Одновременно с появлением коммерческого рынка жилой недвижимости в конце 90-х годов прошлого века появился финансовый «спасательный круг» в виде банковского ипотечного кредитования. Условия ипотеки за последние 30 лет менялись неоднократно. Но суть оставалась: для основной массы покупателей жилья приобретение заветных квадратных метров без привлечения заемных средств было мечтой. По данным ЦБ на 2023 год, более 10 млн россиян имеют ипотеку.
В первом полугодии 2024 года шесть из 10 сделок по покупке квартир в новостройках были оформлены с помощью заемных средств. Такие цифры приводит руководитель управления столичного Росреестра Игорь Майданов. До повышения Центробанком ключевой ставки средний процент по ипотечным кредитам составлял 18– 20% годовых. Теперь при ключевой ставке 18% рыночный кредитный процент может подняться до 22–23% годовых, считает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. В связи с этим столичных девелоперов ждут непростые времена. Высокий процент приведет к тому, что переплата по ипотеке для тех, кто оформляет кредиты по рыночным ставкам, может быть пятикратной, говорят аналитики рынка. При покупке квартиры за 10 млн рублей с первоначальным взносом 5 млн и кредитом на сумму 5 млн рублей при ставке 20% годовых и сроке кредитования 30 лет покупатель переплатит 25 млн рублей, рассказала замглавы ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Это станет причиной того, что оформлять ипотеку в основном смогут те заемщики, которым необходимо 2–3 млн руб., и погашать они будут такие займы опережающими темпами, чтобы не переплачивать проценты. Будет часть заемщиков, которым нужно перекредитование только на полгода-год, добавляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его словам, значительная часть потенциальных заемщиков будут ждать снижения ставки по ипотеке. Но это пока мечты. Спрос на рынке жилья просел и в ближайшем будущем будет снижаться, прогнозирует Олег Репченко. Мнение эксперта поддерживает и Рустам Азизов. «Не исключен сценарий, когда спрос из-за низкой доступности ипотеки снизится до 50%», – считает он.
Генеральный директор компании «АЙНО» Анастасия Морозова утверждает, что сегодня на рынке недвижимости перед каждым девелопером встает жизненно важная задача – сохранить свою нишу, не упустить своего клиента. В этой сложной ситуации городские власти повышают требования к строителям. Появляется дополнительная нагрузка на отрасль. Требования повышаются как со стороны регулятора, так и со стороны покупателя. Как это совместить? Только с помощью цифровизации можно повысить производительность труда и уменьшить затраты, избежать дорогостоящих ошибок при проектировании и реализации проекта.
Анастасия Морозова видит решение проблемы с точки зрения теоретика. У девелоперов-практиков, безусловно, есть необходимость и в принятии решений, связанных с повседневными проблемами. Поддерживать спрос на рынке и искать решения, исключающие резкое уменьшение объемов продаж, придется им.
«Будут разрабатываться удобные для клиентов и застройщиков формы оплаты, которые, с одной стороны, станут доступнее для потенциальных покупателей, а с другой – позволят застройщикам придерживаться финансовой модели проектов в условиях повышения ставок», – считает заместитель коммерческого директора компании PIONEER Дмитрий Ефимов. По мнению руководителя управления ипотечного кредитования компании «Мангазея» Юлии Архангельской, поддержать девелоперов и сделать жилье доступнее можно с помощью траншевой ипотеки. Суть ее заключается в том, что кредит выдают частями. Первый транш – небольшая часть стоимости жилья по низкой кредитной ставке до ввода дома в эксплуатацию, дольщик вносит символические ежемесячные платежи. Второй транш заемщик получает после сдачи дома в эксплуатацию. Процентная ставка варьируется в пределах рыночной.
Брусника же в партнерстве с Совкомбанком запустила ипотеку под 8,49%. Она предполагает снижение ставки на пять лет. Более выгодные условия достигаются благодаря специальной системе расчетов между застройщиком и банком. «Например, при сумме кредита 6 млн рублей ежемесячный платеж в течение первых пяти лет составит около 46 тыс. рублей. По текущим временам это комфортная нагрузка. Если брать те же 6 млн по рыночным условиям, платеж составит 98 тыс. рублей», – подчеркивают в компании.
Как считает глава ЦБ Эльвира Набиуллина, периода с высокими ставками в стране не избежать, так как это необходимо для снижения инфляции. Но текущую ситуацию возможно побороть, и тогда ставки по кредитам упадут, как это было до пандемии коронавируса. Есть надежда, что при нормальных значениях инфляции процент по ипотечному кредиту вернется к 8–9% годовых.