Многие люди мечтают о более просторной квартире и начинают искать варианты для расширения своего жилья. Однажды они узнают, что сосед по лестничной клетке решил продать свою квартиру. Хотя переезд в другой район не входит в планы, они решают купить соседнюю квартиру.
Однако после покупки оказывается, что использование двух квартир с отдельными входами неудобно. Возникает желание объединить две квартиры в одну, увеличив её площадь.
Объединение двух или более квартир можно назвать перепланировкой. Однако в данном случае более уместно использовать термин «реконструкция», поскольку изменения вносятся не только в планировку, но и в общую площадь квартиры.
В этой статье мы рассмотрим, как правильно действовать при объединении квартир. Нужно ли согласовывать такие изменения с властями и требуется ли получать согласие общего собрания жильцов дома?
Как правильно провести согласование
Чтобы согласовать реконструкцию квартир, необходимо получить разрешение от администрации. Для этого нужно подать письменное заявление. Вы можете отнести его в администрацию лично или отправить через многофункциональный центр.
Перед тем как идти в администрацию, подготовьте следующие документы:
* заявление на разрешение реконструкции;
* свидетельство о праве собственности на обе квартиры, которые вы хотите объединить (можно заменить выпиской из ЕГРН);
* проект изменений, подготовленный проектной организацией.
Администрация должна принять решение в течение 45 дней. Кроме того, в течение трёх дней она должна уведомить вас о своём решении. Администрация может как разрешить реконструкцию, так и отказать вам по обоснованным причинам.
Если вам отказали, вы можете обратиться в суд и попросить отменить решение администрации. В суде вам нужно будет предоставить доказательства и обоснования того, что несущие конструкции не будут нарушены, а изменения в конструкции возможны без вреда для здания.
Когда требуется проведение собрания
Владелец квартиры может самостоятельно решать, как изменить внутреннюю планировку своего жилья. Для этого не требуется проводить собрание жильцов. Однако если изменения касаются общего имущества, например, затрагивают размеры или расположение лестничных площадок, лифтов или подвалов, то проведение собрания необходимо.
Согласно части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, общим имуществом считаются: лестницы и лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки; места для колясок, занятий спортом и культурного отдыха; крыши, несущие конструкции и инженерные коммуникации; участок, на котором расположен дом, и элементы благоустройства.
В обычных случаях решения принимаются большинством в две трети голосов. Однако при перепланировке необходимо получить согласие всех владельцев квартир. Статья 44 Жилищного кодекса устанавливает это требование, и необходимо получить письменное подтверждение о согласии.
Если в ходе реконструкции не затрагивается общее имущество, то собрание жильцов и получение их согласия не требуются. Однако в любом случае необходимо согласовать работы с местной администрацией.
В техническом плане несущие стены отображаются жирными линиями. Для получения проектной документации можно обратиться в управляющую компанию или ТСЖ, а также запросить её у застройщика.
Как узаконить проведенную реконструкцию
После завершения реконструкции нет необходимости обращаться за разрешением в администрацию. Однако для легализации изменений потребуется обратиться в суд.
Перед подачей заявления необходимо оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей.
В процессе рассмотрения заявления суд будет учитывать вопросы, связанные с нарушением прав жильцов и сохранностью общего имущества, а также другие важные аспекты. При необходимости может потребоваться проведение независимой экспертизы.
Согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд не может отказать в легализации реконструкции только на основании того, что работы были выполнены без согласования с администрацией. Обычно суд выносит положительное решение в пользу собственника, если соблюдены следующие условия:
1. Единственное нарушение — отсутствие разрешения от администрации;
2. Внесённые изменения не представляют угрозы для жизни и здоровья других жильцов. Для подтверждения или опровержения этого тезиса может быть привлечён эксперт;
3. Изменение несущих стен подтверждено собранием жильцов. Если несущие конструкции не изменялись, собрание не требуется.
Судебная практика дел о перепланировке квартир
Может показаться, что правила реконструкции квартир чётко прописаны в законодательстве. Однако при рассмотрении таких вопросов в суде часто возникают спорные моменты, которые не всегда можно отнести к общей форме. Кроме того, важно учитывать позицию других собственников квартир в доме. Если кто-то из соседей выскажет обоснованную претензию, то это может привести к отказу в узаконивании реконструкции.
Заключение
Прежде чем приступить к реконструкции, необходимо подать заявление в администрацию и получить соответствующее разрешение. Если вам отказали, это может стать дополнительным аргументом в суде при попытке узаконить реконструкцию.
Если реконструкция не затрагивает несущие элементы здания, то решение собрания жильцов не требуется. Однако если в процессе работ будут изменены несущие стены, то в обязательном порядке потребуется решение собрания. Без этого протокола суд не сможет подтвердить законность проведённой реконструкции.
При рассмотрении дела в суде учитываются права жильцов и безопасность здания. Если права жильцов не были нарушены и зданию не угрожает разрушение, суд, скорее всего, примет положительное решение об узаконивании перепланировки.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!