Когда возникает необходимость передать жильё родственникам или посторонним людям, многие начинают задумываться о том, какой способ передачи будет наиболее удобным и выгодным. Стоит рассмотреть разные варианты: оформить дарственную, продать, обменять, завещать или составить договор ренты.
Давайте сравним преимущества и недостатки каждого из этих вариантов.
Что такое дарственная на квартиру?
**Договор дарения** – это соглашение, которое позволяет передать имущество от одного участника сделки (собственника) другому на безвозмездной основе. То есть, даритель не получает взамен никаких материальных благ.
Участниками дарения могут быть как обычные граждане, так и юридические лица. Договор дарения может быть заключён между родственниками, а также между совершенно посторонними людьми. Однако условия дарения между родственниками и посторонними людьми существенно различаются.
Согласно законодательству, договор дарения должен быть составлен в определённой форме. В документе должны быть указаны даритель (обязательно собственник жилья, которое дарит) и дарополучатель (тот, кому адресована передаваемая жилплощадь).
Существуют ограничения на дарение имущества. Например, закон прямо запрещает дарение имущества на сумму свыше трёх тысяч рублей в следующих ситуациях:
* от одной коммерческой организации другой;
* от пациентов — лечащим врачам;
* от учеников и воспитанников — педагогам и соцработникам;
* от посетителей — госслужащим (если они не родственники, а подарок сильно смахивает на взятку за решение проблем посетителя).
Факт: подарки стоимостью менее трёх тысяч разрешены и дарственных для таких моментов составлять не нужно.
- Обязательные признаки дарственной
Дарственная — это особый вид договора, который имеет свои уникальные характеристики:
* Бескорыстие дарителя. Человек, который дарит что-либо, не получает ничего взамен, кроме морального удовлетворения.
* В сделке участвуют только две стороны: даритель и одаряемый. Хотя в рамках одного соглашения может быть несколько дарителей и одаряемых.
* В дарственной не указываются условия, которые должен выполнить одаряемый, чтобы получить подарок. Обременения для получателя подарка недопустимы.
* По дарственной можно передать не только вещи, но и права, например, на истребование долгов или на погашение материальных обязательств за одаряемого.
- Виды договоров дарения
Когда объект дарения, включая недвижимость, передаётся по дарственной и принимается, сделка считается заключённой. Это означает, что дарение произошло.
Оформление дарственной происходит через сервис «Мои документы» (также известный как МФЦ) или напрямую в Росреестре. После этого получатель подарка официально становится новым владельцем, получив выписку из ЕГРН.
Если в дарственной описан не сам передаваемый объект, а только обещание его подарить в будущем, это называется консенсуальным, или дарственным обещанием.
Консенсуальное дарение всегда составляется в письменной форме и должно соответствовать определённым требованиям:
* Указывается конкретный предмет (например, квартира), который будет передан в дар, а также его подробные характеристики (количество комнат, площадь и т. д.).
* Указывается, что соглашение является добровольным и никто не принуждает к его заключению.
* Получатель подарка подтверждает, что он не возражает против получения подарка в будущем.
Такое дарение считается завершённым только после реальной передачи подарка получателю.
- Перечень документов для дарственной на квартиру
**Документы для оформления дарственной на квартиру**
Для того чтобы оформить дарственную на квартиру или другую недвижимость, необходимо собрать определённый пакет документов. Этот список может варьироваться в зависимости от конкретной ситуации, но обычно он включает в себя следующее:
* Заявления участников дарения о государственной регистрации дарственной и о переоформлении права собственности на нового владельца. Эти заявления можно написать непосредственно в отделении Росреестра или МФЦ.
* Чек об оплате госпошлины. Обычно его можно оплатить прямо в здании регистрирующей организации.
* Гражданские паспорта дарителя и одаряемого.
* Если дарение осуществляется по доверенности, то также потребуется сама доверенность, заверенная в нотариальной конторе, и удостоверение личности доверенного лица.
* В случае дарения посторонним лицам или дальним родственникам может потребоваться налоговое свидетельство.
* Кадастровый или технический паспорт на объект дарения.
* Правоподтверждающие бумаги на передаваемое по дарственной имущество.
* Согласие супруга на дарение, заверенное нотариусом, если квартира является совместно нажитым имуществом.
* Справка о цене на объект дарения, выданная БТИ. Стоимость справки можно уточнить в самом БТИ.
