Сейчас в связи с отменой льготной ипотеки и ужесточением условий по другим, на рынке новостроек массово набирает оборот покупка квартиры в рассрочку.
Косвенно, я уже поднимала эту тему в статье «Стоит ли сейчас инвестировать в новостройку, когда тебе обещают 45% годовых? Разбор инвестиционного предложения для клиента в ЖК «Метроном», но если пройтись по данным продаж застройщиков, то рассрочка платежа - один из востребованных способов покупки квартиры в новостройках.
Для меня же это однозначно "история с печальным концом". Почему? Давайте попробуем поразмышлять.
Думаю, многие в курсе, как происходит сейчас финансирование стройки? Вкратце, простыми словами. У застройщика покупают квартиры, банк, который финансирует его стройку, выдает ему постепенно деньги на дальнейшее строительство. Эта постепенность, как раз зависит от того, сколько средств поступает в банк с продажи тех самых квартир.
При рассрочке платежа, квартира числится проданной, но денег за нее в банк поступила лишь часть. При чем очень малая часть.
Внимание вопрос - за чей счёт будет оплачено окончание строительства?
Даже если предположить, что у застройщика достаточно личных средств, полученных с одной стройки, и он их перекидывает на эту новую, рано или поздно они закончатся, а достраивать надо. Квартиры же номинально уже проданы.
Допустим, из того самого примера «Метронома» от Брусники, посмотрите какой процент стоит проданных квартир за "личные" деньги:
Кстати, в галерее разместила второе фото с данными по этому жилому комплексу от 28 июня. Получается за почти полтора месяца продали ещё 101 квартиру, из них 34 без использования ипотеки, т.е. скорее всего в ту самую рассрочку.
Теперь давайте рассмотрим возможные варианты, что может произойти через 1,5 года, когда людям надо будет вносить основную оставшуюся часть денег за эти квартиры, а наличной сумму у человека нет и взять ее не откуда:
- можно выставить эту квартиру на продажу. Хорошо, если через 1,5 года все у нас волшебным образом наладится, квартира вырастет в цене и покупатель найдется быстро. А если нет?
- цены будут дешевле, чем он ее купил, покупателей и спроса не будет, то?
- а если ещё таких как он окажется более половины, купивших в этом жилом комплексе квартиры? Конкуренцию вообще сейчас кто-то в расчет берет? Или все думают, что взявшие сейчас рассрочку покупатели, через 1,5 года выложат спокойно оставшиеся 80% наличкой? Конечно можно предположить, что человек пойдет в банк за ипотекой.
Тут несколько вариантов:
- ставка не подъемная. Даже при оптимистичных 12% через 1,5 года, платеж в месяц будет составлять конкретно в этом примере, где остаток составляет 10,300 т.р., почти 106 т.р. в месяц
- ну, может наше "богатое население" такой платеж и потянет, а если ставка по ипотеке через 1,5 года будет, как сейчас 21% и платеж соответственно уже почти 181 т.р.
- неужели, у нас на столько уже выросли и, конечно, ещё дальше будут расти заработные платы?
- банк не одобряет клиенту ипотеку в принципе.
Проверяет ли сейчас застройщик, как это делают те же банки при выдачи ипотеки, этих клиентов на их платежеспособность? Нет! Т.е. по факту любой человек, зашедший с улицы, вносит 20% первоначального взноса и через 1,5 года оказывается, что он больше не платежеспособен.
Забрать у него квартиру? Вариант, конечно. Но тебе придется быстро оперативно найти на нее нового покупателя. Застройщики на столько самоуверенны, что могут прогнозировать какой спрос будет на недвижимость через 1,5 года?
Сейчас даже самый ярый оптимист не строит планов длиною больше месяца, т.к., извините, но время такое. Все поменяется "с ног на голову" может уже к утру следующего дня. А тут 1,5 года.
И на что они в принципе рассчитывают строить, если рассрочка будет на значительную часть квартир в жилом комплексе? Банк финансирование такой стройки сворачивает быстро, деньги с другой закончились и "привет, долгострой"!
Т.е. в долговую яму, которую роют себе сами, попадают, и те, кто покупает сейчас квартиры в эту рассрочку, и застройщики. Каждый, конечно, принимает решение самостоятельно. Но по мне, это точно утопия.
Интересно ваше мнение на этот счёт? Давайте поразмышляем вместе.
Все приведенные данные в статье взяты из открытых источников. Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выводы автора личные и носят лишь рекомендательный характер.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.