Во многом благодаря поступательному разгону цен, общий эффект массовой льготной ипотеки для девелоперов оказался положительным. Застройщики наращивали предложение жилья, ориентируясь на высокий уровень распроданности. Угроза дефицита предложения поддерживает цены на жилье: соотношение распроданности и стройготовности строящегося жилья (87%) в первой половине 2024 г. превышало исторически равновесный уровень (70%).
Как отмена льготной ипотеки отразится на компаниях-застройщиках? Кого ее отмена затронет в большей степени, кого — в меньшей?
Благодаря дисбалансу спроса и предложения удорожание новостроек составило 5,4% в I полугодии. Поддержали продажи девелоперов высокие доходы граждан, увеличивающиеся благодаря в том числе низкой безработице, а также рост экономики в целом.
Ввод жилья по итогам 6 месяцев достиг нового максимума за историю (53 млн кв. м) за счет рекордного объема ввода в сегменте ИЖС (38 млн кв. м). По данным Дом.РФ запуски новых проектов выросли на 14% год к году (г/г), до 24 млн кв. м, за январь – июнь 2024 г., а портфель строящегося жилья обновил многолетний максимум и достиг 115 млн кв. м на 1 июля 2024 г. — на 8% с начала года.
Основным драйвером роста спроса послужило ожидание завершения «Льготной ипотеки», что увеличило продажи строящегося жилья на 19% г/г.
Что дальше
Частичное сворачивание льготных ипотечных программ может оказать давление на продажи в условиях высоких процентных ставок. Не исключено дополнительное повышение ключевой ставки с текущих 18%. Запуски новых проектов замедлятся, и застройщики не смогут компенсировать закономерный спад продаж поднятием цен выше уровня инфляции. Однако высокие продажи I полугодия поддержат финансы компаний сектора девелопмента в 2024–2025 гг. наравне с прогнозируемым снижением ключевой ставки ЦБ в 2025 г. В такой ситуации большей устойчивостью выделяются игроки масс-маркета — Самолет, ПИК и Эталон.
Эталон приступил к активному наращиванию присутствия в регионах, в соответствии со стратегией, и показал выдающиеся результаты. На фоне сильных результатов Эталона и Самолета релиз ЛСР выглядит относительно слабо.
Тем не менее все ведущие игроки рынка уверенно смотрят в будущее: за последние 12 месяцев застройщики запустили на 42% больше новых проектов, чем ввели в эксплуатацию: продажи жилья восполняются новыми запусками.
Рост поступлений на счета эскроу примерно на 40% г/г за I полугодие привел к увеличению накопленных остатков на счетах на 1 трлн руб. с начала года, до 6,7 трлн руб., по данным Дом.РФ. Это поддержит финансовую устойчивость девелоперов в случае замедления продаж новостроек. Риски снижения объемов ввода могут проявиться лишь в 2026 г.
Как действовать инвестору
Из-за сохранения неопределенности на рынке акций рекомендуем обратить внимание на долговой рынок. Интересны соответствующие эмитенты облигаций: Эталон-Финанс, Группа ЛСР, ГК Самолет с высокой текущей доходностью к погашению, 20–21% годовых.
Облигации девелоперов традиционного торгуются с премией доходности к долговым бумагам эмитентов подобного кредитного качества. Высокая ключевая ставка уже во многом учтена в ценах облигаций. Наступает время готовится к её снижению, которое может начаться в 2025 г. Это позволит заработать на переоценке тела облигации в момент снижения таких доходностей в дополнении к купонной доходности.
Для удобного инвестирования в облигации этих и других компаний можно рассмотреть готовый сбалансированный продукт — ПИФ «БКС Основа». Это оптимальный выбор для защиты сбережений в условиях высоких ставок, предлагающий дополнительный доход за счет премий от корпоративных выпусков. Портфель фонда включает как флоатеры, доходность которых находится вблизи максимумов, так и облигации с фиксированным купоном.
*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Больше полезной информации для инвесторов вы найдете на BCS Express.