Каждому из нас доводилось дарить и получать подарки, большие и маленькие. Обычно это не вызывает особых юридических сложностей. Однако, если речь идёт о ценном подарке, который предполагает определённые обязательства, то без оформления дарственной не обойтись.
Например, чтобы подарить недвижимость — квартиру, дом или земельный участок — недостаточно устного соглашения. Важным моментом в этой сделке является передача права собственности. Именно эту задачу и призван решить договор дарения. В этой статье мы расскажем, как правильно оформить такой договор и что делать, если подарок сопровождается дополнительными условиями.
Договор дарения
Договор дарения, который также называют дарственной, позволяет официально передать имущество от одного лица другому. Главное отличие этого договора от других заключается в том, что даритель не получает ничего взамен. Любая выгода для дарителя делает договор недействительным.
Дарение может быть реальным, когда условия договора выполняются сразу, или консенсуальным, когда даритель откладывает подарок до определённого момента или выполнения условий.
Когда мы говорим о дарственной, обычно имеем в виду передачу недвижимости или ценных вещей, таких как автомобиль или драгоценности. Однако договор дарения можно оформить не только на них. Сфера применения дарственных гораздо шире. Дарить можно не только имущество, но и имущественные права. Также через дарственную можно освободить от уплаты долга или выплатить долг одаряемого третьему лицу.
Важно отметить, что несовершеннолетний не может выступать в роли дарителя, так как он не может заключить сделку самостоятельно. На одаряемого такие ограничения не распространяются, но сделку заключает его законный представитель.
Несмотря на полную безвозмездность дарения, даритель может включить в договор условия, при которых он делает подарок. Например, можно подарить квартиру с условием, что даритель будет иметь право проживать в ней, или определённую долю квартиры. Также стоит помнить, что дарственная — это двусторонняя сделка, поэтому если условия не устраивают одаряемого, он может отказаться от подарка.
- Что такое обременение
Договор дарения — это менее сложная процедура, чем купля-продажа, и часто более удобная, чем завещание. Однако при получении подарка важно учитывать все условия, которые к нему прилагаются. Например, обременение — это довольно распространённая, но не всегда удобная ситуация.
Обременение — это ограничения в правах на недвижимость. Несмотря на это, такую недвижимость можно подарить или продать, но для этого потребуется согласие лица, обладающего правами на неё.
- Законодательство
Согласно гражданскому кодексу, дарение — это безвозмездная сделка, при которой даритель передаёт одаряемому не само имущество, а право владения им.
Одаряемый получает эти права после регистрации договора дарения.
Существует несколько законов, регулирующих вопросы дарения. Основным из них является Федеральный закон об ипотеке.
Как следует из названия, этот закон регулирует большинство вопросов, связанных с ипотечным кредитованием.
Статья 37 этого закона ясно говорит о том, что жилплощадь, которая является объектом ипотечного кредитования, может стать предметом договора дарения только с разрешения собственника жилья — банка.
До тех пор, пока ипотека не будет полностью выплачена, собственником жилья является банк. Заёмщик не может зарегистрировать право на владение жильём и, следовательно, не может выступать дарителем без согласия банка. Даже если такой договор будет заключён, по сути, дарителем остаётся банк, поскольку одаряемый также станет заёмщиком и будет выплачивать ипотеку. А значит, право собственности на жильё останется у банка.
В соответствии с пунктом 37 статьи 1 закона, заёмщик имеет право распоряжаться своим жильём до полного погашения ипотеки. Это право включает в себя возможность подарить квартиру или дом. Однако необходимо получить согласие залогодержателя.
Кроме того, отношения между банком и заёмщиком регулируются несколькими нормативно-правовыми актами:
* Гражданский кодекс Российской Федерации содержит статьи, определяющие право собственности на жилую площадь, включая случаи, когда квартира находится в залоге или кредитном соглашении.
* Закон 102 регулирует передачу имущества банку в рамках ипотечного кредитования под залог.
