О том, как проводят досуг гости крупного глэмпинга в России, а также об инвестировании в этот бизнес
Сегодня у меня очень важная тема для инвестиций — строительство глэмпингов[1] и загородных отелей. И сейчас самое время зарабатывать на этом. Мы все знаем, как у нас в стране разворачивается тема туризма, насколько она популярна. Предлагаю ознакомиться с мнением предпринимателя, который уже это делает. Это Ирина Мамай, основатель, вождь крупнейшего в России глэмпинга, который находится в Тульской области.
История создания
Первым проектом Ирины в области туристического бизнеса было большое агентство, которое специализировалось на зарубежных турах. В пандемию границы закрылись, и пришлось свернуть бизнес. А проект «Зеленая тропа», которым Ирина изначально занималась «для души», наоборот, неожиданно "выстрелил". На рынке явно не хватало мест для классного загородного отдыха. Тогда начались поиски земли, места для проекта. Купленный участок, предназначенный для сельхозработ, перевели в другую категорию – на это ушло несколько лет. Хорошо, что глэмпинг оносится к легковозводимым объектам.
«Общая площадь составляет 68 гектар. Номера представляют собой 22 шатра, 17 домиков, которые работают круглогодично, и несколько дач в управлении, - рассказывает Ирина, - дачи — это отдельный небольшой проект в проекте. В пандемию мы продали некоторое количество земельных участков, кто-то купил домик у нас, кто-то сам построил небольшой домик, мы взяли какое-то количество в управление и присоединили к своему номерному фонду. В целом получается 48 номеров летом и порядка 26 зимой».
«Отдельно стоящие домики это быстрое привлечение средств плюс один из финансовых инструментов для расширения. Можно брать кредиты, можно субсидированные кредиты, гранты, инвесторские деньги. Окупаемость загородного отеля составляет минимум 12 лет. С учетом растущей ключевой ставки выгоднее будет держать деньги в банке на депозите. Поэтому загородный отель - эта история не очень про бизнес. Им объективно сложно управлять, очень много внутренних линейных процессов, за которыми надо постоянно следить.. И при этом, когда ты смотришь на прибыль от вложенных средств, становится вообще не интересно. Если говорить про глэмпинг, тут чуть другая история. То есть мелкие глэмпинги, они реально могут окупиться быстро, условно за два сезона».
«Но что такое мелкий глэмпинг? Если ты строишь за 20 миллионов рублей, да, ты можешь их получить назад за два сезона, но для среднего и крупного инвестора это не те деньги. При этом нужно понимать, что в мелком глэмпинге невозможно построить структуру управления, которая будет работать без тебя, потому что на это нужны деньги и нужна оборотка, как минимум 80−100 миллионов в год, что позволит нанять управляющих. Поэтому в данном случае собственнику нужно там сидеть самому 24 на 7, по факту, становиться менеджером» - объясняет Ирина.
Атмосфера туристической базы
«Мы стараемся поддерживать непередаваемую атмосферу: с одной стороны классный, стильный интерьер, с другой стороны – крупицы маленьких артефактов, что-то с дачи моей бабушки, и так далее. Например, необычная посуда: тарелки, вилки, ложки как из советской столовой».
«Стараемся следить не только за атмосферой, но и за высоким уровнем сервиса», Гость должен получить хороший кофе, а не просто сельскую болтанку, и в этом, собственно, и фишка… И когда он заказывает определенное блюдо, он должен получить это блюдо, классно приготовленное, по-домашнему. Например, у нас есть рыбные котлеты. Я никогда в жизни не ела вкуснее. Есть селедка с картошкой. Мы берем там только бочковую, потому что знаем, что это бомба. Утка. Есть крутой рецепт, а утку берем на конкретной ферме в Заокском районе, мы знаем, какая там уточка, мы знаем, как она получается в нашем рецепте. Мы проводим опросы, просим поставить оценки блюдам, и я регулярно вижу эти оценки: 100 из 10, 11 из 10 и т.д».
Как зарегистрировали землю
«На земле сельхозназначения нельзя размещать глэмпинг, - объясняет Ирина. - Должна быть рекреация, как под отель. Тогда это экономный вариант, потому что можно разместить шатры, недорогие домики.. Чем вообще тогда глэмпинг отличается от отеля? С юридической точки зрения – только тем, что строение некапитальное, и не нужно его классифицировать. Отели подлежат классификации, а глэмпинг — это кемпинг, с точки зрения закона, соответственно, к нему применяются все те же правила. Это создает много проблем из-за несоответствия нормативной базы, потому что по факту глэмпинг — это не кемпинг».
