Два года назад мы «запрыгнули» в последний вагон и успели купить небольшой домик в Пятигорске, не влезая в кредиты, только на накопления. Мы рассматривали этот дом как инвестицию и как место для отдыха. Планировали переделать его и, возможно, со временем продать. Уже сейчас его стоимость выросла на 60%. В статье рассказываем о нашем личном опыте с недвижимостью на КМВ.
В этих городах — Пятигорск, Кисловодск, Ессентуки и Железноводск – тип доступной жилой недвижимости своеобразный. Отличие между городами — это тема отдельного поста. Пока общие вещи.
ОЧЕНЬ ВЫСОКИЕ ТЕМПЫ РОСТА СТОИМОСТИ
В среднем цена растет на 30% в год. Быстрее всего на новостройки, но и вторичка тоже не отстает. Аналитики объясняют это тем, что рынок недвижимости на Черноморском побережье уже перегрет и порог входа на него очень высокий. На КМВ ты можешь приобрести инвестиционное жилье не так дорого – от 3 млн в старом фонде.
BUY UGLY
Наша стратегия была — buy ugly, но с хорошим потенциалом, а потом улучшай, повышая его стоимость. Поэтому мы ориентировались на старый фонд + частный дом. Мы покупали в марте 2022 года ,и тогда с кредитами было сложно. Нам важно было вписаться в сумму накоплений и не брать ипотеку.
После покупки у нас на счету оставалось 10 тыс. руб., но мы все сделали правильно. Домик 2 года назад обошелся нам в 4 млн руб., а сейчас начальная цена в этом районе 6 млн руб.
СТАРЫЙ ФОНД
Вторичка на КМВ имеет свои нюансы.
Плачевное состояние —есть очень красивые дома начала ХХ века, но полуразрушенные. Мы рассматривали реконструкцию одного такого дома прямо в курортной зоне, но адекватно оценили свои силы и решили все-таки в такой рискованный проект не ввязываться. Смотрели много объектов с перекошенными полами, с трещинами в стенах, со странным наклоном. Тем не менее, можно найти редкие жемчужины, из которых получится сделать дом мечты, бережно сохранив историю здания. Рядом с нами как раз один такой дом спасают.
Общие дворы — если есть желание купить именно дом, а не квартиру, то большинство частных домов в центре города имеют общие дворы. Ну такое себе удовольствие.
Половинка — часто продают половину дома, а не весь. Мы для себя такие «общаки» сразу отметали.
Земля не в собственности — в 80% случаев земля под и рядом с домом не будет в вашей собственности, только в долгосрочной аренде. Такая особенность городов-курортов. Мы знаем только 1 случай за 50 лет, когда город досрочно прекратил аренду. Снесли торговый ларек. Т.е. риски не очень высокие.
НОВОСТРОЙКИ
Высокая скорость выхода на сделку — вся ликвидная недвижка на КМВ очень быстро уходит. Т.е. нельзя приехать посмотреть и взять пару недель на подумать. 90% что объект уйдет.
ЦИАН в КМВ работает хуже, чем Авито. В Авито больше объектов КМВ.
Фото ужасные — сколько я насмотрелась фото ванных комнат с нижним бельем на веревках, захламленных спален, кухонь с грязной посудой. Т.е. нужно включать воображение и выключать брезгливость.
Неверный адрес — зачастую в объявление будет указан адрес в центре города, но по факту квартира или дом будет совсем в другом месте. Вот так вот, сюрприз.
КАК ПРОХОДИТ СДЕЛКА
Главное отличие от Москвы – никаких ячеек. Приносишь деньги налом в день подписания договора чуть ли не в авоське. Это несколько напрягает, но люди тут привыкли доверять слову. Плюс сделки часто проводят через нотариуса. Так как-то спокойнее.
ЦЕНА
В среднем стоимость метра в Пятигорске и Кисловодске будет выше, чем в Ессентуках, Железноводске, Горячеводске, Минводах и Новопятигорске.
Надеюсь, информация в статье будет полезна. Мы с тех пор уже пошли дальше и купили 3,6 га земли под Пятигорском, где планируем строить дом. Подробнее об этом в статье "Как мы купили ферму на Северном Кавказе".
Следите за нашей историей в телеграм-канале «Хозяйка Холмов» и подписывайтесь на этот канал в Дзене