* Справка обо всех прописанных и зарегистрированных в квартире или другой передаваемой в дар жилплощади на момент дарения. Если в квартире прописаны дети до 18 лет, то на дарение потребуется согласие органов опеки.
Это не исчерпывающий список документов, необходимых для заключения договора дарения. В зависимости от конкретной ситуации он может быть дополнен другими документами. Чтобы узнать, какие документы потребуются для оформления дарственной в вашем случае, лучше предварительно проконсультироваться с представителями регистрирующей организации.
У дарственной на квартиру есть свои плюсы и минусы.
Преимущества дарственной на квартиру
Оформление дарственной при заключении сделки – простой процесс. Участники сделки подписывают документ и вместе с необходимым пакетом документов обращаются в Росреестр для регистрации права собственности на одаряемого. Через семь рабочих дней новый владелец может свободно распоряжаться подарком.
Этот документ часто рассматривают как альтернативу завещанию или передаче имущества по наследству.
Во-первых, после заключения договора одаряемый сразу получает право собственности на подарок, в то время как даритель остаётся собственником. Это позволяет избежать споров с недовольными наследниками. Кроме того, другие заинтересованные лица перестают рассчитывать на получение подарка. После подписания дарственной отсутствуют ограничения по использованию подарка, в отличие от договора ренты недвижимости.
Во-вторых, дарственная позволяет быстро решить вопрос с передачей имущества. Наследникам не нужно ждать смерти благодетеля, на чью милость они рассчитывали. При обычном наследовании им пришлось бы ждать шесть месяцев, прежде чем права на унаследованную квартиру перешли бы к ним. Разница в сроках огромна.
В-третьих, при оформлении дарственной можно сэкономить деньги, особенно если одаряемыми являются близкие родственники. При наследовании квартиры они заплатили бы 0,3 процента от оценочной стоимости жилья нотариусу в качестве госпошлины. Если квартиру давно не переоценивали, одаряемому пришлось бы заплатить ещё и за услуги оценщика. Дарственная избавляет от этих существенных расходов и не облагается налогом. Кроме того, при оформлении дарственной близкой родне не нужно платить пошлину за регистрацию в размере 2000 рублей. Эта норма закреплена законодательством.
Важно отметить, что посещение офиса нотариуса для нотариального заверения дарственной не является обязательным. Достаточно просто составить и подписать документ, а затем обратиться в МФЦ или напрямую в Росреестр для регистрации.
Срок передачи подарка устанавливается по взаимному согласию сторон. Формат сделки подразумевает доверительные отношения между сторонами.
Если дарственная составляется близкими родственниками, одаряемый освобождается от необходимости платить НДФЛ государству. Это объясняет, почему дарение квартир чаще всего происходит между людьми, связанными кровными узами. Особенно значительная экономия на подоходном налоге возникает при дарении многокомнатных квартир или особняков.
Ещё одно преимущество дарственной заключается в том, что дарящему, в отличие от продавца, не нужно платить налоги.
Важно отметить, что когда подарок делается дальним родственникам или чужому человеку, НДФЛ должен платить одаряемый, так как именно он становится приобретателем материальной выгоды. В случае продажи квартиры налог в размере 13% будет удержан из дохода продавца.
Оформление дарственной на квартиру имеет адресное назначение. Одариваемый супруг может воспользоваться этим документом в случае развода, поскольку на подаренное ему жильё экс-супруг не сможет претендовать. Подарки не становятся общим имуществом и не считаются совместно нажитым добром. Однако есть одно исключение из этого правила: если супруга вкладывала свои личные деньги в ремонт подаренной мужу квартиры, суд может обязать его выплатить ей компенсацию, соответствующую затратам, или отдать определённую долю.
В отличие от договора дарения, при купле-продаже приобретённое имущество автоматически становится совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого оформлена покупка и чьи личные средства были использованы. В случае развода они поделят купленную квартиру пополам.
Дарственная, помимо прочего, позволяет обойти преимущественное право на покупку доли в жилом помещении другими совладельцами. Если собственник хочет продать свою долю в коммунальной квартире третьему лицу, он должен сначала получить письменные согласия остальных жильцов. По закону они имеют первоочередное право на покупку. Даже если все жильцы, кроме одного, согласны на продажу, сделка не состоится, если составитель документа этого не хочет. Дарственная избавляет от этих сложностей: дарить свою долю можно без согласования с остальными совладельцами.