* Закон 122 регулирует вопросы регистрации прав на недвижимость и специальные ограничения в использовании жилого помещения.
Однако основным нормативно-правовым актом в данной ситуации является кредитное соглашение, заключённое между банком и заёмщиком.
Важно внимательно изучить договор, подписанный с банком. Возможно, в нём есть пункты, регулирующие передачу заложенного имущества в дар. Если это так, то можно потребовать включения данного пункта на этапе составления и подписания договора с банком.
Форма договора
Требования Гражданского кодекса Российской Федерации к форме дарения не являются строгими. Сделка может быть совершена устно, письменно или путём конклюдентных действий, таких как передача ключей или торжественное вручение. Основные положения, регулирующие эту область, содержатся в статьях 158-165 и 574 Гражданского кодекса РФ.
Устная сделка допустима для движимого имущества, если оно передаётся в момент заключения договора. Если же передача вещи и переход права собственности откладываются во времени, закон требует письменной формы.
Письменная форма обязательна для договоров дарения, сумма которых превышает 3 тысячи рублей, если даритель — юридическое лицо.
С введением обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) отпала необходимость в их нотариальном удостоверении. Однако стороны договора дарения могут оформить у нотариуса любой договор дарения, даже если он может быть совершён устно согласно Гражданскому кодексу РФ.
На данный момент в ЕГРП регистрируется только факт перехода права собственности на подаренный объект недвижимости. Сам договор дарения как документ регистрировать не нужно.
Предмет договора
Это материальные блага, которые даритель передаёт одаряемому безвозмездно. Подарок может быть любым имуществом, от мелких бытовых вещей до целых предприятий. Также в качестве подарка могут выступать ценные бумаги и доли в уставном капитале юридического лица.
Важно, чтобы предмет дарения мог свободно обращаться (статья 129 Гражданского кодекса РФ). Очевидные ограничения на дарение касаются наркотических веществ и охотничьего оружия. Если даритель — иностранец, а земельный участок находится на приграничной территории, то сотрудники ЕГРП откажут в регистрации сделки (часть 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ).
Можно подарить имущественные права, которые не имеют личного характера. Например, нельзя подарить право авторства на литературное произведение, так как оно неотчуждаемо. Но можно безвозмездно передать исключительные права на произведение для его использования и получения прибыли.
С соблюдением требований статей 382 и 383 Гражданского кодекса РФ можно передать в дар право требования.
Предметом дарения может стать долг. Даритель может избавить одаряемого от исполнения долга перед собой или перед сторонними кредиторами, заменив его в долговых правоотношениях. Перевод долга регулируется статьёй 391 Гражданского кодекса РФ и требует согласия кредитора.
Виды обременения
Рассмотрим подробнее различные виды обременений, которые могут быть связаны с договором дарения недвижимости:
1. Ипотека. При оформлении ипотеки жильё, которое вы хотите подарить, становится залогом. Это означает, что пока вы не выплатите ипотеку, недвижимость будет принадлежать банку-заимодателю. Если вы решите подарить такое жильё, вам придётся либо погасить долг сразу, либо получить одобрение от банка, выдавшего ипотеку дарителю. Одаряемого могут попросить доказать свою способность выплатить кредит вместо дарителя.
2. Аренда. Если вы сдаёте свою квартиру в аренду, то владелец жилья должен учитывать срок арендного соглашения и, следовательно, срок проживания арендаторов в помещении. Хотя арендаторы не могут предъявить права собственности на недвижимость, вы не сможете заставить их съехать раньше окончания срока аренды. Таким образом, одаряемый получит квартиру, но не сможет ей воспользоваться, пока договор с арендаторами не истечёт.
3. Арест. Жильё может быть арестовано за неуплату долгов, и в этом случае сделки с участием этого жилья невозможны. Если арест не был снят после решения долгового вопроса, вам придётся делать это через суд. Иначе договор дарения будет признан недействительным.
