Уже не первый раз встречаю такое мнение, как якобы из-за заградительных ипотечных ставок разогнался арендный рынок.
Реальность вроде бы подтверждает такой тезис: ипотечные ставки выросли до небес, а цены аренды жилой недвижимости также бьют рекорды.
Вот типичное сообщение из этой серии:
Из-за недоступности ипотеки многие потенциальные покупатели квартир откладывают сделки до лучших времен и выходят на рынок аренды. Владельцы квартир, которые не могут их продать – тоже из-за заградительных ставок, в свою очередь становятся арендодателями. Но первых пока значительно больше, чем вторых, поэтом ставки на аренду в Москве за год выросли на 30%. И это еще не предел.
www.irn.ru/articles/42287.html
Ну, как бы на первый взгляд все просто: человек хотел купить квартиру, посмотрел, какие нынче условия, резко передумал и решил вместо этого снимать квартиру.
Или с другой стороны: собственник квартиры мониторит рынок на предмет ипотечных условий, заметил, что ипотечный платеж резко вырос, и также решил поднять арендную плату.
[Тут обязательно просится какой-нибудь псевдологический пример. Но вот типа такого:
Редкая птица долетит до середины Днепра. Пингвин – редкая птица. Следовательно, пингвин долетит (если что, не я придумал)]
Ну, или ближе к делу: в 2014-15 годах ЦБ тоже резко поднимал ставку, ипотека стала недоступной. Однако бума в аренде тогда никакого не было. Более того, аренда сильно стагнировала из-за падения реальных зарплат.
Получается, никакой закономерности «выше ипотечные ставки – выше цена аренды» не существует. Да и не может.
Правильная логическая цепочка следующая:
Из-за военного разгона экономики, выросли зарплаты. Рост зарплат повлек рост спроса и, соответственно, инфляции. Инфляция вынудила ЦБ поднять ставки, в том числе выросли ипотечные ставки. Рост зарплат, в свою очередь, повлек рост арендных ставок.
Пингвин – птица. Птицы летают. Но пингвин не летает. И тут нет никакого противоречия.
Так и аренда и ипотечные ставки выросли, можно сказать, по одной причине – из-за печатания необеспеченных денег. Но из этого не следует, что высокие ипотечные ставки вызвали ценовое ралли в аренде. Взаимосвязи показаны на картинке.
В 2015-16 не было печатания денег (в таком масштабе). Напротив, ЦБ как умел стерилизовал денежную массу. Благодаря этому зарплаты не выросли, и давления на аренду не было.
Чтобы ориентироваться во всех хитросплетениях запомним главное:
Рынок купли / продажи квартир - это функция от ипотечных выдач (прежде всего).
Рынок аренды - это функция от зарплат (прежде всего).
Цена аренды определяется доходами населения. В долгосрочном периоде цена аренды определяется также суммарным жилищным фондом, приходящимся на одного человека (но этот показатель растет очень медленно, в отличие от зарплат).
Почему же высокие ипотечные ставки не повышают спрос на аренду?
Пойдем от обратного. Покажем, почему снижение ставок не понижает спрос на аренду.
Снижение ипотечных ставок приведет к тому, что народ начнет покупать недвижимость в кредит. Купить в кредит можно новостройки или вторичку.
Если купить новостройку, то как это повлияет на спрос на аренду? В новостройке жить нельзя, пока она не сдана и не сделан ремонт. Соответственно, на время строительства спрос на аренду вообще никак не меняется. В долгосрочном периоде, когда новостройка будет сдана, и можно будет заселиться, это, конечно, сократит спрос на аренду. Но это сокращение спроса будет вызвано не изменением ипотечных ставок, а темпами строительства и ввода жилого фонда (а он от ипотеки не зависит).
Со вторичкой еще интереснее. Допустим, Вася покупает вторичную квартиру в ипотеку у Пети. Ура! – теперь Вася может не снимать жилье. Минус спрос на аренду. Но что же Петя? – где он-то будет жить? – Пете наоборот придется снимать квартиру. А это плюс спрос на аренду. Если до этого Петя не жил в квартире сам, а сдавал ее, то теперь сдавать не сможет. Так или иначе суммарное изменение спроса на аренду равно нулю.
Надеюсь, я не сильно запутал читателей. Запомним главное: аренда сегодня растет из-за роста номинальных зарплат. И не надо перебирать более глубокие причины, если главная лежит на поверхности.
////////
Друзья, в дзене публикуются только перепечатки некоторых статей.
Вся самая свежая информация в тг-канале EPICRIS.