«В этом году мы сделали ребрендинг, переименовались в отель и будем получать классификацию. Но мы просто уже доросли до этого. Глэмпинг — это, в первую очередь, про впечатления. Человек приезжает, хочет общаться с природой. Наша «Тропа» очень сильно интегрирована в район, мы знаем всех соседей».
«Изначально я хотела делать оздоровительный отель типа клиники неврозов для уставших менеджеров. Все это время, пока я занимаюсь «Тропой», у нас все равно мелькает в голове история про well-being, про погружение в природу, про практики природного оздоровления, лагеря. Вы уже видели у нас один спортивный лагерь, у нас также есть правильная баня. Мы очень долго выбирали концепт бань.
Это не просто так - построить баню-бочку, и она там будет кого-то парить. В нашем случае это происходит очень вдумчиво, прослеживается идея well-being. В этом году она звучала уже острее, и я поняла, что нам пора идти дальше, переименовываться, прокачивать эту тему, достраивать инфраструктуру, чтобы мы уже инфраструктурно стали тем самым оздоровительным отелем», - делится планами Ирина.
Регистрация земли для глэмпинга -
пошаговая инструкция от Ирины Мамай:
1. Вначале нужно нанять глэмпинговую проектную компанию, то есть не консалтеров, а тех, кто реально управляет бизнесом. Эти люди изучают регион. В каждом регионе есть своя специфика. По итогу исследования компания выдаст общие рекомендации и ТЗ на землю.
2. Следующий шаг - ехать искать землю по конкретному ТЗ. Обязательно привлечь юриста, специализирующегося на земельных отношениях, который проверяет все нюансы, потому что одной выписки ЕГРН недостаточно, ограничения там могут быть не отражены. Нужно заказать ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Обязательно проверить участок с юридической точки зрения.
3. Затем нужно посмотреть подъездные пути, подводку воды, электросетей. Важно, чтобы были в наличии все коммуникации.
4. Сделать оценку локации. Сколько примеров мы знаем. Классный проект в не очень популярном месте, и собственники замучаются его заполнять. И сколько противоположных примеров, когда на озере или на реке в популярном месте стоит ужасный проект со стопроцентной загрузкой. Поэтому локация — это очень важно.
5.Дальнейшая задача - грамотно проектировать и управлять, и это отдельная сложная задача.
Что внутри номера?
Мы зашли на экскурсию в домик под номером 7, чтобы посмотреть, а что там находится внутри. Сразу бросается в глаза главная фишка каждого номера: окно во всю стену. Оно либо торцевое, либо боковое, но в любом случае панорамное, и из него открывается живописный вид. В нашем номере – шикарный вид на сосны. Можно лежать на постели и смотреть в окно. Есть штора – блэкаут. Миникухня: плита, раковина, кофемашина, холодильник, кастрюли, чашечки. Можно что-то приготовить самому. Приятный сюрприз в ванной: эко-косметика от постоянного поставщика. На разные погодные условия есть термопростыня, которая поможет согреться холодной ночью. Наличие кирпичных стен не критично: для гостей главное наличие воды и санузла.
«Проектирование таких пространств — это отдельная задачка. Я делаю там ТЗ для архитекторов, собираем референсы, я контролирую, что они мне сдают в качестве проекта. Мы очень долго синхронизируемся, можем делать проект три месяца. Пока я ни пойму, что это то, что точно для нашей аудитории, что это классно и нравится мне самой, я не принимаю работу. Так происходит с каждым домиком».
В каких регионах будет развиваться внутренний туризм?
Ирина называет прибрежье Волги и Московскую область. На Черноморское побережье не зайти – свободной земли практически не осталось. Плюс масса неожиданностей, связанных с оформлением: «если на арендованной сельхозке начинаешь делать рекреацию, ее могут моментально отобрать, разорвать договор аренды за нецелевое использование. Не все готовы так рисковать. «А однажды мы нашли участок в Абрау-Дюрсо, который устроил всех, и согласовали все бюрократические моменты, состоялась встреча с местным виноградарем, который сказал: раз в две недели происходит обработка виноградников, мы всех гоняем и заставляем на три дня закрываться». Я представила, как на этом холме сидят три дня бедные гости и не могут после обработки виноградников даже до магазина доехать».
Таким образом остаются Волга и Московская область. При условии, что найдется хорошая земля, недалеко от Москвы, красивая, живописная, с рекреацией, с подведенными дорогами, электричеством.
«Можно и проще найти землю: посмотреть по карте расположение старых турбаз. Куда ездил трафик туристический, туда он и ездит до сих пор. Все остальное, я смотрю на эти потуги, это просто какие-то кошкин слезы», - объясняет Ирина.
