Частенько я и мои сотрудники, когда общаемся со своими клиентами по поводу стоимости их квартир, сталкиваемся с одними и теми же ошибками в формировании цены:
1.«Сосед с третьего этажа выставил свою халупу за 5 миллионов! Чем моя хуже? У меня паркет чище, стеклопакеты, телевизор плоский, кухня новая…поставлю-ка я за 6!»
Это, конечно, замечательно, сравнивать свою драгоценную квартиру с соседской. Более того, - это имеет место быть, потому как у вас с ним и дом один, и локация, и метраж, и планировка, и инфраструктура, и многое другое! Только состояние разное. И сравнение этих состояний может быть в 1 миллион рублей. Только подходить к оценке своей квартиры на основании стоимости квартиры соседа нужно адекватно, ведь его цена, по обычаю, = в первую очередь, его хотелки, но никак не рыночная стоимость в текущий момент времени.
2.«Мне агент по недвижимости сказал, что моя квартира столько стоит, я звонил в агентство!»
Как правило, грамотные риэлторы, формируя цену, называют вам «вилку продаж», то есть диапазон стоимости «от» и «до», в зависимости от срочности продажи. Если же вы позвонили в агентство, где вам сказали конкретный ценник - поздравляю, вас банально ввели в заблуждение. Скорее всего, риэлтор понял, что каши с вами не сваришь, что вы позвонили узнать про цену, поэтому сказал её, что называется, от балды.
3.«Мне нужно (хочу) получить на руки 7 миллионов, потому что планирую купить другую квартиру, которая столько стоит»
Это вообще, конечно, бред. Никто не войдет в ваше положение и не купит вашу квартиру за условные 7 миллионов, когда по рынку она, например, 6 - 6,5, только потому что вам так надо. Особенно забавно слышать такое от продавцов однушек, которые за вырученные деньги хотят купить двушку без ипотеки, поэтому выставили свои квадратные метры по цене будущей покупки. Понятное дело, когда однушка в ЖК бизнес-класса, а двушка в брежневке, либо в ЖК классом ниже. Но так, как правило, не бывает, - продаваемые и покупаемые квартиры, с точки зрения класса жилья, примерно сопоставимы друг с другом. И это смешно! Вы же не выставите свою Киа Рио по цене БМВ 3, потому что планируете брать потом эту БМВ?
4.«Я купил эту квартиру у застройщика на этапе строительства за 4 миллиона, вложил в ремонт, мебель и технику 3 миллиона, плюсом выяснил, что после сдачи она подорожала на 1,5 миллиона, поэтому моя цена - 8,5 миллионов рублей. Рынок меня не волнует!»
Казалось бы, логично! Купил, вложил, подорожала после сдачи. Но так не бывает, к сожалению: ремонт окупается только на 50%, ценник на вторичное жильё далеко не стоит в одном ряду с новостройками, потому как зависит исключительно от одного фактора - от спроса. И ваше право выставлять квартиру за любые деньги, которые вам в голову придут, но без покупателя вы эти деньги не получите. А покупателя не будет.
Это часть самых распространенных ошибок продавцов недвижимости и их риэлторов-дилетантов, которые во всём согласны со своим клиентом. Вроде как, ничего страшного, но сколько времени, сил и, главное, денег можно потерять, неверно определив изначальную стоимость квартиру!
Вот пример способа оценить вашу квартиру так, чтобы цена соответствовала рынку, привлекала покупателей, а главное, - была максимально разумной и выгодной для вас, на примере «сравнительной оценки». Запаситесь листком бумаги, ручкой и начинайте составлять подборку:
- Зайдите на удобную вам рекламную площадку, установите фильтры по комнатности квартир и откройте карту (так удобнее смотреть локацию);
- Выделите радиус поиска от вашего дома примерно в 1-2 километра;
- Смотрите квартиры только в аналогичных домах, либо жилых комплексах аналогичного класса;
- Добавьте в вашу подборку квартиры того же метража, указав стоимость и состояние. Внимательно читайте объявления, потому как некоторые объекты могут быть аукционными, фэйковыми, или с иными нюансами;
- Просмотрите эти квартиры заново Выделите примерно 5-10 квартир, состояние которых походит на ваш объект, остальные вычеркните из подборки;
- Из этих квартир выделите самую дешевую (поставьте её вниз подборки), среднюю по стоимости (поставьте в середину) и самую дорогую (поставьте её наверх). Между этими квартирами оставьте место.
- Расположите остальные объекты по стоимости, как в рейтинге;
- Прозвоните эти объявления, спросите про торг. Если есть, то сумму торга необходимо вычесть из стоимости в подборке - это реальная желаемая цена квартиры! Рейтинг может поменяться. Желательно ещё выяснить ситуацию каждого объекта в отдельности, но тут уже надо разбираться.
Далее уже, исходя из ваших потребностей: нужно продать быстро, ставьте ближе к низу подборки, не торопитесь - к верху. Адекватная же цена всегда посередине, потому как дешевле, как правило, проблемные квартиры, горящие сроки и подводные камни, а дороже, - хотелки, переоцененный ремонт и схожие ошибки с теми, которые были написаны мной в начале этой статьи.
Поздравляю! Вы оценили свою квартиру и готовы к её предпродажной подготовке! Об этом расскажу в следующей статье.
Если с оценкой вашей квартиры возникли трудности, я с радостью помогу вам в этом в формате онлайн, применяя не только описанную выше сравнительную оценку (ваша квартира может быть единственной, уникальной, неординарной и так далее), но и реальную статистику продаж аналогичных объектов, аналитику спроса в локации и многое другое!