Промышленные парки формата light industrial быстро набирают популярность в связи с реализацией проектов комплексного развития территории (КРТ). Редевелопмент промышленных зон заставляет производителей задуматься о переносе своих мощностей на новые площадки. Параллельно активное развитие импортозамещения способствует увеличению числа мелких и средних предприятий, которые часто нуждаются в компактных производственных блоках. Классические складские комплексы не подходят им из-за их большой площади (как правило, от 10 000 кв. м). В то время как новый формат light industrial может идеально удовлетворить потребности небольших компаний, обеспечивая их не только площадкой под производство, но и офисными помещениями, а также зонами для хранения товаров. Однако далеко не все объекты, называющие себя light industrial, соответствуют всем необходимым требованиям, поэтому важно знать, на что обратить внимание при выборе.
Производственная зона
Объекты light industrial, изначально предназначенные для размещения производства, отличаются своей универсальностью в части оптимизации пространства для улучшения рабочих процессов.
Для большей наглядности можно рассмотреть различия в объемно-планировочных решениях между складскими комплексами класса А и проектами light industrial того же класса.
Они имеют разную рабочую высоту и нагрузку на пол. Связано это, в первую очередь, с тем, что light industrial изначально спроектирован для производственных нужд. Например, в помещениях light industrial потолки имеют высоту от 8 метров, что подходит для размещения любых легких производств. А шаг колонн 12Х24 или 12Х18 позволяет по-разному конфигурировать производственные линии. В то время как помещения типа big box (классические складские комплексы) часто имеют потолки высотой 12 метров, что позволяет устанавливать до шести уровней паллетного хранения.
Офисная зона
В каждом объекте light industrial предусмотрены административные площади. Например, девелопер Parametr проектирует не менее 20% общей площади блока под офисы. Это позволяет каждому резиденту получить пространство для размещения персонала, а также зоны отдыха, кофе-поинты и переговорные комнаты.
Такая интеграция избавляет от необходимости арендовать отдельные офисы вдали от производственных площадок, как это часто бывает в старых промзонах, которые нельзя назвать подходящими и презентабельными для встреч с клиентами или партнерами. В современных производственно-логистических комплексах есть возможность разместить не только офисы, но и шоурумы, что делает их идеальным местом для демонстрации продукции потенциальным клиентам.
Зона хранения
Зона хранения в помещениях формата light industrial отличается мультифункциональностью: это значит, что пространство можно адаптировать под разнообразные типы товаров и материалов, будь то сырье или готовая продукция. Эффективное использование пространства часто достигается за счет вертикального хранения и установки многоуровневых стеллажных систем, что позволяет максимально использовать площадь и обеспечивать к ней легкий доступ.
Доклевеллер
Этот иностранный термин означает «перегрузочный мост». И задачи его очень просты – сделать процесс погрузки и разгрузки предельно автоматизированным. Ушли в прошлое грузчики, которые вручную таскают коробки. Данная система позволяет использовать для этих целей специализированную технику, которая без труда может въехать в кузов автомобиля как раз за счет системы доклевеллера.
Виды разрешенного использования
Большое количество видов разрешенного использования (ВРИ) позволяет размещать в объектах light industrialпрактически все виды легких производств. А производители – это основные клиенты формата. Так, согласно статистике Parametr это 58% всех резидентов, 22% – представители сферы e-com и логистики, 19% – розничной торговля и 5% – инвесторами.
Технические характеристики
Light industrial создается для размещения производства, предполагающее высокую нагрузку на электрические, в отдельных случаях газовые сети, которые удовлетворяют потребностям производственных компаний.
Транспортная доступность
Существенный критерий, на который надо обратить внимание при выборе объекта light industrial, это его расположение. Дело в том, что современное производство нередко задействует квалифицированные кадры, которые не в последнюю очередь обращают внимание на комфортные условия труда. Как правило, сотрудникам важно, чтобы путь на работу не занимал много времени. Поэтому чаще всего такие комплексы располагаются в городской черте, около МКАД, рядом с транспортными магистралями/развязками или станциями МЦД либо рядом с крупными городскими агломерациями.
Не менее важным является и наличие продуманной системы навигации для грузового транспорта с удобным доступом с основных магистралей.
Паркинг
В качественных объектах light industrial предусмотрен паркинг как для грузовых автомобилей, ожидающих отгрузки/загрузки, так и для легкового транспорта. Несмотря на наличие близлежащих станций метро или МЦД, многие сотрудники предпочитают добираться на работу на собственном автомобиле. Это особенно важно, учитывая, что на территории таких объектов часто располагаются штаб-квартиры небольших организаций. Поэтому наличие современной, просторной и охраняемой парковки становится крайне важным критерием. В отличие от старых промзон, новые производственные комплексы всегда оборудованы просторными парковками, предоставляющими достаточно места как для сотрудников, так и для их гостей.
Эстетика
Традиционно считается, что промышленное производство должно находиться за пределами города, чтобы не портить вид жилых кварталов и окружающую среду. Однако объекты light industrial ломают этот стереотип, гармонично вписываясь в окружающий ландшафт, меняя представление о «серой промке». Они больше похожи на стильные административные комплексы. Например, в промпарках от компании Parametr офисная часть зданий имеет панорамное остекление.
Территория вокруг комплексов благоустроена в соответствии с современными концепциями озеленения. Благодаря этому новый формат промышленных зданий выглядит более эстетично, чем даже некоторые морально устаревшие БЦ.
На самом деле при выборе помещений light industrial важно учитывать множество факторов, и каждый из них имеет значение. Объект должен быть энергоэффективным, иметь удобные административные и производственные зоны, хорошую транспортную доступность и просторную парковку. Но самое главное, чтобы объект соответствовал бизнес-задачам своих резидентов и обеспечивал комфортные условия для работы.