4. Сервитут. Сервитут — это ограниченное право на использование чужой недвижимости. Такое обременение накладывает сам даритель: при оформлении дарственной он оставляет за собой право проживать, например, в одной из комнат подаренного дома. Подобные сделки не редкость, особенно среди родственников, которые хотят сделать подарок и не лишаться при этом места жительства. Однако такие договоры важно составлять внимательно, так как их безвозмездность может быть оспорена, и сделка может быть признана недействительной.
5. Пожизненная рента — это особый тип обременения при договоре дарения недвижимости. Например, пожилой человек, нуждающийся в уходе из-за возраста или болезни, может оформить дарственную на свою квартиру, но при этом прописать пожизненную ренту. Тогда новый владелец — родственник или другой близкий человек — при получении квартиры получает и обязанность содержать дарителя. Под вопросом здесь могут оказаться не только безвозмездность сделки, но и дееспособность дарителя на момент её заключения.
Из-за частых расхождений в вопросе о том, считается ли безвозмездным дарение с пожизненной рентой, такие сделки часто оформляют как самостоятельный вид договора.
Более безопасные альтернативы
Дарственная с обременением правом пожизненного проживания — это юридический документ, который позволяет бывшему собственнику жилья сохранить право проживания в нём после передачи права собственности другому человеку. Однако существуют и другие способы оформления таких сделок, которые могут быть более надёжными и безопасными.
Например, можно рассмотреть варианты пожизненной ренты или завещания в пользу одаряемого. Эти сделки обладают более высокой юридической защитой и сложнее оспариваются в суде.
- Пожизненная рента
Рента — это соглашение, по которому владелец жилья передаёт его другому человеку, а тот обязуется содержать бывшего владельца до конца его жизни, ежемесячно выплачивая определённую сумму денег.
Передача жилья может быть бесплатной, как при дарении, но в любом случае новый собственник обязуется выплачивать ренту в размере не менее одного прожиточного минимума в месяц.
Договор ренты обязательно должен быть заверён нотариусом. Право собственности на нового владельца регистрируется одновременно с обременением.
Подробнее о том, что такое рента, можно узнать здесь.
- Завещание в пользу одаряемого
Согласно завещанию, недвижимость передаётся конкретному наследнику или нескольким наследникам в точном соответствии с волей умершего. Право собственности на недвижимость регистрируется уже после смерти наследодателя, и при этом не возникает никаких обременений.
В этой статье мы уже обсуждали, что выгоднее: оформить дарственную или завещание.
Важно отметить, что в договор дарения нельзя включать условие о том, что он вступит в силу после смерти дарителя. Это строго запрещено законом. Вам нужно выбрать либо договор дарения, либо завещание.
Дарение недвижимости с иным обременением
Если на квартире есть другое обременение, например, ипотека, то и договор дарения этой квартиры будет иметь свои особенности.
- Залог, ипотека
Обычно недвижимость передаётся в залог банку по договору ипотеки для обеспечения жилищного займа. Во время действия залога владелец не может свободно распоряжаться имуществом, в том числе дарить его.
Чтобы подарить недвижимость, которая находится в залоге или ипотеке, необходимо:
* погасить долг и снять обременение, а только потом дарить;
* получить письменное согласие банка или кредитора на договор. В этом случае залог после дарения не прекратится, и банк по-прежнему сможет изъять жильё, если заёмщик откажется платить.
Если не получить согласие банка, Росреестр заблокирует регистрацию договора из-за наличия обременения. А если дарение всё же произойдёт, кредитор сможет потребовать вернуть жильё на основании нарушения законодательства о залогах.
- Арест или запретительная запись в ЕГРН
Служба судебных приставов (ФССП) может наложить на недвижимость арест или запрет. Эти действия ограничивают собственника в праве распоряжаться своим имуществом, включая возможность заключения договоров дарения.
Чтобы снять арест и запрет, необходимо выполнить следующие шаги:
1. Обратитесь к судебному приставу и узнайте, по какому долгу был наложен арест.
2. Погасите долги и подайте приставу заявление о снятии ареста.
