Ипотека за один рубль в месяц. «Такого не может быть!», – скажете вы. Может. Ниже опишем эту схему, имя которой – траншевая ипотека, со всеми ее плюсами, минусами, перспективами или их отсутствием.
- Что такое траншевая ипотека
- Плюсы схемы
- Минусы траншевой ипотеки
- (Бес)перспективы траншевой ипотеки
Что такое траншевая ипотека
В последние годы основным драйвером спроса на первичном рынке была льготная ипотека на новостройки под 8% годовых. Эта программа способствовала тому, что строящееся жилье стало лидером по продажам, оставляя «вторичку» позади – замечает управляющий партнер консалтинговой компании «2Б Диалог» Борис Богоутдинов.
«Так, во многих девелоперских компаниях до 40% квартир продавалось по программе льготной ипотеки и примерно столько же – по программе семейной ипотеки. Если последняя претерпела ряд изменений, но продолжила свое существование, то о льготной ипотеке можно забыть, – комментирует эксперт. – В связи с этим все больший интерес покупателей будет вызывать траншевая ипотека – кредит на покупку жилья, который предполагает разделение его суммы на несколько частей (траншей). Обычно их два, но может быть и больше. Первую часть банк выдает до ввода жилья в эксплуатацию, а вторую – после».
Траншевая ипотека, как вспоминает собеседник Novostroy, появилась в 2022 году, когда на рынке недвижимости снизился спрос. «Банк России тогда запретил ипотеку с околонулевыми ставками и кредиты на покупку жилья без первоначального взноса».
В большинстве случаев схема траншевой ипотеки, по замечанию Бориса Богоутдинова, выглядит так:
- покупатель жилья оформляет ДДУ, кредитный договор и вносит сумму первого взноса;
- банк перечисляет застройщику первый транш размером от 100 рублей до 30% от общей суммы кредита;
- до ввода дома в эксплуатацию, т. е на период строительства сроком от 1 до 3 лет, покупатель выплачивает проценты по первому траншу;
- после сдачи новостройки банк перечисляет застройщику оставшиеся средства, и заемщик платит больший ежемесячный платеж.
Если покупатель хочет снизить ежемесячные выплаты в период строительства дома, эксперт советует выбирать программу с минимальным первым траншем. В этом случае выплаты покупателя до завершения строительства могут составлять всего один рубль в месяц. Если же дольщик стремится сэкономить на процентах, лучше рассмотреть варианты с первым траншем в размере от 20% – подчеркивает Борис Богоутдинов.
Представитель компании «2Б Диалог» также обращает внимание на то, что для покупателей траншевая ипотека безопасна. Все потому, что, как и в случае с обычной ипотекой, деньги поступают на эскроу-счет и находятся там до момента ввода дома в эксплуатацию.
Одновременно о траншевой ипотеке Борис Богоутдинов призывает знать следующее:
- Ее могут выдавать по рыночной ставке и существующим сейчас льготным программам. Условия определяет кредитно-финансовая организация.
- Как уже отмечалось, количество траншей может составлять два и более. Последний платеж обычно должен быть переведен не позднее трех лет со дня подписания кредитного договора.
- Перед выдачей второго (и, возможно, последующего) транша(-ей) у покупателя недвижимости не должно быть активных просрочек по выплате ипотеки.
- При оформлении страхования жизни чаще всего берется в расчет полная сумма ипотечного кредита.
- Если после получения первого транша заемщик регулярно вносит ежемесячные платежи, перед выдачей следующего банк его не проверяет.
- «С траншевой ипотекой сейчас работают такие банки, как Сбер и ВТБ. Они распространяют ее условия на кредиты, которые выдаются по государственным программам (например, семейной или IT-ипотеке)».
В целом условия такого кредита (количество траншей, размер первого взноса и пр.) зависят от банков, выдающих подобные кредиты, девелоперских компаний и конкретных жилых комплексов – резюмирует Борис Богоутдинов.
Плюсы схемы
Преимущества и недостатки схемы вытекают из ее особенностей. Так, за счет разделения кредита на несколько частей, проценты в таком формате тоже начисляются на часть полученной суммы – подчеркивает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. «Такая ипотека позволяет снизить ежемесячный платеж, что немаловажно в современных реалиях, а число траншей и их размер не ограничены».
