Из всех европейских стран наиболее зависимой от туризма является Черногория — с 2021 года вклад этого сектора в формирование ВВП стабильно превышает 25%, и ожидается, что в 2025 году он преодолеет отметку 30%. Это самым непосредственным образом сказывается и на местном рынке недвижимости, тон на котором традиционно задают иностранцы. Их активность сыграла далеко не последнюю роль в том, что рост цен на жилье в Черногории по итогам первого квартала оказался самым большим в мире — на 24%.
Прошлый год получился рекордным по объему доходов, полученных от туризма, причем то, что они превзойдут исторический максимум 2019 года, стало ясно уже по истечении шести месяцев. Это во многом связывается с массовым наплывом граждан России и Украины, многие из которых приняли решение обзавестись здесь жильем и получить ВНЖ Черногории. В отличие от ряда популярных направлений для этого не существует ограничений по стоимости недвижимости, и действует специальная программа для «цифровых кочевников».
В 2023 году разрешение на временное проживание в Черногории получили порядка 14 тысяч россиян и 7 тысяч украинцев. В действительности это число значительно выше, поскольку в него не входят туристы, которые в «межсезонье» могут находиться в стране без визы в течение 30 дней. Как правило, по прошествии этого срока они покидали страну на несколько часов, выезжая в соседние Сербию или Боснию и Герцеговину, получали штамп о пересечении границы и возвращались обратно.
Восстановление туристического сектора и рынка недвижимости Черногории произошло еще в 2021 году. Тогда число запросов на покупку жилья увеличилось в пять раз, а число сделок купли-продажи на побережье — на 60-70% по сравнению с предыдущим годом, нанесшим черногорской экономике серьезный ущерб. При этом среди покупателей элитной недвижимости в Черногории по цене от 7500 евро/м2, расположенной на престижных курортах Адриатического моря, доля иностранцев достигла 99%.
Следующий, 2022 год ознаменовался резким ростом арендных ставок, что в немалой степени было обусловлено притоком россиян и украинцев. Прежде всего, это произошло в городах, расположенных на побережье (Будва, Котор, Херцег-Нови, Бар) и в столице страны, Подгорице, где арендная плата подскочила почти в два раза и стала недоступной для большинства черногорцев, у которых средняя зарплата составляет порядка 780 евро в месяц. К тому же арендодатели нередко отказывались продлевать договора аренды с местными жителями под предлогом продажи квартиры, а на самом деле сдавали её дороже иностранцам. Таким образом растущий туристический поток обеспечивает стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду.
Данная тенденция сохранилась и в 2023 году, однако несколько месяцев назад ситуация начала меняться в противоположном направлении после того, как сильно сократилось число проживавших в стране украинских граждан. Особенно это было заметно в Будве, где явно завышенные цены на аренду и продажу упали почти в 1,5 раза, когда на смену украинцам прибыли менее обеспеченные турки.
Впрочем, данное снижение представляется временным явлением. Во втором квартале 2024 года цены на жилую недвижимость в Черногории в масштабах всей страны продолжили расти — в среднем на 3% за квартал и на 15% за год. В Будве квартиры и дома подорожали на 2% в годовом исчислении, в Подгорице — на 5%, а в Херцег-Нови — на 7%.
Текущим летом страну накрыла волна владельцев «отпускной недвижимости» и ее потенциальных покупателей, которые прибывали в том числе из США, Великобритании, Канады, государств-членов ЕС. Китая и с Ближнего Востока. То есть, речь идет о лицах с высокой покупательной способностью, которые интересуются элитными объектами в наиболее востребованных локациях, облюбованных и туристами.
Для такой небольшой страны как Черногория их выбор представляется достаточно широким. Помимо раскрученной «русскоязычной» Будвы с хорошо развитыми инфраструктурой и транспортным сообщением к ним можно отнести следующие населенные пункты:
- Тиват с самой шикарной яхтенной мариной во всем Адриатическом побережье, вторым международным аэропортом Черногории и роскошным комплексом Порто-Монтенегро, который также называют «Гаванью миллионеров»;
- Херцег-Нови с крупным центром физиотерапии, реабилитации и профилактической медицины «Игало», изобилием зелени и реликтовых деревьев, за что его часто называют «ботаническим садом Черногории»;
- Бар с оливковыми рощами и самым большим портом Черногории;
- Котор с живописными видами на залив, входящий в число самых красивых в мире, и старым городом, который находится под охраной ЮНЕСКО и привлекает множество путешественников;
- Бечичи, полностью ориентированный на туристов, с множеством отелей и аквапарком площадью 7000 кв.м.;
- Ульцинь с рекордным числом солнечных дней в году (217) среди всего Черногорского побережья Адриатики и самой низкой стоимостью проживания по сравнению с другими курортами;
- горнолыжные курорты Жабляк и Колашин, представляющие собой достойную альтернативу своим итальянским, швейцарским и французским аналогам.
Учитывая то, что Черногория давно и серьезно взялась за развитие туристического направления, инвестиции в местную недвижимость с целью последующей сдачи в аренду будут приносить стабильный доход в обозримом будущем. Кроме того, Черногория обещает быстрый возврат инвестиций за счет проектов класса люкс и элитного туризма, который правительство считает одним из главных приоритетов. При этом можно рассчитывать на рентабельность в пределах 4-8% годовых до вычета налога, размер которого является фиксированным и составляет 15% от 70% полученного дохода.