3. После снятия ареста пристав самостоятельно подаст информацию в Росреестр. Однако эта информация может потеряться, поэтому важно проконтролировать этот момент.
4. Получите новую выписку из ЕГРН, в которой не будет записи об аресте.
5. После этого вы сможете заключить договор дарения.
Важно отметить, что невозможно обойти арест, используя в договоре формулировку «дарю всё своё имущество». Сначала необходимо снять запрет, а только потом дарить квартиру.
- Зарегистрированные лица
Обычно наличие прописанных в квартире людей не влияет на возможность её дарения. Договор дарения можно заключить с такими жильцами, но их права при этом сохраняются.
*Примечание: важно понимать, что при дарении квартиры новым собственником становится одаряемый, а не даритель.
Категории жильцов и важные нюансы:
1. Отказники по приватизации: обладают правом пожизненного проживания в квартире. Их согласия на дарение не требуется, но они могут продолжать пользоваться жильём. Выселить их без их согласия через суд нельзя.
2. Члены семьи дарителя: подлежат выселению после регистрации права на квартиру новым собственником. Если они отказываются добровольно сняться с учёта, их можно выселить через суд.
3. Жильцы по договору найма или аренды: после дарения продолжают проживать в квартире по договору. Арендодателем становится новый собственник жилья. Их согласия на дарение не требуется.
4. Жилец по договору ренты: продолжает проживать в квартире и после её дарения другому лицу. Перед заключением договора необходимо получить его согласие, иначе он сможет оспорить сделку. Новым плательщиком ренты станет одаряемый.
- Долги по коммунальным платежам
Задолженность по коммунальным платежам сама по себе не является препятствием для дарения квартиры. Дарственную можно оформить, пока квартира не арестована приставами.
После заключения договора распределение долга будет следующим:
* задолженность по коммунальным ресурсам и содержанию общего имущества остаётся на бывшем собственнике;
* долг по капитальному ремонту переходит на нового владельца.
Более подробно о наличии задолженности по ЖКУ при отчуждении квартиры можно прочитать по этой ссылке. Эту статью можно применять как при купле-продаже, так и при дарении.
Дарение с обременением существенно отличается от обычной дарственной. Порядок действий и оформление зависят от вида обременения. Особенно важно быть внимательным, если нужно сохранить за бывшим собственником право проживания в жилье.
Далее в статье мы рассмотрим, в чём суть права пожизненного проживания и как оно возникает.
В статье представлена общая теоретическая информация по этому вопросу. Законодательство постоянно изменяется, поэтому применять полученные знания нужно осторожно. Чтобы избежать ошибок, вы можете обратиться за помощью к нашему дежурному юристу онлайн.
Как оформить договор дарения квартиры с обременением
Дарственная – это договор, который могут признать недействительным, если будет доказано, что он не был безвозмездным. Поэтому при составлении этого договора очень важно чётко прописать все условия, особенно те, которые касаются обременений.
- Договор дарения: содержание
Вступление к договору обязательно должно содержать дату и место его заключения, а также информацию о сторонах договора — дарителе и одаряемом. В этой части договора указываются ФИО, адреса проживания и паспортные данные обеих сторон.
Первый пункт договора описывает его предмет. Здесь указывается, что даритель передаёт, а одаряемый принимает в дар недвижимое имущество. В этом же пункте описывается сама недвижимость, передаваемая в дар: необходимо указать её адрес, характеристики и предоставить документ, подтверждающий, что даритель является собственником.
Далее в договоре речь идёт о состоянии квартиры как собственности. Здесь указываются обременения и ограничения или их отсутствие. Важно отметить, что если квартира не обременена залогом, ипотекой, арендой и другими условиями, это также должно быть явно указано в договоре. При необходимости здесь же можно прописать стоимость недвижимости.
В следующем пункте договора описываются права и обязанности сторон. Даритель имеет право установить условия дарения, которые были упомянуты ранее в статье. Также указываются обязательства по соблюдению договора: даритель должен информировать одаряемого обо всех имущественных правах третьих лиц, а одаряемый обязуется соблюдать эти права и условия владения подаренным жильём, указанные в договоре. Всё, что не указано в договоре, регулируется законодательством Российской Федерации.