Многие люди пытаются спасти своё имущество от ареста и конфискации судебными приставами, оформляя дарственную на квартиру. Однако дарения, совершённые такими гражданами за несколько лет до финансового краха, тщательно исследуются судебными приставами и могут быть аннулированы. В этом случае подарок возвращается к дарителю и используется для уплаты его долгов.
Расторгнуть договор дарения можно после подачи соответствующего заявления в суд заинтересованной стороной. Шансы на успешное решение вопроса у истца есть только в том случае, если у него есть убедительные доказательства неправомерности оспариваемого договора дарения. Чаще всего причинами для оспаривания в реальной жизни становятся мнимые дарения (например, чтобы скрыть фактическую сделку купли-продажи и не платить налоги государству), дарение при отсутствии прав собственности на передаваемую квартиру и некорректное составление дарственной.
Минусы дарственной на квартиру
Основной недостаток дарственной на квартиру – это её юридическая уязвимость. Оспорить дарственную могут не только недовольные наследники или сам даритель, но и другие заинтересованные лица, например, владельцы доли в собственности на имущество, рентополучатели, кредиторы и так далее. Поэтому, даже если вопрос обсуждается с близким родственником, дарственные требуют тщательного правового анализа перед подписанием. В отличие от дарственной, купчую может оспорить только покупатель или продавец.
Поскольку подарок, самоустраняясь из так называемой наследственной массы, сильно раздражает наследников, они в основном и являются инициаторами оспаривания дарственной. Просто прийти в суд и предъявить претензии не получится, нужны веские основания и доказательства. Основания для попытки оспорить сделку могут быть следующими:
* даритель подписал договор, находясь в состоянии старческого маразма, был пьян, обкурен, обколот наркотиками и не понимал, что делает;
* подписав договор, он фактически превратился в бомжа, поскольку это было его единственное жильё;
* дарителя вынудили подписать сделку: угрозами, физическим насилием, шантажом, обманом.
Проблему возможного в будущем оспаривания дарственной можно решить, заверив её у нотариуса. Это действие обойдётся дарополучателю недёшево, зато при подаче иска недовольной роднёй или другими заинтересованными лицами нотариус явится в суд и засвидетельствует, что даритель был адекватен и подписал договор без принуждения, по собственному желанию. Судьи, без сомнения, поверят юристу, а не оспаривающим.
Следующий существенный недостаток дарственной связан с налогообложением дарополучателей, которые не являются близкими родственниками благодетеля. Они обязаны заплатить 13% налог от кадастровой стоимости подаренного жилого помещения. Налоговых вычетов, как в случае с покупкой жилплощади, им не полагается. Придётся платить НДФЛ в любом случае, срок владения квартирой дарителем на это обязательство никак не влияет.
В случае с купчей на квартиру, например, если даритель являлся хозяином квартиры больше трёх лет (для квартир, приобретённых до 01.01.2016 года) или пяти лет (для жилых помещений, полученных после 1 января 2016 года), ни одна из сторон не платит налог. Кроме того, покупатель получает право на налоговый вычет в размере до 260 тысяч рублей. Однако эта налоговая льгота не распространяется на купчую, составленную между родственниками.
Чтобы стать полноправным владельцем подаренного жилья, необходимо зарегистрировать свои права собственности в территориальном отделении Росреестра. Без этой регистрации вы не сможете подарить, продать, обменять или сдать в аренду эту жилплощадь.
Хотя формально вы становитесь владельцем с момента подписания договора дарения, лучше не откладывать оформление сделки. Это поможет избежать проблем в будущем, если даритель или вы сами внезапно умрёте до завершения регистрации. В таком случае недвижимость вернётся к дарителю, и наследники не смогут претендовать на неё.
Если вы обычный собственник, то оформление дарственной на имущество не должно вызвать у вас проблем. Однако коммерческие организации не могут безвозмездно передавать имущество друг другу, так как это противоречит их основной цели — получению выгоды от любой деятельности. На некоммерческие учреждения и благотворительные фонды это ограничение не распространяется.
Плюсы и минусы дарственной на несовершеннолетнего ребенка
**Дарение недвижимости несовершеннолетнему**
По закону, дарственную на жилое помещение можно оформить даже на новорожденного. Однако он не сможет самостоятельно выступить в роли дарителя до достижения совершеннолетия (пункт 1 статьи 575 ГК РФ).
