоимость квартиры для вас будет выше, скидки и акции от застройщиков не доступны, но желанная новостройка будет «в кармане».
Ни одна из схем, описанных выше, и даже легальная льготная ипотека, не подходит сейчас к покупке квартиры в новостройке с целью перепродажи. Все, товарищи! Лафа с «легкими» деньгами на рынке недвижимости закончена. Если не хотите получить «двойное дно» в подарок, то забудьте сейчас об инвестициях в новостройки. Конечно, если только вы не инвест-гуру, знающий секретную информацию, которая больше не доступна никому.
Если вы относитесь к категории «самых упрямых» и планируете купить квартиру для инвестиций, денег у вас нет, но вы надеетесь за счет ипотечного плеча навариться и обмануть банки и застройщиков, то с вероятностью 99% вам это не удастся. Вы в лучшем случае выйдете с нулем, а в худшем потеряете деньги и останетесь еще должны.
Все приведенные данные в статье взяты из открытых источников. Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выводы автора личные и носят лишь рекомендательный характер.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.