Завершается документ заключительными положениями. В них указывается порядок получения одаряемым как имущественного права, так и самой недвижимости, а также формальная информация и необходимые реквизиты сторон.
- Как зарегистрировать договор дарения
Дарственную на квартиру с обременением не обязательно заверять у нотариуса, однако это можно сделать по желанию обеих сторон.
Независимо от того, есть обременение или нет, договор дарения подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Это можно сделать лично, по почте, через МФЦ или подать электронное заявление.
Подача заявления через МФЦ обычно наиболее удобна, так как такие организации есть в шаговой доступности для большинства граждан. Однако обработка заявления в МФЦ может занять дополнительное время, поэтому, если у вас есть повод поторопиться, лучше записаться на приём в Росреестр самостоятельно.
- Сопроводительные документы
Для оформления дарственной с обременением на имущество требуется больше документов, чем при составлении обычного договора дарения. Вот полный список необходимых бумаг:
1. Паспорта обеих сторон (с копиями).
2. Три экземпляра договора дарения: для дарителя, одаряемого и Росреестра.
3. Сведения о рыночной стоимости объекта.
4. Выписка из домовой книги, в которой указаны лица, зарегистрированные на жилплощади.
5. Кадастровый паспорт объекта.
6. Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
7. Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и т. д.).
8. Договор пожизненной ренты (если требуется).
9. Согласие совладельцев (например, супруга или банка-заимодателя, если на квартиру оформлена ипотека).
10. Согласие законного представителя одаряемого, если он есть.
Важно убедиться, что все необходимые пошлины оплачены, включая госпошлину за регистрацию прав в размере 2 000 рублей для физических лиц. Также следует учесть налог на дарение, который составляет 13% от кадастровой стоимости квартиры, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками.
Отличия дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)
По договору ренты одна сторона, которая называется получателем ренты, передаёт другой стороне, плательщику ренты, имущество в собственность. В обмен на это имущество плательщик ренты обязуется периодически выплачивать определённую денежную сумму и/или предоставлять средства на содержание получателя ренты в другой форме.
Обязанность по оплате может быть постоянной или пожизненной, что характерно для пожизненного содержания с иждивением.
Предметом договоров ренты и дарения может быть любое движимое и недвижимое имущество, которое не ограничено в оборотоспособности в соответствии со статьёй 129 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Имущество, отчуждаемое по договору ренты, может передаваться в собственность плательщику ренты платно или бесплатно. В случае передачи имущества платно, оно передаётся не только в обмен на рентные платежи, но и на оплату стоимости жилища. К таким отношениям при передаче недвижимости применяются правила о купле-продаже.
Контракт ренты подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения не обязательно удостоверять нотариально, но он также регистрируется в соответствующем органе.
Дарение с правом пожизненного проживания во многом отличается от договора ренты.
Во-первых, дарение с условием проживания является безвозмездным и не несёт в себе встречного предоставления. Бывший собственник оставляет за собой право проживания и не более того, а по рентному соглашению необходимо вносить плату первой стороне и содержать её.
При этом рента является обременением, и плательщик ренты в случае реализации имущества передаёт и обязанность по выплате ренты. Он также несёт солидарную ответственность по финансовым платежам вместе с новым собственником в случае его неплатёжеспособности.
Следовательно, безвозмездность — это основное отличие дарения от ренты.
Ещё одним отличием служит то, что отчуждать имущество, полученное по договору ренты, можно только с согласия прежнего собственника, который является залогодержателем жилья. В случае дарения отчуждение происходит по усмотрению и воле одаряемого.
Также отличие двух договоров заключается в налогообложении. Дарение облагается налогом в размере 13%. Исключение составляет законодательство для близких родственников (родителей, детей, сестёр и братьев, бабушек и дедушек). В свою очередь договор пожизненного иждивения не облагается налогом. Кроме того, плательщик ренты может получить налоговый вычет, предоставленный налоговым органом по месту жительства налогоплательщика. Подтвердить оплату ренты можно распиской, написанной получателем ренты.
