Вот и вышли в свет первые предварительные данные первого, за четыре последних года, месяца без льготных ипотек!
Цифры обнадёживают и дарят надежду, что скоро станет лучше и даже веселее.
Если в среднем по ряду регионов объём выдачи ипотечных кредитов упал в 3 раза, то по Екатеринбургу почти в 4 раза.
Это не снижение - это обвал!
Ведь каждый знает, что львиная доля покупок новостроек проходила раньше именно за счёт ипотечных займов.
Правда июль и август месяцы нельзя брать за основу для выводов. А, полученные данные всё ещё немного искажены.
Дело в том, что на текущем этапе ситуацию временно спасает ажиотажный спрос на одобрение льготных ипотечных кредитов гражданами и гражданками, прошедший в мае-июне.
Срок действия одобрений ровно 3 месяца. То есть, последние из счастливчиков могут добраться до офиса продаж застройщика аж к концу августа.
Если покупателей статистика порадовала, то застройщикам стоит приуныть.
Сентябрь вполне способен поставить новый антирекорд продаж квартир в новостройках.
Известные экономисты и банкиры похоже перешли на сторону покупателей и прогнозируют, что в августе Центробанк вынужден будет поднять ставку рефинансирования ещё на 1℅!
Новость была бы отличной, но только если ставка поднимется не до 19℅, а до 20℅.
Хотя, может и не стоит спешить. Ведь её можно довести до уровня в 20℅ и чуть позже. В октябре или даже в декабре.
Это добавит остроты борьбе покупателей с продавцами.
Почему покупателям уже можно слегка порадоваться? Потому, как у застройщиков почти не остаётся пространства для маневра.
Эльвира Сахипзадовна недвусмысленно предупредила, что ей не нравятся продвигаемые застройщиками мутные схемы. Всякие траншевые ипотеки и рассрочки.
Банкам дано поручение проверять клиентов более тщательно на предмет мухлежа, и те из них, кто в последующем, может через год, а может через два, не сумев справиться с долговой нагрузкой путём оплаты наличными, побегут за ипотекой в банк, должны гарантированно получить отказ в выдаче.
Вся благостная конструкция, выстроенная ранее застройщиками, начала скрипеть и трещать по швам.
Пройдёт немного времени и хитрые схемы начнут рушиться.
Кстати, надо хорошо понимать, что применяя рассрочки и траншевые ипотеки, застройщики и сами себя лишают полноценного финансирования на достройку многоквартирных домов.
Суть проектного финансирования в том, что банк должен видеть наполнение эскроу-счетов и, только тогда, поэтапно переводить необходимые суммы застройщику.
Если при использовании ипотек или льготных ипотечных программ, чётко видны конечные суммы покупки и поступлений к застройщику, то по рассрочкам и траншам осуществляется лишь частичная оплата стоимости приобретаемого жилья с туманными перспективами.
Оценить платёжеспособность такого покупателя банк не в состоянии. Естественно денег застройщик не получает.
Значит и завершать стройку ему придётся за счёт личных средств.
К нашему счастью, кредитных средств у них набрано много на достройку предыдущих объектов, а вот свободных денег в обороте осталось очень мало.
При малейшем неблагоприятном сценарии, например повышении ставки ЦБ до 20℅, застройщики столкнуться с жутким дефицитом денег. Усугубит проблему гигантская долговая нагрузка. Застройщики прямо сейчас по сути сидят в долговой яме. Куда загнали себя сами.
И, тогда, привет долгострои! Сразу за ними, привет банкротствам!
Ещё раз напоминаю!
По совокупности всех факторов вместе, а не кусками (это видим, на то глаза закрываем), единственный реальный сценарий движения цен на рынке недвижимости на горизонте полугода - это существенная коррекция цен, возможно даже и падение на 20℅.
Не надо много ума, чтобы не видеть этого.
Также не стоит писать комментарии про доллар по 120 рублей до конца этого, 2024 года.
Такого не будет. Доллар должен хотя бы быть в свободном обращении и доступен валютным спекулянтам с огромными деньгами.
Сегодня курс пары доллар/рубль устанавливает ЦБ своим волевым решением. При 120 рублях за вечнозелёный фантик инфляция в России рванёт вверх.
При этом задача Набиуллиной не допустить подобного ни в коем случае. Значит, скорее доллар снизится до 75 рублей.
Край вырастет до 93 рублей. Оба значения в плановом диапазоне, с минимальным влиянием на инфляцию.
Не стоит сомневаться и в уровне подготовки сотрудников ЦБ. Там предостаточно спецов высочайшей квалификации.
ЦБ регулирует не только банковскую деятельность, но и работу российских бирж.
Замечательно раскрывает преступные группы, манипулирующие котировками акций, даёт по шапке безграмотным маркет-мейкерам. Следит за прозрачностью и бесперебойностью работы фондовых рынков. И их безопасностью для клиентов (юрлиц и физиков).
Валюты у Минфина и ЦБ закуплено ранее предостаточно. Только недавно с экспортеров снята обязанность продавать большую часть валютной выручки внутри РФ.
Если курс доллара станет вдруг нестабильным, то пара ЦБ и Минфин либо скупят доллары с рынка, либо валютными интервенциями зальют спрос. Опыта в этом им не занимать. Не одну собаку съели.
В начале осени для покупателей наконец немного приоткроется окно возможностей. Начиная с сентября можно давить на продавцов без всякого стеснения. Просить не смешной дисконт в 3 процентика (ну пожалуйста 🙏 дайте), а валить цену вниз сходу на 10-20℅. Не обращая внимания на то, что возможно в объявлении ценник и до этого корректировался вниз.
Даже при ставке в 18℅ сегодня в недвижимости работает идеальный рынок для покупателя.
Продавцов миллионы, а покупателей на всю страну лишь тысячи.
Не исключаем, что застройщики начнут скрывать публикации своих финансовых отчётов за сентябрь-октябрь 2024 года. Там показывать будет ровным счётом нечего акромя позорных убытков.
Цены на вторичке готовы к обвалу, но пока их сдерживают ценники на новостройки.
Ключевое здесь - пока!
Покупателям имеет смысл отложить покупки квартиры для себя на середину октября или позже.
А, август и сентябрь посвятить отдыху и приглядывать потихоньку подходящие варианты. Не спеша.
Да и подождать августовского решения ЦБ по ставке не грех. На самом деле есть вероятность, что она поднимется до 19℅.
Я отдаю себе отчёт, что от инвесторов в недвижимость мне за эту статью прилетят гневные комментарии.
Но, моей вины то нет. Такие условия на рынке. Хотим мы того или противимся.
Покупателям хорошей охоты на понравившиеся квартиры ближайшими осенью и зимой.
Наступает ваш звёздный час.
Продавцы скоро объявят скидки и "Чёрную пятницу" распродаж.