По данным Коммерсанта, сейчас в арендном жилье проживает около 7-8 млн человек — почти 13% населения России. Оксана Полякова, замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость», отметила в интервью РБК: в первом квартале этого года ежедневных запросов на аренду жилья в Москве было на 45% больше, чем в прошлом.
При этом в каждом городе, включая и Москву, и Петербург, есть квартиры, которые «простаивают» месяцами. Такая недвижимость может быть расположено в хорошем районе и с географической точки зрения идеально подходить для работающего неподалеку арендатора — иногда не спасает даже это.
Мы собрали результаты исследований, чтобы понять, какое жилье сдается хуже всего, и что делать тем, чья квартира подходит под некоторые перечисленные критерии.
«Нехорошие» квартиры со сложной историей
Обычно имеется в виду история юридическая. С этой категорией жилья тяжело приходится всем: и юристам, и квартиросъемщикам, и арендодателям. Обычно к ней относятся следующие объекты:
- с невыясненным правом наследования;
- с неполным комплектом правоустанавливающих документов;
- перешедшие в собственность банка на правах залога,
- с прописанными третьими лицами (бывший муж/жена, родственник, которые должны были выписаться, но не выписались; другие зарегистрированные люди из прошлой истории квартиры).
Такая сделка может повлечь за собой серьезные неудобства вплоть до судебного разбирательства — например, новых жильцов могут навестить недовольные владельцы собственности, которых родственники не предупредили о заключенном соглашении. За подобные проекты неохотно берутся и риелторы: переговоры часто затягиваются на месяцы, пока не удается прояснить все спорные правовые аспекты.
О покупке такой недвижимости высказался Виталий Пономарев, управляющий отделением «БЕСТ-недвижимость» на Тверской. К сожалению, те же сложности поджидают не только покупателя, но и арендатора.
«Я бы не советовал выбирать квартиру, после приобретения которой у покупателя возможно ограничение или лишение права собственности (прав владения, пользования или распоряжения), т.е. «не чистую» квартиру. Это основной недостаток».
Часто, если квартира относится к категории «сложного жилья», ее сдают на короткое время (ночь, неделя, месяц) без подписания документов. Кроме того, что такая стратегия незаконна и зачастую предполагает обман, это очень хлопотно и ненадежно. Вряд ли хозяину, даже самому энергичному, понравится на ежемесячной (или еженедельной) основе искать новых жильцов.
Решение проблемы со стороны арендодателя в данном случае не должно быть временным. Наймите хорошего юриста и сделайте все от вас зависящее, чтобы найти законный выход из ситуации. Многие хозяева просто откладывают неприятные юридические процедуры на неопределенный срок, надеясь, что все разрешится само. Увы, это не так, и пока владелец жилплощади тянет время, к одной сложности постепенно прибавляются другие: квартира и дом незаметно начинают ветшать.
Ветхое жилье, старый фонд
Уже в прошлом году было сложно сдать и продать квартиры в домах, построенных более 50 лет назад. Особое место среди «нелюбимых» съемщиками домов занимали и занимают «панельки». По прогнозу Елены Лапшиной, эксперта «ЦИАН.Аналитики», в дальнейшем такое жилье продолжит дешеветь:
«Панельные и блочные дома 1958–1971 годов постройки проигрывают современным проектам. Причины и в устаревших планировках (узкие коридоры, тесные кухни), и в отсутствии комфортной и продуманной придомовой территории, и в изношенной инженерии дома, и в тонких стенах с плохой шумоизоляцией».
По данным РИА Новостей за 2023 год, в России более 1,3 млн человек живут в аварийных домах. К концу 2024 года власти планируют расселить почти 10 млн м² непригодных для проживания домов и переселить более 530 тысяч человек. Однако пока некоторые квартиры в них сдаются и ждут своих жильцов.
Поменять в этой ситуации что-либо достаточно трудно. Обычно состояние дома бросается в глаза, и уже при первой беседе с хозяином будущий арендатор чувствует себя вправе просить о снижении цены. Важно с самого начала отдавать себе отчет, какова реальная стоимость аренды, и не завышать ее — так вы избежите одной из главных ошибок арендодателей.
Лучшим выходом будет на первом этапе честно сообщить об очевидных особенностях дома, при этом назвав столько плюсов, чтобы они «перевесили» недостатки. Например, если дом удачно расположен, подчеркните это особо. Есть старые дома-времянки, которые стоят в центре города рядом с метро — подобные постройки еще недавно можно было найти в центре Москвы или Петербурга. Имеет значение и другая инфраструктура, и состояние двора.
Кроме того, важно максимально привести в порядок саму квартиру. Если в новостройке плохой ремонт будет не так отталкивать потенциальных арендаторов, то в старом фонде может стать решающим аргументом «против». Однако, если решитесь проводить ремонтные работы, особенно капитальные, заранее проверьте, не отведен ли дом под снос: в этом случае крупные вложения просто не будут иметь смысла.
«Бабушкин» ремонт
Есть три основных причины, по которым арендаторы отказываются от такого жилья. И зачастую дело не в эстетических соображениях — проживание в старых квартирах может быть небезопасным.
1. Пыль и грязь. Часто в таких квартирах встречается «неотмываемая» старая сантехника, проваленные полы, пятна с которых нельзя убрать полностью: грязь забивается в трещинки. Если на полу и стенах есть ковры, это увеличивает количество въевшейся во все поверхности пыли. Для аллергиков проблема стоит особенно остро.
2. Сложные бытовые условия: ржавая вода, неудобные шкафы, старая проводка, плита, на которой подгорает пища. Старые коммуникации и техника могут выходить из строя, что увеличивает риск пожара или затопления.