В то же время получатель ренты должен оплачивать налоги за передачу права собственности как за доход, полученный от реализации недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ), и за ежемесячное получение ренты на содержание (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), которое относится к доходам, полученным за сдачу в аренду или иного использования жилого помещения.
Разница между получением жилья в дар и по договору ренты заключается в следующем:
* Недвижимость, полученная в дар, становится личной собственностью супруга и не подлежит разделу при разводе. В то же время, жильё, полученное по договору ренты, считается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу в случае развода.
Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры
Основные преимущества оформления дарения:
* Процедура дарения проходит просто и понятно. Заёмщик может заверить договор у нотариуса или составить его самостоятельно. Найти бланк документа и образец его заполнения тоже несложно.
К сожалению, есть и некоторые недостатки. Например, банки не очень охотно идут на такие сделки. А если соглашаются, то человека, который получает жильё по договору дарения, проверяют на платёжеспособность так же тщательно, как и предыдущего заёмщика.
Дополнительные вопросы
- Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка
Не секрет, что люди, которые хотят скрыть свои действия от банка, могут попытаться оформить дарственную на квартиру, находящуюся в ипотеке, и затем продать её. Однако банк обязательно узнает об этом и примет меры.
В таких ситуациях банк может:
* Признать сделку недействительной через суд. В таких случаях закон обычно оказывается на стороне банка.
* Потребовать исполнения обязательств по ипотеке. Для этого банк может продать квартиру, независимо от того, кто сейчас является её владельцем.
Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру? Это довольно сложно, но в некоторых случаях возможно. Для этого необходимо:
* Чтобы такая возможность была предусмотрена в договоре ипотеки.
* Чтобы новый заёмщик был платёжеспособен и согласен на все условия банка.
* Чтобы банк захотел рассмотреть этот вопрос.
Если сделка по безвозмездной передаче жилья всё же состоялась, стоит подумать о других вопросах, например, о налогообложении. В 2020 году при заключении договора дарения с неблизкими родственниками придётся заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.
Из-за налога совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам. В этом случае гораздо выгоднее будет передать её по договору купли-продажи. Об особенностях такой сделки смотрите в видео ниже.
- Можно ли осуществить сделку, если банк против
Некоторые люди могут попытаться оформить договор дарения без согласования с банком. Однако это невозможно. Для того чтобы сделка дарения считалась законной и действительной, необходимо получить разрешение от финансовой организации, которая фактически является собственником жилья.
Чтобы зарегистрировать дарственную, необходимо обратиться в Росреестр — специальный государственный орган, который занимается передачей имущества от одного владельца к другому. Для регистрации потребуются документы из банка.
Если заёмщик нарушает условия договора, банк может принять следующие меры:
* Подать иск в суд. В результате судебного разбирательства договор дарения может быть признан недействительным.
* Потребовать от заёмщика досрочного погашения ипотеки и выплаты штрафов за нарушение условий договора.
* Если заёмщик не вернёт долг, банк может продать заложенное жильё.
Заключение
Юридическая сила договоров зависит от соблюдения всех норм законодательства. Например, для того чтобы договор дарения или ренты считался заключённым и вступил в силу, его необходимо не только составить в соответствии со всеми условиями, но и зарегистрировать в соответствующем органе.
Не всегда возможно дарение с обременением, так как существуют запреты и ограничения на определённые действия по отчуждению имущества, чтобы оно оставалось в собственности у прежнего владельца.
Сервитут, являясь одним из видов обременений, не препятствует отчуждению собственности. Даже если даритель проживает в подаренной недвижимости, это не ограничивает права собственника распоряжаться имуществом. Однако есть мнение, что подарок в виде недвижимости, где остаётся проживать прежний собственник, может быть признан обременением, и такая сделка может быть признана недействительной.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!