Настоящее место новых впечатлений
«У нас есть памятка по окрестностям Заокского района Тульской области, которая включает места экскурсий по достопримечательностям, встречи с местными мастерами, умельцами. Из памятки по окрестностям вырос отдельный проект «Сельские гайды» (это вообще отдельная история). Все началось с того, что мы очень сильно интегрировались в окружение. Я хочу, чтобы гости, когда сюда приезжают, не сидели за забором несмотря на то, что здесь большая территория. Хотелось бы, чтобы люди ездили, изучали окрестности, погружались в сельский быт», - рассказывает Ирина. - Глэмпинг - он про погружение в природу, в сельский вайб».
Непередаваемая атмосфера
«Ты спросишь откуда такие идеи? Прогулка с биологом, наблюдение за звездами с астрономом… Когда ты чувствуешь проект, это происходит нативно. Ты просто понимаешь, что было бы круто сделать здесь еще одну экскурсию по лесу. А биолог наш – он орнитолог по специализации. По весне мы ходим с ним на Оку смотреть, как возвращаются птицы. Мы берём мангал, сосиски, идём с биноклем на реку, на полдня зависаем там и ждем, когда перелётные птицы полетят над рекой. Это очень романтично», - делится впечатлениями Ирина, - «астроном приезжает в основном ближе к концу лета. Вот сейчас август, скоро будут Персеиды и звездопад, в начале и до середины августа. Он приезжает, делает экскурсию по звёздному небу, указками все высвечивает. Это всё продолжается минут 40. Он рассказывает про разные созвездия, и все смотрят на небо. Поскольку это пик Персеид, за 40 минут падает 5-7 звёзд. Можно загадать желание».
Еще немного про баню
«Изначально у нас была маленькая баня без банщика, без традиционных парений. Ее можно было арендовать и самому как-то попариться. Потом мы поняли, что в соответствии с нашей концепцией well-being правильного природного оздоровления нужно подойти к бане более фундаментально. Я начала погружаться в этот вопрос, нашла людей, которые хорошо разбираются в банях, и мы остановились на концепции мягкого парения, с приглашением банщика».
«Если ты заметила, в бане не очень высокая температура и при этом достаточно высокая влажность. Это называется мягкая баня, изучено, что она для организма полезнее всего, и там прогрев может быть долгий, в несколько заходов, поэтому у нас коллективные бани длятся два часа. Мы специально построили коллективную баню на 8−10 человек».
«Эти парения мы интегрировали как часть досуга «Зелёной тропы». Они входят в стоимость аренды домика на выходные. Все, кто к нам приезжают и живёт в домиках, приходят на эти коллективные парения».
Дальнейшее развитие
«Я точно не буду делать сеть, франшизу, я буду расширяться на месте. Когда мы решим с техническими моментами, я буду строить с привлечением финансовых инструментов оздоровительный отель. В своей аудитории нам уже становится тесно. Мы сделали ребрендинг на well-being hotel, добавили классных оздоровительных тем, но я все равно понимаю, что есть ограничение как минимум в размере этих домиков. Если я хочу выйти на более дорогую аудиторию, у них такой менталитет, для них это чуть-чуть курятники, я могу сделать классный продукт, но этот домик сам по себе будет их останавливать. Поэтому волевым усилием в этом году мы начали строить новый тип домиков. Он будет другого уровня, другого размера. Мы введем его осенью. Офигенный, супердомик, в который можно привлекать абсолютно любую аудиторию. Если говорить о концепции. Это как два полюса. Есть курорты санаторного, оздоровительного плана, как, например, на Кавказе. Там много разных лечебно-профилактических процедур. А есть спа-отели, где нет ничего, кроме бассейна. Мы хотим занять нишу посередине, health hotel. Такие отели есть в Европе, у нас же – парочка на всю Россию. Это еще не больничка, но уже и не спа-отель. Это отель, где тебя приучают к правильному, здоровому образу жизни. Это правильное питание, физическая активность, соблюдение режима дня, который у тебя распланирован в том числе с учетом этой физической активности, массажные кабинеты, но тем не менее это ещё не медицинская тема», - делится планами Ирина.
Напутствие зрителям
«Глэмпинг, конечно, благодарный бизнес, потому что смотри, видишь, все эти гости любят проект, они суперлояльны, они у нас были много раз, они приехали на наш день рождения, это классно. Я знаю, что вы сейчас уедете, я с ними пообщаюсь, я от них заряжусь энергией, вдохновением и так далее, но с точки зрения денег и инвестиций, надо покупать золотишко», - такое напутствие подписчикам сделала Ирина.
Смотрите выпуск полностью, пишите в комментариях, что понравилось, и как вам идея инвестировать в глэмпинг!
[1] Глэ́мпинг (англ. Glamping) — разновидность кемпинга, объединяющая в себе комфорт гостиничного номера с возможностью отдыха на природе.