Многие флипперы постоянно ищут, как привлечь инвестиции для развития своих проектов. Недостаток собственных средств может стать серьезным препятствием на пути к успешному бизнесу, особенно в условиях высокой конкуренции. В этой статье мы расскажем, какую роль во флиппинге играют инвестиции и как их грамотно привлечь.
Игорь Галузин — эксперт №1 по флиппингу в России. Основатель экосистемы Todayprice. Имеет более 400 реализованных флиппинговых проектов. Консультант по флиппингу в компании Самолет Плюс.
Флиппинг — это капиталоемкий бизнес. Вести одновременно даже 10 объектов в каком-то небольшом городе со средним чеком 5–6 миллионов уже требует 60–70 миллионов рублей. Капитал такого объема бывает не у всех.
В таком случае привлекать внешние инвестиции — самый логичный ход. Инвесторы, как правило, охотно вкладываются в недвижимость. Флиппинг даёт приличную доходность: в среднем 25–35% годовых, но может доходить до 40–50%.
Плюсы и минусы инвестиций
Всё зависит от того, каким образом построена работа с инвестором. Самая распространенная модель — когда флиппер привлекает инвестора, реализует проект от подбора объекта до его продажи и после получения прибыли делит её с инвестором в какой-то пропорции.
Плюсы в этой модели очень простые. Флиппер сокращает риски: привлекая инвестиции, он и инвестор делят их в той пропорции, в которой они договорились, например, 50 на 50. И если проект не удался, доходность получилась низкая, то в абсолютных деньгах флиппер всё равно получил какой-то доход.
Минусы в том, что приходится привлекать сторонние ресурсы, и эта работа не всегда системная. Инвестор сегодня вложился, завтра вышел из проекта, и вы уже не получили нужный объём ресурсов.
Мнение эксперта
Чтобы развиваться, нужно заниматься постоянным привлечением и удержанием инвесторов. Это ещё один минус работы с ними.
Какие могут быть варианты инвестиций
Классический вариант — инвестор выделяет всю сумму на проект, флиппер подбирает объект, который оформляется на инвестора. Флиппер делает полностью всю работу по ремонту, хоумстейджингу и продаже, а после реализации прибыль делится в определенной пропорции между сторонами.
второй вариант — это коллективные инвестиции. Флиппер покупает объект на свое юридическое лицо и привлекает инвестиции частных инвесторов по договору инвестиционного займа. После получения прибыли также идет распределение денег в зависимости от того, какую часть ресурса внёс конкретный инвестор.
Это две самых распространенные модели. Существуют и другие варианты, менее популярные:
1) Объект оформляется на флиппера, инвестор предоставляет ресурсы, флиппер полностью все делает и выплачивает часть прибыли по факту завершения.
2) Флиппер привлекает инвестиции с условием гарантированной доходности, то есть обещает выплатить фиксированную сумму.
Где искать инвесторов
На первый флипперский кейс привлечь инвестора на открытом рынке очень сложно или даже невозможно.
Большинство инвесторов при принятии решения об инвестировании в проект хотят увидеть портфолио флиппера с реализованными кейсами.
Если вы начинающий флиппер, то первое, что вы можете сделать — это начать поиск инвесторов в своем ближайшем круге. Это друзья, родственники, знакомые, партнёры, коллеги. К показывает практика, в окружении всегда присутствуют люди, у которых есть определённый капитал.
Мнение эксперта
Очень часто я слышу истории, когда первые флип-проекты рождаются в семье. Один родственник дал денег, второй реализовал объект. Таким образом и зарождается портфолио.
После того, как вы получили первые результаты, привлекайте сарафанное радио. Среди друзей, знакомых, в профессиональных сообществах можно говорить о том, что у вас есть успешные кейсы, с вами выгодно сотрудничать и инвестировать в ваши проекты.
Когда у вас есть сильное портфолио, взаимодействовать с внешними инвесторами становится проще, потому что вы можете доказать свою состоятельность — вы действительно реализовали ряд проектов, которые принесли вам прибыль. Соответственно, если инвестор предоставит вам ресурсы, вы также сможете обеспечить ему определённую доходность.