3. Насекомые. Моль, тараканы, клопы — с этими нежелательными соседями сталкиваются многие арендаторы и собственники. В 2021 году произошел знакомый случай: квартиросъемщику удалось по суду вернуть деньги за аренду квартиры с тараканами, о наличии которых хозяйка не предупредила.
В данном случае решений несколько. Можно сделать полноценный ремонт с нуля, но для большинства это слишком затратный выход из ситуации. Есть другие способы: допустим, заменить отдельные предметы быта и коммуникации. Квартира сохранит прежний облик, но с надежной проводкой, хорошим напором воды, работающим холодильником и микроволновкой жильцам будет намного комфортнее.
Кто-то, наоборот, в первую очередь заботится об эстетической составляющей: заменяет мебель и декор. Однако основных проблем такого жилья это не решит. Тем, кто планирует базовый ремонт, мы советуем в первую очередь подумать о полах и стенах: именно они производят позитивное или отталкивающее впечатление при первом посещении квартиры.
Хорошим вариантом для укладки в арендном жилье будет керамогранит. Это натуральный гипоаллергенный материал, максимальный срок его службы составляет 50 лет, его легко мыть. Повредить такое выносливое покрытие будет трудно, даже если квартиру снимет семья с маленькими детьми или домашними животными. Визуально и тактильно имитировать керамогранит может любую поверхность: деревянную, каменную, цементную и т.д. В том, что касается дизайна, хозяева ограничены только собственной фантазией.
Неудачные планировочные решения
Есть квартиры, которые просто неудачно расположены: например, окна выходят на стену соседнего дома, а дверь находится напротив мусоропровода. Также не пользуются популярностью лоты на первом и последнем этажах. Подобные особенности жилья и владельцы, и арендаторы вынуждены принимать как данность.
Однако есть вещи, над которыми можно поработать, и за счет небольших изменений превратить квартиру в более востребованный на рынке объект.
Проблема: длинный узкий коридор
Менять планировку и сносить стену — слишком затратный процесс, но ситуацию можно заметно улучшить, просто разместив вдоль одной из стен зеркало. Еще лучше — сделать зеркальной всю стену. Это позволит зрительно увеличить площадь коридора.
Проблема: узкие длинные комнаты
Можно установить вдоль короткой стены шкаф или сделать там гардеробную — таким образом мы как будто «обрежем» длинное помещение. Другой вариант — разместить у короткой стены угловой диван. Его же можно использовать в качестве спального места. И помните: лучше выбирать мебель на тонких изящных ножках. Это придаст элегантности даже крупной мебели и позволит визуально облегчить интерьер.
Проблема: маленькая кухня в 5 метров
Основная задача — максимально освободить поверхности. Для таких кухонь идеально подойдет встроенная техника. Важно также отказаться от громоздкой мебели. Вместо штор повесить жалюзи, а вместо классического стола и стульев использовать «откидные» варианты.
Проблема: проходная комната
Решением в данном случае станет грамотное зонирование. Можно создать приватное пространство с помощью стеллажа, ширмы или шторы. В просторном помещении в качестве зондирующих элементов часто выступают кресла, диваны — разнообразные композиции из мягкой мебели.
Проблема: недостаток света
Для квартир, окна которых выходят на северную сторону, эти советы почти всегда будут актуальны. Используйте светодиодные элементы с цветовой температурой около 4000 К — максимально приближенной к солнечному спектру. Также можно покрасить стены в светлый цвет, установить светлую мебель, повесить легкие льняные шторы.
Ещё один хороший вариант: вызвать электрика и обсудить с ним возможность установки дополнительных источников освещения.
Многокомнатные лоты
По сообщениям РТ, половина тех, кто ищет жилье, останавливается на однокомнатных вариантах. РБК подтверждает: съемные «однушки» за год поднялись в цене почти на треть. Стоимость аренды двухкомнатных квартир выросла еще заметнее — на 39,5%.
А если квартира трехкомнатная? А если — четырех?
Такие лоты сдавать труднее всего. Большинство съемщиков ищет недорогое жилье на небольшую семью или одного человека. Квартиры же с большим количеством комнат по определению стоят дороже: собственники вынуждены поднимать цену, чтобы окупить хотя бы оплату коммунальных услуг.
Опытные владельцы предлагают хороший вариант: многокомнатное пространство можно сдавать компании молодых людей. В этом случае каждый оплачивает свою комнату. Со стороны этот формат совместного проживания похож на коммунальную квартиру, но все же выгодно отличается от него: квартиросъемщики в этом случае зачастую хорошо знакомы друг с другом, обладают схожими интересами и доходом. В крупных городах найти молодых людей, которым интересен такой формат, сейчас не так уж сложно: миллениалы и зумеры охотно рассматривают возможность пожизненной аренды вместо покупки собственного жилья.
Мы перечислили часть факторов, влияющих на успешную сдачу квартир. На некоторые из них собственник может повлиять, некоторые, к сожалению, скорректировать не получится: к примеру, если дом расположен рядом с железнодорожными путями или в экологически неблагополучном районе. В подобных случаях остается упорно и долго искать съемщиков и подтягиваться по другим критериям: хороший ремонт, разумная планировка. И конечно, максимально подчеркивать позитивные стороны квартиры! Мы уверены, что их немало. Огромное количество арендодателей концентрируются на недостатках своей собственности, забывая о достоинствах.
Чтобы почувствовать себя увереннее, можно обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору. Он поможет подготовить объект к сдаче, сделать хорошие фото и определиться с позиционированием. Важно только найти человека, которому сможете довериться.
Желаем вам успеха в поисках идеальных жильцов!