В прошлой статье мы предварительно подготовились к продаже своей квартиры, найдя документы на неё, и сверив с необходимым списком согласно правоподтверждающей Выписке из ЕГРН.
Что дальше?
А дальше нам нужно их изучить для максимально точного понимания, как мы будем продавать квартиру.
1.Налоги.
Если вы купили квартиру у застройщика по договору долевого участия (ДДУ), являясь её единственным владельцем с момента сдачи дома, то ситуация максимально простая. Надо только понимать, когда был заключён ДДУ, чтобы быть в курсе по уплате налогов с продажи: если более пяти лет назад (трёх, если жильё единственное), то никаких налогов платить не нужно. Если менее указанных ранее сроков, то необходимо будет уплатить 13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки. То бишь, 13% от вашего дохода с продажи. Многие продавцы задумываются о занижении стоимости в договоре купли-продажи (ДКП) до покупной, чтобы избежать трат, но лично я этого категорически не рекомендую клиентам, дабы они избежали проблем с законом, рассказывая более верные и законное способы минимизировать налог на своих онлайн консультациях, куда можете записаться и вы.
Если вы купили квартиру по договору купли-продажи на вторичном рынке, то налоговые сроки те же, - 5 лет (3 года, если жильё единственное), но уже с даты регистрации права собственности. При сроках владения менее указанных ранее, налог рассчитывается тем же образом: 13% от разницы между стоимостью продажи и ценой покупки.
Если вы получили квартиру в дар, наследство, либо приватизировали её, то налоговые сроки всегда 3 года с даты регистрации права собственности. В случае владения менее установленного срока, то после продажи платится налог с полной стоимости, поскольку эта цена является вашим чистым доходом, поэтому всегда выгоднее подождать.
По договорам паевого взноса (иначе ЖСК) налоговые сроки такие же, как и у ДДУ, но с даты выдачи справки о полной выплате пая.
Что касается договоров мены, то в данном случае он приравнивается к договору купли-продажи, поэтому сроки 3-5 лет с даты регистрации права собственности.
2.Ранее возникшее право.
Если вы владеете квартирой с конца 90-ых годов, имея на руках документы старого образца (которые ничем не отличаются от новых по юридической значимости), то здесь актуально проверить дату регистрации права собственности: в случае, если собственность зарегистрирована до 31 января 1998 года, то она считается недействительной и квартиру не продать. Необходимо пойти в уже знакомое нам МФЦ и направить в Росреестр заявление о регистрации ранее возникшего права, поскольку до указанной выше даты не вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Резонный вопрос: нужно ли платить налоги после того, как право собственности зарегистрируют заново? Нет, поскольку фактический срок владения установлен изначальной датой до регистрации ранее возникшего права.
3.Зарегистрированные лица.
Перед началом продажи всегда возьмите справку по форме 9 о наличии зарегистрированных лиц. Понятное дело, что вы прекрасно знаете, кто прописан в вашей квартире, но бывает всякое, в том числе можно банально забыть, что кого-то когда-то прописывали. Решать вопросы с выпиской зарегистрированных всегда стоит заранее, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с покупателями. Бережёного Бог бережёт, как говорится.
4.Некоторые категории граждан.
Ещё из разряда «оберегания Богом», - выяснить, нет ли в вашей квартире лиц, которые косвенно могут быть причастны к пользованию ей. Для этого, вместе с формой 9, берется справка по форме 12 - «о снятии с регистрации некоторых категорий граждан», в которой указаны люди, временно (или навсегда) выписанные из квартиры по причине временной (или постоянной) регистрации в другом месте: в воинской части, в детском доме, в местах «не столь отдаленных», в психоневрологическом интернате и так далее. Проблема в том, что если регистрация там временная, то после выхода из этих мест данных людей автоматом прописывают обратно, что может создать некий, мягко говоря, дискомфорт либо вам, пока ещё не продали, либо новым владельцам, не ожидающим такого сюрприза.
Узнали по налогам, проверили дату возникновения права, заказали справки и проверили зарегистрированных лиц, в том числе из разряда «некоторых категорий», - отлично! Вы готовы к продаже. Далее оцениваем стоимость, подготавливаем квартиру к фотосессии и возможным показам после создания объявления на рекламных площадках! Об этом в следующей статье.
Есть ещё множество разных моментов, которые стоит проверить, - например, наличие лиц, имеющих право пожизненного пользования, аресты и обременения, и многое другое. Документов великое множество, проверок тоже, поэтому если у вас нет возможности и времени на такие проверки перед продажей, либо вы хотите проверить покупаемую вами квартиру на наличие подводных камней, о которых могли умолчать, - я с радостью помогу вам в этом в формате онлайн консультации.
