Несмотря на то, что право собственности на ипотечную квартиру принадлежит покупателю, до полного погашения кредита такая недвижимость находится в залоге у банка. Она служит обеспечением по кредиту, гарантией возврата денег: если заёмщик не сможет расплатиться с банком, тот возместит свои убытки, продав заложенную квартиру.
Но это не значит, что при случайной просрочке платежа собственник сразу же лишается жилья. Сперва в ход идут пени и штрафы, при этом сохраняется возможность уладить вопрос, договорившись с банком о реструктуризации кредита или отсрочке выплат (кредитных каникулах), если причина задолженности уважительная. Лишь когда просрочка достигает 3-4 месяцев, а заёмщик не идёт на контакт и не пытается решить проблему, банк обращается в суд.
Важный нюанс: просто так забрать ипотечную квартиру у собственника банк не вправе, необходимо судебное решение. И даже суд не всегда встаёт на сторону кредитной организации. Например, если заёмщик уже почти расплатился по ипотеке, а стоимость квартиры значительно превышает размер оставшейся задолженности, в удовлетворении иска может быть отказано.
Как залогодержатель (тот, кому передано в залог имущество), банк также вправе проверять, в каком состоянии находится ипотечная квартира. Это не означает, что представители организации в любой момент могут прийти в гости с проверкой. Скорее всего, если платежи по кредиту закрываются исправно и у банка нет причин предполагать о каких-то нарушениях кредитного договора, о визитах даже речи идти не будет.
Но если банк всё же хочет удостовериться в сохранности ипотечной квартиры, отказывать ему не в интересах собственника: по закону, при необоснованном отказе в проверке заложенного имущества залогодержатель (то есть банк) вправе потребовать досрочной выплаты оставшейся части долга.
Наконец, банк вправе запретить собственнику совершать определённые действия с заложенной квартирой, если они могут каким-либо образом затронуть интересы организации. Этого заёмщики обычно опасаются больше всего, поэтому разберём подробнее, что можно и чего нельзя делать собственнику с квартирой в ипотеке без разрешения банка.