Где можно найти инвесторов:
- В соцсетях. Если у вас есть медиаресурсы, показывайте свои кейсы, рассказывайте, сколько вы зарабатываете. Это наглядно демонстрирует ваш опыт и экспертность. Так вы можете привлечь внимание потенциальных инвесторов, которые сами обратятся к вам.
- На офлайн-мероприятиях по инвестициям. Сейчас их проводят очень много. Знакомьтесь, интересуйтесь, рассказывайте о себе, постарайтесь находиться в том сообществе, где потенциально могут быть инвесторы.
- В клубах для инвесторов. Там максимальная концентрация людей, которые готовы вложить деньги в потенциально успешный проект. Обязательно нужно быть у них на виду, презентовать себя, рассказывать о своих успехах и показывать кейсы.
Как подготовить предложение для инвесторов
Чем больше информации инвестор получает, тем проще ему принять решение. Ему нужны не абстрактные обещания, а план проекта . Важно предоставить чёткий расчёт: оптимистичный сценарий, стандартный сценарий и негативный стресс-сценарий. Пропишите все риски и то, что в экстренном случае вы будете делать.
Тем самым вы покажете инвестору вашу компетентность. Он поймёт всё, что будет происходить с объектом.
Красиво упаковывайте объект в презентацию, и вы кратно повысите шансы на привлечение средств инвесторов.
Не экономьте силы на этом этапе. Презентация для инвестора вашего проекта — это половина успеха.
Мнение эксперта
Важно понимать, что инвестор не погружен в тему флиппинга, и ему нужно объяснить, как вы рассчитываете инвестиционную привлекательность объекта, потенциальную доходность объекта, расходы на ремонт и другие цифры.
Нужно обосновать и описать объект, аргументировать, почему именно его вы выбрали для флиппинга, какие есть плюсы и минусы. Дайте ему полную информацию: как развита инфраструктура, почему вы считаете, что эта планировка хороша, какая целевая аудитория у проекта, почему вы посчитали, что продадите квартиру за эту сумму.
Как узаконить сделку с инвестором
Если инвестор покупает объект на себя, а вы оказываете ему услуги, то заключается договор оказания услуг. Если вы принимаете деньги, то нужен договор инвестиционного займа, где прописываются все условия: какой объект, как будет рассчитываться прибыль, как она будет делиться, какие есть варианты, если объект уходит в минус.
Чем более детальный договор вы составите, тем меньше у вас будет конфликтных ситуаций в процессе взаимодействия по проекту.
Ошибки при привлечении инвестиций
Самая распространённая ошибка — обещать высокую доходность, при этом не понимая, как вы её достигнете.
Мнение эксперта
Я очень часто встречаю начинающих флипперов, которые просчитывают только оптимистичный сценарий и только его доносят до инвестора.
Но успешные кейсы будут не всегда — это нужно принять. Будет и стандартный сценарий и негативный. Если инвестор к такому не готов, его ожидания и реальность не совпадут, возникнет негативная реакция. Скорее всего, этого инвестора вы потеряете, а может и отпугнёте остальных. И сами демотивируетесь.
Важно быть с инвестором честным — в том числе говорить, что проект может быть неудачным. Также есть риск, что произойдут задержки по срокам, трудности по выходу из объекта, низкая доходность.
Что в итоге
Привлекать инвестиции в свои проекты можно и нужно. Но важно делать это грамотно: подбирать надёжного инвестора, правильно оформлять с ним отношения, просчитывать риски и правильно презентовать свой флиппинговый проект
Стоит отметить, что инвестиции — не единственный способ привлечь капитал в проект. Есть стандартные способы: ипотека или собственные деньги. Но если вы уже опытный флиппер, есть ещё один способ — обратиться в Самолет Плюс и вообще не платить за квартиру. Мы предоставим вам объект, с вас — только ремонт. Более подробно об этой услуге вы можете узнать из видео на канале Игоря Галузина.
Хотите узнать больше про инвестиции во флиппинге и начать зарабатывать с их помощью? Приходите на курс от Самолет Плюс!