На рынке вторичного жилья есть множество недорогих объектов: квартир в плохом состоянии, которые продаются с существенным дисконтом. Если купить подобную «убитую» квартиру, сделать современный ремонт, заменить коммуникации и «под ключ» подготовить к проживанию, то продать объект можно значительно дороже — и заработать на этом. Такая модель инвестиций в недвижимость называется флиппингом.
О том, как устроен бизнес в этой нише, рассказывает резидент CLUB 500 Игорь Галузин, основатель компании TodayPrice.
Как устроен флиппинг
Флиппинг можно разделить на три основных этапа: подбор объекта, его улучшение и последующую продажу.
Первый этап, подбор объекта, является наиболее сложным. Здесь многое зависит от региона и сегмента рынка: даже в рамках одного сегмента подходы к подбору объектов эконом-класса и бизнес-класса будут различаться. Важный критерий подбора — целевая аудитория: кто будет конечным покупателем квартиры? Предположим, двухкомнатная квартира, скорее всего, заинтересует пару с маленьким ребенком. Значит, при выборе такого объекта будем обращать внимание на «детскую» инфраструктуру: наличие игровых площадок, кружков, детских садов, школ, поликлиник.
При оценке объекта всегда нужно отталкиваться от потребностей целевой аудитории, а не просто от общего набора характеристик.
Улучшение объекта в флиппинге включает ремонт, меблировку и хоумстейджинг. Первый шаг — создание дизайн-проекта. Дизайн должен учитывать потребности потенциального покупателя, начиная с планировки и заканчивая цветовой гаммой и расстановкой мебели.
После того как дизайн-проект утвержден, приступаем к ремонту. Здесь есть четыре главных аспекта, которые нужно сбалансировать: срок выполнения работ, бюджет, дизайн-решения и качество.
Следующим этапом идет меблировка квартиры. Главный нюанс на этом этапе — предусмотреть сроки поставки мебели. Для двухкомнатной квартиры срок полного завершения всех улучшений от демонтажа до финальной фотосессии — 60–70 дней. Это очень короткие сроки, учитывая, что стандартный ремонт под заказчика может занимать от четырех до шести месяцев. Поэтому все заказы на мебель и интерьерные решения должны быть вписаны в график.
Заключительный этап — хоумстейджинг. Его задача — вдохнуть жизнь в квартиру. Люди часто покупают квартиры, исходя из ощущений, которые они испытывают, находясь внутри. Даже если они не запомнят детали интерьера, цвет плитки или форму стула, — общее впечатление от квартиры останется с ними. Наша задача — создать такие условия, чтобы это впечатление было ярким, положительным и запоминающимся, чтобы человек захотел вернуться и купить именно эту квартиру.
Насколько выгодно заниматься флиппингом?
В небольших городах рентабельность на вложенный капитал, как правило, выше, чем в столицах. Но при этом абсолютная сумма заработка в таких городах, скорее всего, будет ниже. Например, один из моих учеников, который живет в Первоуральске (город под Екатеринбургом), зарабатывает в среднем от 600 000 до 1 000 000 рублей с одной квартиры. Он вкладывает около 3 000 000 рублей в проект, и, соответственно, получает около 25% маржинальности с каждой сделки. Рентабельность на вложенный капитал у него выходит порядка 100% годовых.
Флиппер в Москве, который делает аналогичный проект, может заработать порядка 2 000 000 рублей, при этом капитальные вложения будут гораздо выше — около 13 000 000 рублей. В этом случае, несмотря на больший абсолютный доход, маржа составит около 15%, а рентабельность — порядка 50% годовых.
Поэтому, когда мы говорим о том, выгодно ли заниматься флиппингом, важно уточнить, что именно подразумевается под выгодностью: рентабельность или абсолютный заработок.
Какова цена входа в нишу флиппинга?
Можно начать без вложений: стать агентом для флипперов, подбирать для них объекты. Таким образом вы сможете заработать не инвестируя в проекты. Также вы можете «прощупать» нишу, занявшись управлением проектов по улучшению объектов: так вы научитесь всему от создания дизайн-проекта до сдачи объекта на продажу.
Часто тем, кто обращается ко мне с вопросами, как начать заниматься флиппингом, я советую попробовать себя как инвестор. Посмотреть на работу флипперов со стороны. Это поможет понять, хотите ли вы вообще заниматься этим самостоятельно.
Подробнее о том, какая стратегия в флиппинге наиболее выгодна, можно ли заниматься этим как хобби и какие есть риски в этой нише, читайте в интервью Игоря Галузина «+500 media».