Если квартира дарится ребёнку до 14 лет, договор подписывают его родители, усыновители или опекуны (пункт 1 статьи 28 ГК РФ). Без паспорта ребёнок не имеет права подписывать документы. Даже после получения паспорта, до 18 лет его подпись без подписи матери или отца не будет иметь юридической силы. Кроме того, для подписания дарственной необходимо письменное согласие родителей (пункт 1 статьи 26 ГК РФ).
В дарственной несовершеннолетнему могут быть указаны дополнительные условия, при выполнении которых он станет владельцем квартиры. Однако до достижения совершеннолетия ребёнок не сможет распоряжаться подаренной квартирой. В дарственной также могут быть предусмотрены иные условия, например, получение диплома об окончании вуза, день свадьбы или возвращение с армейской службы. Такие условия допустимы, в отличие от требований получить что-то ценное взамен или содержать дарителя до его смерти.
Когда условия дарственной выполнены (одаряемый закончил учёбу, вернулся из армии, создал семью), он должен предоставить сотрудникам Росреестра доказательства выполнения этих условий (вузовский диплом, свидетельство о браке, военный билет). После этого он получает выписку из ЕГРН и становится полноправным собственником квартиры.
**Факт**
Дарение считается самым надёжным способом передачи имущества в плане защиты интересов несовершеннолетнего. Однако здесь кроется и главный минус: родители не могут распоряжаться подаренной своим детям квартирой — продать, обменять, подарить или сдать в аренду — без согласования с органами опеки.
Налогообложение
С 2006 года в России действует важное преимущество для дарения между близкими родственниками — отсутствие налогообложения при совершении сделки. Семейный кодекс чётко определяет, кто считается близким, а кто — дальним родственником.
Близкими родственниками считаются:
* законные супруги;
* внуки и внучки;
* бабушки и дедушки;
* родные братья и сёстры, а также приёмные;
* родители, в том числе приёмные.
Все остальные люди не являются близкими родственниками и при дарении квартиры должны будут заплатить тринадцатипроцентный налог.
Если же сделка заключается с гражданином другой страны, то он обязан будет заплатить в российский бюджет тридцать процентов от оценочной стоимости квартиры.
Варианты выбора способов передачи недвижимости
Дарственная — это удобный и выгодный способ передать имущество близким родственникам. Однако есть несколько ситуаций, когда составление такого документа может быть особенно полезным:
* если даритель и одаряемый являются близкими родственниками;
* если у дарителя есть другие квартиры, и ему не нужно, чтобы одаряемый жил в подаренной квартире до конца жизни;
* если даритель хочет выписать из квартиры жильцов, которые не хотят добровольно освобождать жилплощадь;
* если даритель дарит свою единственную квартиру, но уверен, что его не выселят после перерегистрации прав собственности.
Важно помнить, что дарственная не должна содержать условий, нарушающих принцип безвозмездности. Если у вас есть желание подарить имущество и получить выгоду от этого, лучше рассмотреть другие варианты:
* завещание — квартира перейдёт указанным в завещании гражданам только после смерти владельца;
* обмен — собственник отдаёт свою квартиру и получает равноценную или более просторную в обмен;
* продажа — получение материальной выгоды от реализации имущества;
* рента — новый владелец выплачивает стоимость жилья частями, ухаживает за бывшим владельцем до его смерти и так далее.
- Завещание или дарственная?
Посмертное распоряжение, или завещание, отличается от дарственной. Основное различие заключается в том, что благодетель, который завещает жилплощадь, владеет ею до своей кончины. Только после его смерти она переходит наследникам.
Завещать можно то, чего на момент составления документа ещё нет, но обязательно появится в будущем. В отличие от дарственной, завещание можно в любой момент изменить, переписать на других наследников или даже просто порвать и выбросить. При этом никого не нужно уведомлять о своих действиях.
Если наследник, указанный в завещании, умер раньше завещателя, документ можно легко переделать на других получателей, не спрашивая их согласия.
Однако при составлении завещания следует учитывать интересы так называемых обязательных наследников, которые охраняются законом.
Дарственная вступает в силу сразу после подписания её участниками соглашения, а для вступления в наследство нужно пройти долгий и сложный процесс, который занимает полгода после смерти завещателя. Завещательный акт обязательно заверяется нотариусом, в то время как для дарственной это не является обязательным условием.
Одариваемый после регистрации своих прав на подаренную квартиру может легко выписать из неё своего благодетеля через суд. После подписания дарственной ответственность за содержание переданного жилого помещения автоматически переходит на плечи получателя. Завещатель же до момента своей смерти сам содержит наследственное хозяйство.