Подобный подход, по словам девелопера, дает возможность не только сократить переплату по кредиту, но и параллельно выплачивать арендную плату или откладывать средства на ремонт в новой квартире. «Ведь первый транш, чаще всего, символический, а основная часть может выплачиваться уже после введения жилого комплекса в эксплуатацию или незадолго до этого момента. Преимущество также и в том, что можно зафиксировать привлекательную стоимость новостройки, не беспокоясь об ее удорожании по мере повышения строительной готовности. Такая ипотека пользуется спросом в том числе и у инвесторов», – говорит Денис Коноваленко.
Мнению коллеги вторит директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова: «Среди плюсов можно выделить сокращение переплат по ипотеке на ограниченный период времени, возможность накопить на ремонт в период строительства жилья или на любые другие цели, стоимость квартиры фиксирована, а для застройщика наиболее выгодно как можно скорее завершить строительство объекта, чтобы получить второй транш».
Минусы траншевой ипотеки
Отрицательные стороны схемы Борис Богоутдинов сводит к трем моментам:
- Траншевую ипотеку выдают мало банков. «Из-за этого вероятность получения отказа в выдаче такого кредита выше, чем ипотеки на стандартных условиях. Государственные программы ипотечного кредитования не всегда сочетаются с этой схемой».
- Траншевая ипотека распространяется не на все строящиеся жилые комплексы.
- Продаваемое по этой программе жилье может иметь завышенную стоимость.
Доктор экономических наук, профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова Наталья Проданова, в свою очередь, добавляет:
Выдавая ипотеку частями, или так называемыми траншами, банки страхуют свои риски, связанные с кредитованием физических лиц. А как это сделать? Ответ прост – выдавать кредит по более высоким ставкам. Несомненно, повышенная ипотечная ставка – это один из минусов траншевой ипотеки. На транш начисляется на 2-3% годовых больше, нежели на сумму стандартного кредита. Этот вариант ипотечного кредитования подходит тем заемщикам, которые ожидают денежных поступлений «со дня на день». Например, ждут крупных выплат от продажи собственного имущества. Для таких заемщиков – вариант идеальный. Чем меньше будет первая часть кредита, тем меньше будет и сумма ежемесячного платежа по ипотечному кредиту за период предоставления первого транша. Только обязательно уточните у банка о наличии возможности досрочного погашения кредита. В кредитном договоре может быть предусмотрена невозможность досрочного погашения ипотеки, до получения второго транша от банка.
Если же в ближайшее время серьезных денежных поступлений не предвидится, не забывайте, низкие платежи «на входе» в первый транш, сменятся уже более значительными ежемесячными платежами. Потяните ли вы такую финансовую нагрузку?
И потом, договор на первый транш оформляется на срок до момента ввода объекта в эксплуатацию, т. е. сроки выдачи второго транша строго оговорены. Поскольку заемщик никак не может влиять на сроки получения второго транша, это может стать серьезной проблемой в случае переноса сроков сдачи объекта или заморозки строительства.
(Бес)перспективы траншевой ипотеки
Несмотря на целый ряд недостатков, траншевая ипотека, по экспертным прогнозам, будет развиваться, ведь ставки по рыночным программам сейчас – заградительные. «Покупатели заинтересованы в экономии денег в течение льготного периода и уменьшении переплаты по процентам. Однако этот кредитный продукт не станет таким же популярным, как завершившаяся льготная ипотека, ведь его возможности довольно ограничены», – отмечает Борис Богоутдинов.
Вместе с траншевой ипотекой девелоперы в партнерстве с банками будут предлагать клиентам и программы с пониженной процентной ставкой на определенные сроки. Никто не отменял и такие схемы, как рассрочка и трейд-ин.
Резюмируя, согласимся с Борисом Богоутдиновым, считающим, что снижения продаж на первичном рынке не избежать даже с учетом продленной семейной ипотеки и прочих «точечных» программ, вроде IT-ипотеки. «Чтобы адаптироваться к новым условиям, девелоперским компаниям потребуется как минимум полгода», – уверен эксперт.
А что по поводу траншевой ипотеки думаете вы? Делитесь своими мнениями в комментариях.
А чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.