Разбираем популярный ЖК "Событие" на Мосфильмовской с точки зрения инвестиций.
Стоит ли вкладываться в 2-комнатную квартиру за 29 млн. рублей (70 кв. м, средний этаж) для дальнейшей сдачи в аренду?
Описание объекта с сайта застройщика dom-sobytie.ru
СОБЫТИЕ 4 — инновационный дом с парящими мостами, личным парком на крыше и фантастическими панорамами города.
Душевная встреча с друзьями в парке на крыше. Тренировка в фитнес-руме и отдых в лаунжах парящих мостов. Работа в коворкинге, кофе в лобби и чемпионаты по видеоиграм в гейм-румах. Все это – у вас прямо в доме.
АРХИТЕКТУРА
СОБЫТИЕ 4 — первый в Москве дом с вертикальной инфраструктурой. Все, что обычно находилось вне дома — прогулки, работа, спорт — теперь внутри, на разных его уровнях. Каждый день жизнь здесь полна событий и за порогом вашей квартиры!
ТЕХНОЛОГИИ КОМФОРТА
Просторные премиальные лифты с индивидуальным дизайном и системой интеллектуального управления трафиком подарят ежедневный комфорт передвижения – без долгих ожиданий, переполненных кабин и остановок на каждом этаже.
ИНФРАСТРУКТУРА В ДОМЕ
Здесь вы сами выбираете сценарий своего дня. Например, пробежаться по дорожке на высоте 170 м или потренироваться в фитнес-руме c видом на Сити.
Поработать в коворкинге с панорамой Москвы или прогуляться в парке «Событие» прямо у дома.
Расслабиться в лаунже на парящем мосту или порезвиться с ребенком в детском клубе.
ВИДЫ
Парк на крыше, парящие в небе мосты, окна в пол в каждой квартире позволяют стать обладателем личной панорамы Москвы. У ваших ног — главные достопримечательности: МГУ, Сити, Воробьёвы горы, Парк Победы.
С панорамных площадок крыши и мостов открывается обзор на 360 градусов: в праздники вы можете увидеть все салюты одновременно. А если выберете квартиру с купольными окнами, небо окажется прямо над головой!
ПРИВИЛЕГИИ РАСПОЛОЖЕНИЯ
Здесь вам доступны такие возможности, которых нет у большинства жителей столицы:
- Жить прямо у входа в собственный парк
- Дышать чистым воздухом экологичного запада Москвы
- Быть мобильным: быстро перемещаться между домом и центром города
- Быть частью сообщества трендсеттеров – в районе Мосфильмовской улицы расположены лучшие вузы (МГУ и МГИМО), здесь живут техногики, блогеры, дипломаты и бизнесмены
ФИТНЕС И ЛАУНЖ
Небольшие расстояния как до исторического и делового центров столицы, так и до популярных загородных направлений.Жить на Мосфильмовской улице — значит легко и удобно добираться в любую точку Москвы и не только.
О застройщике ДОНСТРОЙ
Работает на рынке московской недвижимости 28 лет. За это время возведено более 5 мл. кв. м. жилья.
Разберем по пунктам, что мы имеем на август 2024 года:
1. Цена. 400+ тысяч рублей за метр в "Событии" - действительно хорошая цена, учитывая этаж и площадь квартиры. Но не стоит забывать о масштабах проекта!
"Событие" - один из самых масштабных проектов в локации. Из-за этого цена может долго "топтаться" на одном уровне, ликвидность также будет невысокой. Застройщику нужно реализовывать новые объемы, поэтому он будет привлекать инвесторов скидками, акциями и спецпредложениями. То, что сейчас предлагают купить квартиру по такой цене под предлогом "черной пятницы", уже говорит о том, что продажи идут не так хорошо, как хотелось бы. Одним словом - нет уникальности.
2. Конкуренция на рынке аренды. Арендный потенциал под вопросом. Вы будете конкурировать с десятками, а то и сотнями квартир в этом ЖК и соседних:
"Огни" https://yandex.ru/maps/-/CDcWrVLB
"Событие" https://yandex.ru/maps/-/CDcWrOLK
"Крылья" https://yandex.ru/maps/-/CDcWrI4d
"Stories" Сторис https://yandex.ru/maps/-/CDcWrXnL
и даже "Вестердам" https://yandex.ru/maps/-/CDcW7MKf
- все рядом.
Наниматель будет тщательно выбирать и искать дисконт - объем предложения огромен. На сегодняшний день цена в аренду такой квартиры не превысила бы 160 000 рублей в месяц. В будущем она будет расти, но не глобально. Слишком много инвестиционных квартир в квартале и рядом. И как очевидный минус - стройка и ремонты соседних квартир. Стоимость ремонта с мебелью и техникой такой квартиры, чтобы сдать максимально дорого, - от 4 млн. рублей (если вы сами контролируете процесс, располагая временем). Конечно, ремонт можно сделать и дешевле, но в таком ЖК целевая аудитория не оценит эконом-вариант ремонта или мебели. Здесь выбирает жить уверенный средний класс с соответствующими запросами.
3. Переуступка прав. У ДОНСТРОЙ переуступка всегда была сложной процедурой. Имейте это в виду, если захотите продать квартиру до сдачи дома. В целом, на данном этапе переуступки бессмысленны, так как мы видим, что жилье здесь не подорожало за год.
4. Перспективы ЖК. С этим не поспоришь - парк "Событие" после открытия всех очередей обещает стать одним из знаковых мест отдыха и досуга в городе. Архитектура новых очередей впечатляет.
5. Озеленение. Внутри ЖК пока нет должного озеленения. "Событие" строится на пустыре. Из моих клиентов на сегодняшний день только одна пара выбрала квартиру в этом ЖК, в корпусе у леса, с видом на лес.
6. Надежность застройщика. ДОНСТРОЙ давно на рынке, риски минимальны. Форс-мажор возможен только на уровне страны или глобальных мировых событий.
7. Перспектива роста цены. Рост цены квартир на рынке перепродаж возможен после окончания строительства и реализации всех очередей плюс два года - когда основная часть инвесторов выйдет из проекта.
8. Планировка и особенности квартиры.
- Планировка достаточно стандартная. Вид из окон - на бульвар и два соседних дома.
- Уникальности в планировке нет.
- Уникальность корпуса - в наличии моста, соединяющего его с другим корпусом. На данный момент это новое явление для Москвы.
- В целом, 70 и более квадратных метров выбирают семьи с детьми, если есть три спальни и кухня-гостиная. В остальных случаях арендует другая целевая аудитория.
Мой вердикт.
Инвестиция в ЖК "Событие" - это скорее стабильный пассивный инвестиционный продукт без сильных ценовых колебаний и ожиданий резкого роста. Вы должны быть морально готовы к не очень высокой цене аренды.
Лично я всегда выбираю стратегии, где можно заработать не только в перспективе нескольких лет, но и в краткосрочной перспективе. Поэтому лично для себя я бы выбрал другие варианты инвестирования - флиппинг, нежилые помещения, аукционы/торги.
Сдача в аренду сейчас является наименее выгодным решением в целом.
Важно!
Имейте в виду, что квартира, сдаваемая в аренду в доме, где идут ремонты, всегда имеет низкую ликвидность из-за шума и грязи. Пару лет после сдачи дома возможны миграции нанимателей из-за этих факторов. Люди обычно любят арендовать в домах, где ремонтные работы в большинстве завершены.
Ещё больше полезной информации у меня на канале, подписывайся.