Составлять завещательный акт рекомендуется в тех случаях, когда есть риск неправомерных действий со стороны тех, кому хотели подарить квартиру, особенно если она является единственной.
- Разница дарственной и завещания по цене
Дарственную можно оформить без участия нотариуса, поэтому расходы на её оформление составят всего две тысячи рублей — это государственная пошлина при регистрации.
В отличие от дарственной, завещательный акт, в том числе на родственников, оформляется с участием нотариуса. Его стоимость составляет примерно полторы тысячи рублей. При этом получателям имущества придётся оплатить специальную государственную пошлину, размер которой зависит от степени родства с наследодателем и стоимости передаваемого имущества.
Близкие родственники при оформлении дарственной не платят налоги, в то время как дальние родственники должны будут заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
- Когда могут признать недействительной?
Если договор дарения составлен ребёнком, не достигшим восемнадцати лет, или человеком, признанным недееспособным, то такой договор может быть признан незаконным.
Также незаконным будет признано дарение в адрес государственного служащего, если даритель и одаряемый не связаны родственными узами. Например, пациент медицинской клиники не может подарить что-либо своему лечащему врачу.
Кроме того, дарение недвижимости между коммерческими организациями также считается незаконным.
Статья 578 Гражданского кодекса Российской Федерации описывает основания, по которым даритель или его родственники могут оспорить или расторгнуть договор дарения:
* Один из участников сделки или оба были намеренно введены в заблуждение относительно целей сделки. Например, вместо купчей хозяину предложили подписать дарственную.
* Одаряемый угрожал дарителю или членам его семьи смертью, увечьями или реализовал свои угрозы.
* Подаренное жилое помещение подвергается серьёзному разрушению, которое может привести к его полному уничтожению. Например, если одаряемый — алкоголик или наркоман — создаёт из подаренного ему жилья притон, то существует высокая опасность возгорания и других неприятностей.
* Дарственная предполагала проведение ремонта технической инфраструктуры: замену водопроводных и канализационных труб, электропроводки, батарей отопления и т. д., а одаряемый этого не делает.
- Оспаривание завещания
После смерти дарителя поводов для оспаривания его посмертных распоряжений становится меньше:
- если завещано имущество, которое не принадлежало дарителю;
- если наследники признаны недостойными из-за своего неправомерного поведения;
- если в завещании не учтены интересы обязательных наследников.
Оспорить как дарственную, так и завещание можно только в судебном порядке. Иски могут подавать как обиженные наследники, так и заинтересованные третьи лица. Истец должен предоставить суду веские доказательства своей правоты.
- Дарственная или купчая, что оформить?
Здесь исходят из того, какой вариант будет менее затратным: дарение или продажа.
Дарение будет выгодным в следующих случаях:
* если дарственная составляется между близкими родственниками;
* если дарополучатель не планирует делить подаренное имущество со своей второй половиной в случае возможного развода.
Купля-продажа предпочтительнее в следующих ситуациях:
* если продавец владеет жильём более пяти лет (в этом случае он освобождается от обязанности уплаты подоходного налога). Это касается жилья, приобретённого после первого января 2016 года. Если же жильё было получено ранее этой даты, то без налога его можно будет продавать уже через три года после приобретения;
* если покупателю полагается налоговая преференция в виде вычета по НДФЛ в размере до 260 000 рублей.
Затраты на услуги юриста (консультации и помощь в составлении дарственной или купчей), а также госпошлина, которую придётся оплатить, в обоих случаях будут примерно одинаковыми.
Заключение
Выбор между дарением, завещанием, продажей или покупкой квартиры зависит от конкретной ситуации и отношений между нынешним и будущим владельцами.
Дарение имеет свои преимущества, но только в том случае, если стороны полностью доверяют друг другу и связаны близкими родственными узами. Дарственную на квартиру имеет смысл оформлять:
* в пользу ближайших родственников, чтобы избежать уплаты налогов;
* если нужно исключить квартиру из совместно нажитого имущества (например, отец дарит квартиру неблагополучно женатому сыну);
* когда нужно выписать тех, кто не хочет этого делать добровольно.
В остальных случаях оформление дарственной может быть не самым выгодным решением. Но всё же стоит обратиться за юридической консультацией или помощью, чтобы избежать возможных проблем.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!